수년 만에 변곡점을 맞은 서울 집값으로 인해 2022년 대한민국 부동산은 혼돈 국면에 진입하고 있다. 새로운 정부의 탄생도 부동산정책에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 누가 대통령이 될 것인가. 여야 대선 주자들이 앞다퉈 공약을 쏟아내는 와중에 거래량, 가격, 미분양 등 부동산 지표들은 서로 다른 방향을 가리키고 있다. 새해 벽두, 부동산을 바라보는 대중은 혼란스럽기만 하다.

파도가 몰아쳐 갈피를 잡지 못할 때는 “아무리 큰 파도가 닥쳐도 결국엔 이 방향으로 가더라”라는 검증된 패턴을 차분히 되새길 필요가 있다. 불확실의 파고가 높을수록 든든한 반석처럼 변하지 않는 데이터를 바탕으로 예측하고, 웬만하면 꺾이지 않을 추세 위에서 현재를 확장해 미래를 예측해야 적중 가능성이 커진다. ‘인구밀도’는 웬만하면 변하지 않는 반석과도 같은 데이터다. ‘주택 고령화’는 웬만하면 꺾이지 않을 추세다.

부동산 전망 담긴 국토종합계획

‘넘사벽’ 인구밀도를 자랑하는 서울은 10년 넘게 이어지고 있는 인구 감소에도 지난 십수년 동안 장기 상승했으며, 주택 고령화 심화로 대한민국 분양시장은 2021년 들어 역대 가장 낮은 미분양 기록을 갈아치웠다. 불확실성이 커질 2022년, 매일 매일의 변동성에 휩쓸리기보다 “어떤 일이 일어나도 결국엔 이렇게 되더라”라는 장기적 밑그림을 찬찬히 복기하면서 불확실의 파고가 잔잔해졌을 때 드러날 미래 기회를 탐색하는 시간을 갖는 것이 현명한 처세다. 이를 위해 웬만해선 변하지 않을 데이터뿐 아니라, 향후 20년간 쉽사리 변하지 않을 대한민국 부동산의 빅픽처를 살펴보면 도움이 된다.

‘제5차 국토종합계획’은 2020년부터 2040년까지 대한민국 부동산 미래상을 담은 최상위 국가공간계획이다. 부동산 핫이슈로 회자되는 국가철도망계획, 수도권정비계획, 국가균형발전계획 등의 모태가 되는 것이 바로 제5차 국토종합계획이다. 즉 국토종합계획을 잘 파악하면 향후 20년간 어디에 철도가 개설될지, 어느 곳이 재건축·재개발될 확률이 높을지, 어떤 지역에 양질의 일자리가 생길지 가늠할 수 있다.

인구 증가가 집값 상승 견인

국토의 바람직한 미래를 그릴 때 빼놓을 수 없는 것이 바로 ‘인구 미래’다. 제5차 국토종합계획은 2040년 국토 거주지 가운데 인구 감소 예상 지역이 81%에 달한다는 전망치를 제시했다(지도 참조). 이를 바꿔 생각하면 인구가 증가하는 곳이 아주 없지는 않으며, 이미 대세로 굳어진 ‘인구 감소’라는 담론을 조용히 피해가면서 나 홀로 장기 상승을 기대할 만한 지역이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 20년 후에도 나 홀로 인구 증가가 기대되는 수도권은 경기 화성시다. 화성시는 인구 약 7만 명 증가가 예상된다. 경기 수원시 영통구는 2040년까지 인구가 15% 이상 증가할 것으로 보인다. 그 외에도 인천 서구 인구는 약 3만 명 이상 증가할 전망이다.



이 지역의 공통점은 동탄2신도시, 검단/청라신도시, 광교신도시 같은 신규 택지지구가 주거 중심지로서 기능을 하고 있다는 것이다. 이는 미래 대한민국 인구 분포 미래상을 보여준다. 서울과 수도권 집값 격차가 커질수록 기반시설이 잘 갖춰진 신도시의 인구 집중 역시 심화하며, 같은 수도권이라도 신도시가 있는 곳과 그렇지 않은 곳의 인구 격차가 극심해질 것을 시사한다. 말도 많고 탈도 많은 3기 신도시지만 향후 10년간 3기 신도시가 들어서는 도시는 차별적인 인구 집중을 보이면서 주거·학군·교육·상권의 지역 거점으로 성장하게 될 것이다.

