지난해 서울 아파트 청약에 당첨된 최저 가점 평균은 62.6점이었다. 서울 역대 최다 청약자(13만1447명)가 몰린 강동구 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’ 당첨 커트라인은 69.4점이었고, 앞서 ‘로또 분양’으로 화제를 모은 서초구 ‘래미안 원베일리’는 73.5점에 달했다. 모두 역대 최고치다. 청약 경쟁률도 치솟았다. 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 164.4 대 1을 기록하며 전년에 비해 2배 이상 높아졌다.

그렇다면 이제 ‘청약은 내 집 마련 수단’이 될 수 없을까. ‘청약의 신’으로 불리는 정지영 아이원 대표(닉네임 아임해피)는 “그렇지 않다”고 말한다. 지난해 서울에 공급된 분양 물량은 9000여 가구에 불과했지만 올해는 서울 5만 가구를 포함해 전국에서 40만 가구 이상이 공급될 예정이라 도전해볼 만하다는 것이다. 또 “부동산 가격이 급등하면서 청약은 시세 대비 저렴한 가격에 새 아파트를 장만할 수 있는 수단이기에 주목해야 한다”고 강조한다.

물론 각자의 청약 가점과 여유 자금에 따라 청약 전략은 달라져야 한다. 정 대표에게 올해 분양되는 알짜 아파트와 내 집 마련에 성공하는 청약 전략에 대해 물었다.

분양가상한제 적용받는 ‘반값 아파트’

지난해 공급 물량이 넘쳐난 경기, 인천이나 지방과 달리 서울은 역대급 가뭄이었다.

“한 해 동안 공급 물량이 9000여 가구라는 것은 듣도 보도 못 한 수치다. 다만 지난해 2월 분양가상한제가 부활하면서 예견된 일이기는 했다. 둔촌주공을 비롯해 여러 조합이 분양 시기를 미뤘기 때문이다.”



올해는 서울에만 5만 가구 이상이 공급된다고 한다. 상황이 바뀌는 건가.

“그렇다. 지난해 분양이 늦춰진 물량의 상당수가 재건축과 재개발에서 나오는 일반분양분이었는데, 이런 경우 분양을 무한정 늦출 수 없다. 당장 둔촌주공만 해도 2024년 입주해야 하니 올해 안에는 분양을 할 수밖에 없다. 만약 분양이 늦춰져 입주가 2025년 이후로 밀리면 조합은 조합원들의 이주비 대출금 같은 금융비용 증가분을 책임져야 한다.”

청약 열기가 뜨거울 것으로 예상하는 곳은?

“서울, 그중에서도 이문1·3구역, 래미안 원펜타스, 둔촌주공, 잠실진주아파트, 대조1구역이다(표1 참조). 소위 말하는 ‘로또 분양’이 될 가능성이 높기 때문이다. 우선 이문1·3구역은 지지난해 엄청난 청약 수요가 몰린 청량리역 인근 이문휘경뉴타운 지역에 위치한다. 서울에 택지지구급 규모로 새 아파트가 공급되는 것은 호재이며, 분양가상한제 지역이라 주변 매매가 대비 ‘반값 아파트’ 분양이 예상된다. 신반포15차 아파트를 재건축하는 래미안 원펜타스는 지난해 엄청난 관심을 모은 ‘래미안 원베일리’ 옆에 위치하며 역시 분양가상한제 적용을 받는다. 또 서울에서는 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제인데 래미안 원펜타스는 소형부터 대형까지 크기가 다양하고 추첨제가 적용돼 가점이 낮은 사람도 도전해볼 만하다. 물론 분양가가 9억 원을 넘으면 대출이 안 나온다 점은 감안해야 한다. 둔촌주공은 올해 분양 최대어다. 1만2000가구가 넘는 초대형 단지로, 일반분양분만 5000여 가구다. 잠실진주아파트는 이미 공사를 진행 중이라 후분양을 하는 셈인데, 아주 오랜만에 대규모로 잠실권역에 입주하는 아파트다. 주거지면서도 일자리까지 품을 수 있는 입지라 많은 사람이 원하는 곳이다. 서울지하철 3호선 연신내역 인근에 위치한 대조1구역은 장차 개통될 GTX-A 노선까지 도보권인 대규모 새 아파트라 미래 서북권에서 대장 아파트로 자리매김하지 않을까 생각한다.”

