재개발 지분 투자는 재개발 예정지역의 주택을 구입하면 향후 전용면적 85㎡(33평형) 이상의 아파트를 분양받을 수 있는 투자 방법이다. 그런데 같은 재개발 주택이라도 단순한 정비구역이 아닌 뉴타운이나 도시재정비촉진지구(이하 도촉지구)에 속해 있는 경우라면 투자 시 유의사항이 달라진다는 점에 주목해야 한다.

일반 재개발과 뉴타운은 개발 방식에서 별다른 차이가 없다. 둘 다 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)에 따라 개발이 진행되기 때문이다. 그러나 뉴타운과 도촉지구에는 개발을 하지 않는 ‘존치지역’도 있다는 점을 알아야 한다.

도촉지구는 개발 방식은 도정법을 따르지만, 개발을 촉진하기 위해 각종 규제를 완화해준다는 점에서 일반 정비구역이나 뉴타운과 큰 차이를 보인다. 대표적인 혜택은 용적률과 층수가 늘어날 수 있다는 점, 전체 가구 수 가운데 전용면적 85㎡ 이하의 건설 비율을 현행 80% 이상에서 60% 이상으로 완화했다는 점이다. 중대형 전용면적이 많아지고 용적률이 높아진다는 것은 그만큼 사업성이 좋아진다는 의미다.

도촉지구로 선정되면 지구 지정과 동시에, 다음에 해당하는 경우 해당 토지 또는 주택 등 건축물을 분양받을 권리는 재정비촉진지구의 지정 고시일을 기준으로 산정된다.

지분 20m2(약 6평) 이상 주택 매매 땐 토지거래허가 받아야



즉 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우, 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우, 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가하는 경우, 하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지 및 주택 등으로 각각 분리해 소유하는 경우 등이다. 서울시의 일반 재개발과 뉴타운이 조례 제정일(2003년 12월30일)을 기준으로 한다는 점을 감안하면, 상당한 기간 혜택이 주어지는 셈이다.

그러나 도촉지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 묶여 대지 지분 20㎡(약 6평) 이상의 주택을 매매하기 위해선 구청에서 토지거래허가를 받아야 한다. 또한 증가하는 용적률의 75% 이내에서 임대주택을 의무적으로 건립해야 한다. 무주택자만 도촉지구 내 주택을 구입할 수 있으며, 유주택자인 경우에는 주택처분계획서를 제출해야 한다. 그리고 주택을 구입하면 전 가구원이 이사해 실거주해야 하고, 3년간은 양도가 제한된다. 상가나 업무용 건물도 본인이 직접 영업하거나 관리인을 둬 운영하는 등 이용 목적에 부합해야 허가를 받을 수 있다. 상가주택은 상가 및 주택 면적이 건물 전체 연면적에서 그 비중이 커야 허가받을 수 있다.

※현재 서울시에는 25곳의 뉴타운과 8곳의 균형발전촉진지구가 지정돼 있으며, 이 가운데 도촉지구는 총 22곳(전국은 40곳)이다.