수도권뿐 아니라 ‘인구 소멸론’이 회자되는 지방에서도 인구가 증가하는 곳이 있다. 충남 천안시 서북구(약 7만 명), 강원 원주시(약 2만 명), 충북 청주시 흥덕구(약 2만 명)가 인구 증가가 기대되는 지역이다. 이곳들의 공통점은 바로 수도권 인근에 위치한 ‘준수도권’ 지역이라는 것이다. 인구 감소가 대세지만 수도권 인구밀도는 전국 평균의 3배 수준으로 절대적으로 높다. 수도권으로 몰린 이 인구가 강원, 충청권으로 퍼지면서 ‘준수도권화’가 점진적으로 확산될 전망이다.

제5차 국토종합계획은 ‘지역 간 격차’를 주요 현안 문제로 꼽고 있다. 이는 균형 발전이 향후 대한민국 부동산정책에서 중심축이 될 것임을 시사한다. 다만, 수도권과 지방의 균형 발전을 위한 ‘처방전’이 각기 다른 형태로 발행될 전망이다. 수도권 ‘균형 처방전’의 키워드는 ‘도심 노후지역 정비’와 ‘저밀 외곽지 확장 개발’이다. 강북 재개발처럼 노후화된 도심의 정비를 촉진하고 경기북부청사 이전과 수도권 외곽지역 GTX(수도권광역급행철도) 개발처럼 저밀지역으로 확장을 가속화하는 방향으로 국토 발전이 이뤄질 것으로 보인다. 향후 20년 국토 발전과 연계한 수도권 투자 키워드는 ‘강북 재개발’ ‘경기북부 역세권’이 될 것이다.

세종시 2생활권 집값↑

인구가 급격히 감소하는 지방의 ‘균형 처방전’에서 키워드는 ‘거점 키우기’다. 제5차 국토종합계획에서 6대 추진 전략 중 가장 먼저 제시된 것이 바로 ‘개성 있는 지역 발전과 연대·협력 촉진’이다. 그 하위 전략 중 “중소도시권은 혁신도시, 새만금, 행복도시 등 균형발전거점을 속도감 있게 조성하고”라는 문장에서 볼 수 있듯이, 수많은 지방 거점 도시 가운데 향후 20년간 혁신도시와 새만금, 그리고 행복도시로 교통, 주거, 산업단지, 생활 편의 같은 인프라가 집중될 것임을 시사한다.

3개 거점지역 중 세종시가 가장 빠른 개발 속도를 보이고 있다. 그다음은 최근 미분양이 감소하며 주거지로서 자리 잡아가는 혁신도시다. 2030년까지 2단계 개발 완료를 목표로 하는 새만금은 스마트 수변도시, 스마트 그린 산단(산업단지)이 계획대로 진행될 경우 향후 10년간 정주 여건을 위한 인프라 구축이 가시화되며 투자자들로부터 많은 관심을 받게 될 것이다. 세종시는 최근 집값이 하락하는 대표 도시로 꼽히지만 장기 집값 추세를 가늠하는 데 중요한 반석지표인 인구밀도를 살펴보면 750명/㎢로, 이는 1기 신도시가 완성될 당시(1995) 경기도 인구밀도에 근접한 수준이다. 즉 세종시는 교통, 학군, 상업 등 주거 입지에 손색없는 도시로 성장했는데, 향후 도시가 성숙 궤도에 오르면서 경기도 1기 신도시처럼 ‘학군’이 우수한 곳이 입지 차별화에 성공할 가능성이 크다.

1기 신도시를 떠올릴 때 가장 많이 회자되는 지역이 분당, 일산, 평촌이다. 이들 지역은 우수한 중학교 학군이 형성됐다는 공통점이 있다. 이미 세종시 평균 사교육비는 서울 다음으로 높은 수준을 기록하고 있고(그래프1 참조), 중학교 사교육비는 2016년 이후 2019년까지 53% 급등해 ‘학군’이 세종시 부동산의 제1 입지 요인이 될 채비를 갖췄다(그래프2 참조). 지난해 기준 중학교 학군의 중요 지표인 특수목적고교 진학 비율과 학업 성취도 등이 모두 우수한 세종시 학군을 꼽자면 새롬중(새롬동), 양지중(도담동), 다정중(다정동)이 있다. 이들 학군은 세종시 1·2생활권에 자리하고 있는데, 상업용지가 모여 있는 2생활권에 이들 학군을 지원할 학원들이 집중될 것이다. 도시 입지가 성숙해질수록 2생활권은 세종시의 대치동으로 불리며 1·2생활권 부동산 가치를 높일 것으로 전망된다.

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