Q 곧 결혼을 앞두고 있어 신혼집으로 아파트를 사려고 합니다. 주변에서 많은 분이 1주택자는 공동명의로 해야 세금을 줄일 수 있다고들 하더라고요. 그래서 아파트를 사면 단독명의로 할지, 공동명의로 할지 고민이에요. 장단점을 알려주세요.

A 일반적으로 주택 1채를 보유하는 경우는 단독명의보다 부부 공동명의가 세금 부분에서 유리합니다. 주택 취득, 보유, 처분 매 단계 세금 부담 측면에서 어떤 부분이 유리한지 살펴보겠습니다.

우선 아파트 취득 시에는 과세표준 금액에 단일 세율이 적용되는 구조라 집을 공동명의로 한다 해도 절세되는 부분이 없기에 취득 단계만 고려한다면 단독명의와 공동명의는 차이가 없습니다.

집을 보유할 경우 발생하는 종합부동산세는 사람별로 과세되는 세목이라, 단독명의인지 공동명의인지에 따라 과세표준 금액이 달라질 수 있습니다. 1가구 1주택 단독명의는 기본공제 9억 원, 장기 보유와 나이에 따른 세액 공제를 합해 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 공동명의는 개별적으로 인당 6억 원씩 기본공제만 적용됩니다.



예전에는 1주택자라 해도 공동명의인 경우 단독명의보다 더 많은 종합부동산세를 부담해야 했습니다. 그런데 올해부터는 이런 불합리한 점을 개선하기 위해 1가구 1주택을 부부가 공동명의로 보유하고 있다면 앞서 말씀드린 2가지 경우 중 선택할 수 있도록 법이 개정됐습니다. 따라서 1주택자인데 공동명의라면 단독명의일 때와 공동명의일 때 예상 종합부동산세액을 따져보고 좀 더 유리한 쪽으로 고르는 것이 좋을 수 있습니다.

집을 처분할 때 발생하는 양도소득세는 누진세율이 적용되는 소득세법상 공동명의일 때가 단독명의일 때보다 훨씬 더 많은 절세가 가능합니다. 이는 양도차익이 공동명의 지분 비율대로 나뉘기 때문인데요. 각자의 지분대로 나뉜 양도차익에 대해 소득세율이 적용되고, 집을 단독으로 보유할 경우 과세표준이 낮아져 세 부담이 커지게 됩니다.

일반적으로 “공동명의가 절세에 유리하다”고 하는 이유는 각자의 지분 비율에 따른 양도차익에 누진세율을 적용하는 양도소득세 구조 때문입니다. 만약 매도 금액이 9억 원을 넘지 않고 비과세 요건을 충족했다면 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없습니다. 어차피 비과세이기 때문이죠.

일반적으로 신혼부부라면 공동명의를 하는 게 안전하며, 추후 해당 부동산을 처분하고 다른 부동산을 살 때도 자금원으로 인정받을 수 있습니다. 명의를 어떻게 할지 미래를 생각해 신중하게 검토한 후 합리적으로 결정하길 바랍니다.

<sub>윤나겸은… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다.

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