청약 가점 낮다면 경기지역 택지지구

현실적으로 위에 언급한 지역에 당첨되려면 청약 가점이 얼마나 돼야 하나.

“60점은 넘어야 할 것으로 예상한다. 이렇게 말하면 많은 이가 실망할 텐데, 사실 서울은 전역이 분양가상한제 적용 지역 또는 고분양가 관리지역이라서 어느 지역이든 반값 아파트가 될 전망이니 5곳 외에도 두루 도전해보는 것이 좋다.”

서울 이외에 도전해볼 만한 곳은 없나.

“경기지역에도 소위 ‘로또 분양’이라고 할 만한 곳들이 있다. 우선 서울지역과 인접한 광명1·2구역이다. 이곳도 분양가상한제 적용 지역이라 분양가가 저렴할 것으로 보인다. 인근에 입주한 광명16구역이나 철산동 입주 단지를 보면 전용면적 84㎡가 15억 원가량 되니, 9억 원에 분양된다고 하면 5억 이상 시세차익이 가능하다. 물론 광명뉴타운 일반공급 물량은 그 지역에 2년 이상 거주한 사람에게 우선권이 주어지기 때문에 다른 지역 거주자에게는 기회가 없지만 특별공급은 서울, 경기, 인천 거주자 모두 도전할 수 있으니 분양 공고가 나오면 꼼꼼히 챙겨 볼 필요가 있다. 다만 최근 부동산시장과 청약 열기를 감안하면 역시 우선권이 있는 광명시 거주자 선에서 마감될 가능성이 높기는 하다. 수원시 권선6구역도 챙겨야 할 곳이다. 분양가상한제 적용을 받지는 않지만 고분양가 관리지역이라 분양가가 저렴하게 나올 것으로 예상된다. 입주를 앞둔 인근 팔달8구역, 팔달6구역과 매매가를 비교해보면 된다. 안양시 덕현지구는 후분양이 이뤄지는데, 분양가가 조금 높게 나올 것으로 예상돼 당장은 시세차익이 크지 않겠지만 미래를 바라본다면 대장 아파트가 될 곳이라서 5억 이상 시세차익도 가능하다고 본다. 성남시 산성구역도 빼놓으면 안 된다. 성남시 대장 아파트인 산성역포레스티아가 맞은편에서 시세를 받쳐주고 있어 높은 가격 상승이 예상된다.”

청약 가점이 낮은 사람이 도전해볼 만한 지역은?

“파주시 운정, 평택시 고덕, 오산시 세교, 양주시 옥정, 양주시 회천지구는 대규모 택지지구라 청약 가점이 낮은 사람도 당첨 가능성이 있다(표2 참조). 파주시 운정신도시에 20점대로 당첨된 사례도 있다. 또 이 지역들은 분양가상한제 적용 대상이라 분양가가 낮고 추첨제도 있어 좀 더 많은 청약 대기자에게 문이 열려 있다.”

청약에 당첨되려면 어떤 자세가 필요할까.

“청약 당첨이 목표라면 조건을 달아선 안 된다. 청약 가점이 낮으면서 서울만 고집하면 100번 도전해도 결과는 마찬가지다. 그럴 때는 빨리 외곽으로 눈을 돌려야 한다. 물론 사람은 누구나 낯선 곳에 대한 두려움이 있다. 그래서 그런 사람들에게는 미리 한 번 가보라고 조언한다. 청약이라는 제도를 자세히 들여다보면 되게 폭넓게 돼 있다. 물론 분양지역 거주자를 우선으로 하지만 해당 지역 사람이 다 소화하지 못하거나 많은 사람에게 도움이 되기를 바라는 경우 인근 지역에까지 기회를 준다. 서울 사는 사람이 천안지역에 당첨되기는 불가능하지만 경기, 인천에는 기회가 있다. 그렇게 인근 지역까지 살펴보는 노력이 필요하다.”

