본문 바로가기

주간동아 로고

  • Magazine dongA
통합검색 전체메뉴열기

커버스토리

기준금리 올려도 집값 잘 안 떨어진다

금리인상기 실거래가 살펴보니 동반 상승… 최소 세 번 올려야 제동

기준금리 올려도 집값 잘 안 떨어진다

[shutterstock]

[shutterstock]

한국은행의 기준금리 인상에 국민적 관심이 모아지고 있다. 미국이 올해 들어 3월, 6월, 9월 총 세 차례 기준금리를 인상하면서 한국도 기준금리 인상에 대한 압박이 커지고 있기 때문. 9월 26일 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 기준금리를 0.25%p 추가 인상했다. 이에 따라 미국 기준금리는 1.75~2.00%에서 2.00~ 2.25%로 올랐다. 연준은 12월 추가 금리인상도 시사했다. 

미국의 기준금리 인상으로 한국과 미국의 기준금리 차이는 최대 0.75%p로 벌어졌다. 한국은행은 지난해 11월부터 기준금리를 1.50%로 유지하고 있다. 이런 가운데 정부 내에서도 금리인상 쪽으로 의견이 모아지고 있다.


미국 올해 3차례 인상, 한국도 인상 초읽기

김현미 국토교통부 장관은 10월 2일 국회 대정부질문에서 유동자금이 부동산시장에 쏠리는 문제에 대해 “지난 정부에서부터 지속돼온 저금리가 바뀌지 않는 게 유동성 과잉의 원인이다. 금리에 관한 전향적 고민이 필요하다”고 답했다. 

이낙연 국무총리 역시 9월 13일 국회 대정부질문에서 금리인상 여부와 관련해 “금리를 올리지 않으면 현재(부동산시장 과열) 같은 문제가 계속된다. 양쪽의 고민이 있는데, 이 문제에 대해 심각하게 생각할 때가 됐다”고 밝힌 바 있다. 이에 따라 한국은행도 10월 18일 금리를 결정하는 금융통화위원회를 앞두고 고민이 깊어지고 있다. 


기준금리 올려도 집값 잘 안 떨어진다
이런 가운데 집값 안정 카드로 기준금리를 인상할 경우 실효성이 없으리란 전망도 나온다. 실제로 2005년 10월~2008년 8월(총 8차례), 2010년 7월~ 2011년 6월(총 5차례) 두 차례 기준금리 인상 시기(그래프 참조)의 주택 실거래 자료를 살펴보면 이러한 시각은 설득력을 얻는다. 


기준금리 올려도 집값 잘 안 떨어진다
국토교통부가 2006년부터 ‘부동산 실거래 신고제도’를 시행했기 때문에 1차 기준금리 인상 시기 초반인 2005년 10월과 12월의 가격변동은 찾을 수 없었다. 이후 기준금리 인상이 있던 달의 서울 시내 주요 아파트 실거래가를 살펴보면 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 전용면적 85㎡가 2006년 2월 9억2700만~10억8500만 원에 거래됐다 이듬해 8월 11억5000만~12억1000만 원까지 올랐다(표 참조). 같은 기간 서울 송파구 잠실주공 5단지 전용면적 82㎡는 12억~13억5000만 원에서 이듬해 9월 13억8000만~14억5000만 원으로 올랐다. 이들 단지는 기준금리가 8번째 오른 2008년 8월 마지막 인상 당시에는 집값 하락세를 보였다. 

당시 2007년 미국의 대형 모기지론 대부업체들이 파산하면서 시작된 서브프라임 모기지 사태는 이듬해 9월 미국 초대형 금융기업인 리먼브라더스가 파산하면서 정점에 달했다. 미국발(發) 금융위기는 세계 금융시장에 심각한 타격을 입혔고, 한국도 맥을 못 춘 채 경기침체를 겪어야 했다. 2007년까지 달아오를 대로 달아오른 강남의 부동산 가격도 연말부터 추풍낙엽처럼 떨어졌다. 

