“최근 아파트 매매수급지수 소폭 상승은 낙폭 과대에 따른 반발 매수 때문”

지난해 역대급 거래절벽과 가격 하락세를 보인 부동산시장은 2023년 새해를 맞아 ‘정상화’ 전기를 맞을 수 있을까. 국토교통부(국토부)에 따르면 지난해(1~11월) 전국 주택 매매 거래량은 48만187건으로 전년 대비 50.1% 급감했다. 같은 시기 서울의 주택 매매 건수는 5만3163건에 그쳐 전년보다 55.9% 줄었다. 11월 한 달 서울 아파트 거래량만 보면 761건으로 2006년 1월 관련 통계 작성 이래 최저치를 기록했다. 거래절벽 속에 주택 가격도 하락세를 면치 못하고 있다. 한국부동산원의 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 새해 첫째 주(1월 2일 기준) 서울 집값은 0.67% 하락했다. 전주(-0.74%)보다 낙폭이 줄긴 했으나, 지난해 중순 이후 가격 하락세가 이어지고 있다.

사람들의 관심은 올해 얼어붙은 부동산시장이 언제 정상화될지에 쏠린다. ‘주간동아’는 전문가들에게 새해 부동산 전망을 물었다. △현재 시장 상황을 분석하고 △하락세가 끝나고 시장 심리가 회복되는 시점이 언제일지 △주목할 시장 지표 및 시그널은 무엇인지 △정부의 규제 완화 효과는 어떻게 나타나고 있는지 등을 상세히 들었다.

“추세 하락, 정부 규제 완화로 ‘딜레이’”

취재에 응한 부동산 전문가들은 “올해까지 주택 가격 하락이 계속되는 등 부동산시장 냉각이 당장 풀리진 않을 것”이라고 입을 모았다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 현재 시장 상황에 대해 “추세 하락 국면이지만, 정부의 규제 완화 조치로 가격 하락 속도가 약간 늦춰질 수 있는 상황”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “최근 밑바닥에서 꿈틀거리는 모양새였던 전국 아파트 매매수급지수가 소폭 올랐는데, 규제 완화 기대감과 낙폭이 지나치게 큰 것 아니냐는 심리가 반발 매수로 이어진 것”이라면서 “다만 매매수급지수는 기준치(100)보다 크게 낮아 여전히 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다”고 분석했다.

시장 심리가 되살아나는 시점 등 향후 전망에 대한 전문가들의 분석은 엇갈렸다. 특히 집값 하락세가 멈추고 새로운 시장 사이클이 시작되는 시기에 대해선 신중한 태도를 보였다. 이현철 아파트사이클연구소 소장은 “현 시장 상황은 하락 초입으로 향후 5년 동안은 집값이 더 떨어질 테고, 가격은 고점 대비 평균 40%가량 빠질 것”이라고 예상했다. 이 소장은 수도권 일부 지역의 경우 집값이 50~60% 떨어질 가능성도 있다고 전망했다. 하락 국면이 끝나면 주택 가격이 전고점을 넘어 다시 우상향 그래프를 그릴 것이라는 게 그의 판단이다. 김인만 소장은 “올해 안으로 바닥을 찍고 엘(L) 자 국면을 보이다 2026년 이후 다시 상승할 가능성이 있다”며 “과거 사례에 비춰보면 지금 같은 상황이 2년 이상 지속될 경우 투매가 이뤄질 확률이 높다”고 지적했다. 영끌족이 올해까진 버티겠지만 내년부턴 어떻게 될지 장담할 수 없다는 것이다. 일정 조건이 충족돼야 하락장이 끝난다는 시각도 있다. 이광수 미래에셋증권 수석연구위원은 “앞으로 집값 하락폭이 더 커질 가능성이 적잖다”면서 “구체적인 시점은 예측하기 어렵지만 자체 분석에 따르면 2022년 9월 서울 주택 평균 실거래가 대비 (집값이) 23%는 떨어져야 하락이 끝날 것으로 보이는데, 현재는 8~10%가량 빠진 것으로 추산된다”고 주장했다.