청약 가점이 어느 정도 돼야 원하는 지역에 당첨될까.

“청약 가점 만점은 84점이지만 일반적인 4인 가족 최고 점수는 무주택 기간 15년, 청약통장 가입 기간 15년을 포함해 69점이다. 청약 가점 69점이면 시세차익 3억~5억 원, 60점대는 3억 원, 50점대는 2억 원, 40점대는 1억 원인 지역에 당첨될 수 있다고 보면 된다.”

20, 30대 청약 당첨 가능성 20~30%

청약 가점에 맞는 지역 아파트를 선택하는 것이 중요하다는 생각이 든다.

“그렇다. 청약은 오랫동안 집이 없는 사람에게 정부가 주는 혜택이다. 청약제도를 들여다보면 정부가 많은 사람에게 당첨 기회를 주려고 고심했다는 것이 느껴진다. 과거에는 공공분양에만 있던 생애최초 특별공급이 민간분양으로 넓어졌고 1인 가구에도 기회가 주어졌다. 문제는 그 물량이 일반공급에서 오다 보니 당첨을 위한 가점이나 납부 인정 금액이 높아졌다는 것이다. 가점은 시간이 지날수록 쌓이는 것이기에 MZ세대는 청약으로 내 집 마련을 하는 것이 조금 힘들다. 20, 30대가 도전해 당첨될 확률은 20~30%라고 본다. 그것도 전략을 세운 사람에 한해 가능한 일이다. 4인 가족 만점 69점은 만 45세가 돼야 쌓일 수 있는 점수다.”

무작정 청약 당첨만 기대해선 안 되겠다.

“물론이다. 청약에 도전하는 사람에게 항상 ‘기간을 정해두라’고 조언한다. 분양가의 10%에 해당하는 종잣돈을 모으는 시간까지가 청약을 기다리는 시간이다. 현재 분양가가 택지지구 평균 4억~5억 원, 서울 9억 원이라 보고 4000만~9000만 원을 모을 때까지 청약에 대해 공부하면서 도전하고, 안 되면 다른 방법을 찾아야 한다. 청약이 플랜 A라면 플랜 B도 필요하다. 재건축과 재개발을 염두에 두는 것도 좋다. 또는 지금 당장은 아니더라도 나중에 들어간다는 전제 하에 자기 자금으로 마련할 수 있는 집을 찾아보는 것도 방법이다.”

최근 분양 공고를 낸 서울 강북구 미아동 ‘북서울자이 폴라리스’ 전용면적 84㎡ 분양가가 9억9600만~10억3100만 원이다. 올해 첫 스타트를 끊은 분양가가 예상보다 높은데.

“지난해 분양했다면 그 정도는 아니었을 것이다. 하지만 현재 주변 매매가가 12억~13억 원이니 그 정도 분양가가 나올 수 있었다고 본다. 분양가가 예상을 웃돈다고 해서 선택하는 사람이 없을까. 그렇지는 않을 것이다.”

최근 부동산시장이 변곡점에 접어들었다는 의견이 있다. 이런 상황에서 청약이 옳은 선택일까.

“12년 동안 지켜본 부동산시장은 항상 오르락내리락했다. 지금 숨고르기 장이라는 점은 분명하다. 그동안 너무 많이 올랐기 때문이다. 최근 대출 규제가 심한 영향도 크다. 하지만 집이 없으면 전세나 월세로라도 살아야 한다. 대출이 많다면 문제가 되겠지만 대출 부담이 없다면, 하락기를 버틸 수 있다면 집은 살 수 있을 때 사는 것이 맞다.”

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