이후 기준금리는 2008년 10월부터 2010년 6월까지 하락세를 이어가다 7월부터 2차 인상이 시작됐다. 이 시기 초반에도 1차 기준금리 인상 때와 마찬가지로 집값은 꾸준히 올랐다. 은마아파트 전용면적 85㎡의 매매가는 2010년 7월 9억9000만~ 10억2500만 원에서 2011년 1월 11억500만~11억6000만 원으로, 잠실주공 5단지는 12억2000만~ 12억8000만 원에서 13억4500만~13억7000만 원으로 상승했다. 2008년 12월 준공된 서초구 반포자이 아파트는 같은 시기 12억 원에서 14억~15억4000만 원까지 올랐다. 다만 이들 아파트값은 금리인상 후반기인 2011년 3월부터는 하락세를 보였다.


금리인상 초반, 담보대출보다 신용대출 타격

실거래가를 토대로 보면 기준금리가 두세 차례 오를 때까지는 집값 하락에 전혀 영향을 미치지 않는다. 통상적으로 금리인상이 예고될 경우 주택 매수자는 고정금리로 주택담보대출을 받기 때문에 기준금리 인상 초반에는 영향을 덜 받는다. 오히려 기준금리 인상 시 변동금리 비중이 큰 신용대출금리가 급격하게 상승하기 때문에 신용대출을 많이 받은 가계에 부담으로 돌아간다. 

현대경제연구원도 지난해 11월 내놓은 보고서 ‘국내 금리 인상기의 경험이 현재에 주는 시사점’에도 비슷한 논지의 견해를 밝힌 바 있다. 보고서에 따르면 ‘금리인상기 초기에는 부동산 가격이 상승세를 보였으며 금리 수준이 일정 수준에 도달하고 경기가 둔화 국면에 진입할 때 부동산 가격이 하락세로 돌아섰다’고 지적했다. 

반면 이 시기 서민 경제는 큰 타격을 입었다. 보고서에 따르면 ‘주택담보대출 금리의 경우 금리 상승 폭이 제한적이었으나 신용대출 금리의 경우 기준금리 인상 시 빠르게 높아졌다. 1차 인상기와 2차 인상기 모두 고정금리 비중이 높은 주택담보대출의 금리 상승 폭은 크지 않았다. 반면 변동금리 비중이 높은 신용대출 금리는 큰 폭으로 상승해 마이너스통장대출, 신용대출 등 생계형 대출자들이 금리인상으로 더욱 큰 타격을 입은 것으로 보인다’고 나와 있다. 

물론 금리인상 초반에 부동산시장은 타격을 입지 않을 수 있지만 기준금리가 지속적으로 오른다면 장기적 관점에서 부동산 가격은 떨어질 공산이 크다. 오창석 한국투자증권 연구위원은 “금리는 돈의 가격이다. 한국은행이 기준금리를 올리면 사람들은 돈을 덜 쓰고 시중에 돈이 덜 풀리게 된다. 그럼 유동성이 낮아지기 때문에 부동산, 채권, 주식 등 전반적인 자산 가격이 떨어질 수밖에 없다”고 지적했다.


장기적으로 부동산 시장에 악재

[shutterstock]

[shutterstock]

그러나 기준금리가 인상될 경우 부동산뿐 아니라 국내 경기도 위축될 수 있다. 기본적으로 금리인상은 국내 경제가 회복세일 때 단행한다. 과거 2005년과 2010년 두 차례 금리인상 시기의 경기 상황은 국내 경기가 상승 국면에 진입했을 때였다. 현 기준금리 인상 시에도 국내 경제가 금리인상으로 발생할 경기 위축을 이겨낼 만한 체급이 됐다는 판단이 선행돼야 한다. 

한국은행은 이런 전반적인 국내 경기 상황을 고려해 금리인상을 결정할 것으로 보인다. 오 연구위원은 “현재 채권과 주식시장이 예년 같지 않은 상황이지만 금리가 너무 낮아 돈이 부동산 쪽으로만 흐르는 것은 생산적이지 않다. 저금리가 유지됐을 때 기업들이 투자를 늘리고 생산력을 키워야 했다. 그런데 현재 돈이 위험성이 큰 대체투자 쪽으로 흐르고 있다. 이런 시장 전반의 분위기를 한국은행이 자체적으로 판단해 금리인상을 신중히 결정할 것으로 보인다”고 말했다.




주간동아 2018.10.05 1158호 (p36~38)

  • | 정혜연 기자 grape06@donga.com
다른호 더보기 목록 닫기
1160

제 1160호

2018.10.19

구독신청이번 호 구입하기

지면보기 서비스는 유료 서비스입니다.