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재건축 맞먹는 ‘리모델링 효과’

  • 윤진섭/ 웰시아닷컴(wealthia.com) 머니마스터

재건축 맞먹는 ‘리모델링 효과’

재건축 맞먹는 ‘리모델링 효과’

같은 단지 안에서 재건축과 리모델링이 함께 진행될 서울 압구정동 현대아파트.

아파트 재건축이 선시공 후분양제도 도입, 도시 및 주거환경정비법 시행 등으로 암초에 부닥치면서 리모델링이 주목받고 있다. 각종 재건축에 관한 규제가 7월을 전후로 본격 시행됨에 따라 기존 용적률이 200% 이상인 고층 아파트나 재건축 사업성이 낮은 일부 중층아파트 등을 중심으로 아예 리모델링 쪽으로 방향을 틀어 ‘살 길’을 모색하려는 움직임이 늘 것이란 게 업계의 분석이다. 실제로 지난해 리모델링을 추진한 단지는 서울 마포 용강 시범아파트(대한주택공사)와 방배동 삼호아파트(삼성물산) 등에 불과했으나 올 들어 압구정동 현대 5차아파트(삼성물산 224가구), 신사동 삼지아파트(삼성물산 60가구), 압구정동 현대사원아파트(대림산업 72가구), 방배동 궁전아파트(쌍용건설 216가구) 등으로 늘어나는 추세다.

이런 상황에서 한 번쯤 따져봐야 할 대목이 있다. 리모델링한 아파트가 과연 ‘돈이 될 것인가’ 여부다. 리모델링을 추진할 경우 소요되는 비용은 크게 공사비 등 순수비용과 취득·등록세 같은 세금 등 부대비용으로 구분할 수 있다. 리모델링 공사비는 재건축에 드는 비용의 60~70% 수준인 평당 150만~200만원 선이다.

서초구 방배동 궁전아파트 3개 동(31, 39, 51평형 216가구 1977년 완공)은 최근 쌍용건설을 시공사로 선정했다. 쌍용건설측은 복도식인 31평형과 39평형을 복도까지 세대면적을 넓혀, 세대별 사용면적을 총 6~7평 가량 늘릴 계획이다. 또 51평형 역시 5~6평을 확장해 가변형 벽체와 파우더 룸 등을 갖춘 고급 아파트로 탈바꿈시킬 계획이다. 여기에 지하주차장을 신설해 기존 지상주차장을 조경공간으로 꾸미고, 현재의 기계실을 헬스클럽과 골프연습장 등 주민 편의시설로 바꿀 계획이다. 단지 전체를 리모델링하는 데 들어가는 비용은 188억원으로, 가구당 공사비는 평당 197만원, 가구당 부담 금액은 8700만원 정도로 추산되고 있다.

방배 궁전아파트 51평형의 현시세는 평균 6억1000만원 선. 분담금을 고려해도 인근 현대 멤피스 1차아파트 49평형이 7억~7억5000만원에 거래되고 있는 점을 감안하면 리모델링은 가격 경쟁력이 있다는 계산이 가능하다.

이 아파트를 재건축한다고 치자. 현재 용적률이 233% 선인 이 아파트를 재건축한다면 최대 용적률 250%를 적용해도 일반분양분이 없어 평당 300만원의 공사비를 조합원들이 내야 한다. 여기에 리모델링 공사 기간보다 2배 이상 걸리는 재건축 공사 기간을 감안하면 무시 못할 금융비용까지 조합원들이 떠안아야 한다. 이런 점을 고려하면 방배 궁전아파트의 경우는 리모델링을 하는 편이 여러모로 싸게 먹히면서 재건축에 버금가는 효과를 올릴 수 있을 것으로 보인다.



▣ 주차장 신설 등 큰 골격 바꾸기 힘들어

마포 용강 시범아파트의 경우를 살펴보자. 용강 시범아파트 재건축 사업은 종전 18평형을 발코니를 확장해 22.3평형으로 늘리는 공사다. 용적률과 주차대수는 종전과 변함이 없고, 지하주차장은 따로 만들지 않기로 했다. 이 단지의 도급 공사비는 평당 260만원. 국공유지 매입에 드는 비용 등을 포함해 가구당 분담금은 대략 8000만원 내외다. 현시세가 18평형 기준 1억3000만원으로, 분담금 8000만원을 더하면 2억1000만원이 되는 셈이다. 인근 삼성래미안 24평형이 현재 2억4000만~3억5000만원 선에서 매매가가 형성돼 있는 것을 감안하면 충분히 수익성이 있다.

하지만 과연 리모델링 아파트가 주변 아파트의 동일 평형대만큼 가격이 뛸지는 깊이 생각해봐야 할 대목이다. 업계 관계자들은 리모델링 아파트는 주차장이나 단지 구성 등에서 다소 떨어지기 때문에 이를 신규 아파트와 비교하는 것은 무리라는 의견이 많다. 실제 용강 시범아파트 단지의 경우 평형은 18평형에서 22.3평형으로 늘렸지만 지하주차장 시공은 포기한 상태로 리모델링이 진행중이다.

두 번째로 내부구조를 크게 바꿀 수 없다는 점도 리모델링 아파트의 아쉬운 대목이다. 즉 완전히 신평면으로 바꾸기는 어렵고, 사실상 구평면을 다소 변형해서 쓴다는 이야기다. 평면에 따라 가격차가 나는 최근 현실을 감안하면 리모델링 아파트의 경우 일정 이상의 가격 상승은 기대하기 힘들다는 분석이 나온다.

결과적으로 리모델링이 공사비만큼의 가격 상승은 기대할 수 있지만 현재로선 재건축의 대안으로 자리잡기엔 역부족이란 게 업계 관계자들의 공통된 의견이다.



주간동아 390호 (p42~42)

윤진섭/ 웰시아닷컴(wealthia.com) 머니마스터
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