부동산시장 분석 및 전망의 근거는 결국 다양한 경제지표다. 시장 흐름을 잘 반영하는, 눈여겨봐야 할 시그널은 무엇일까. 흔히 거론되는 것은 금리와 주택 거래량이다. 김인만 소장은 “기준금리가 2%대로는 돌아와야 부동산시장도 정상화될 수 있다”며 “거래량 추이를 잘 지켜보는 한편, 본격적인 투매가 시작돼 정부가 5년가량 양도소득세(양도세)를 면제하는 등 신호가 나올 때를 주목해야 한다”고 말했다. 박원갑 수석전문위원은 “서울 아파트 거래량이 지난해 하반기부터 월 500~700건 수준인데, 월 2000~3000건은 넘어야 거래 회복이 시작됐다고 볼 수 있다”고 지적했다. 그는 “2000가구 이상 대단지 랜드마크 아파트의 거래량도 주목할 필요가 있다”고 덧붙였다. 지역별 대단지 아파트의 거래 추이가 시장 분위기를 나타내는 바로미터로서 선행성을 띤다는 것이다.

반면 “금리는 부동산 가격을 움직이는 2차 요인에 불과하다”는 분석도 있다. 이광수 수석연구위원은 “금리는 의외로 부동산 가격과 직접적 관계가 크지 않다”면서 부동산 거래회전율(매매로 등기 완료된 부동산 수를 등기가 유효한 부동산 수로 나눈 것)에 주목하라고 권했다. “현재 거래회전율을 보면 아파트 100채당 1년에 1.5채꼴로 거래되는데, (거래회전율이) 100채당 3~4채 정도로 오르고 4~6개월 지속될 때를 눈여겨봐야 한다”는 것. 이현철 소장은 “부동산시장 방향을 결정하는 1차 요인은 전세와 심리”라면서 다음과 같이 설명했다.

“부동산 가격이 하락세일 때 금리가 오르면 하락 요인으로 강하게 작용한다. 반면 일단 집값 하락 국면에선 금리인상이 멈춰도 가격 상승 요인으로 큰 힘을 발휘하지 못한다. 극단적 사례를 들자면 일본은 오랫동안 제로(0) 금리였지만 사람들이 부동산을 매입하지 않았다. 부동산 심리가 중요한 것이다. 전세시장 추이도 주목해야 한다. 집값이 오르지 않을 거라는 분위기가 팽배하면 사람들은 주거 문제를 전세로 해결한다. 하락장이 이어지면 사람들이 전셋집으로 몰릴 수밖에 없다. 투자자도 집값이 떨어질 때 전세를 세팅하면 손해라서 금융비용을 마련하기 위해 전세를 월세로 전환한다. 임차시장에서 전세 공급이 줄어드는 반면, 수요는 늘어나 수요-공급 균형이 어긋나게 된다. 전세난으로 주택 가격 상승이 나타날 가능성이 크다.”

“매도자-매수 대기자 ‘힘겨루기’ 이어질 것”

얼어붙은 시장 상황을 타개하려는 정부의 규제 완화 조치가 이어지고 있다. 국토부는 1월 3일 서울 강남·송파·서초·용산 등 4개 자치구를 제외한 규제지역을 모두 해제하고 분양권 전매제한 기간을 대폭 줄이는 이른바 1·3 부동산대책을 내놨다. 수도권 분양가상한제 주택에 적용하는 실거주 의무(2~5년)와 중도금 대출, 특별공급 배정 분양가의 상한 기준도 폐지된다. 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 등 주요 재건축 단지를 중심으로 부동산시장이 살아날 것이라는 전망도 나왔다. 다만 취재에 응한 전문가들은 “정책이 실제 시장에 큰 영향을 끼치려면 그간 없던 정책을 예상치 못한 시점에 도입해야 하는데, 1·3 대책은 그렇지 못하다”(이광수 수석연구위원), “향후 서울 강남3구, 용산구 규제 완화 외엔 정부가 부동산 가격 하락을 막을 수 있는 남은 카드가 없는 게 문제”(김인만 소장)라면서 규제 완화 조치의 실효성과 지속성에 의문을 나타냈다. 이에 대해 박원갑 수석전문위원은 “추가 규제 완화를 기대하는 매도자와 가격 하락 요인인 고금리·경기침체에 주목하는 매수 대기자 간 ‘힘겨루기’가 이어질 것”이라고 전망했다.