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분양가상한제 어떤 효과 낼까

  • 장일 부동산 컨설턴트 jis1029@naver.com

분양가상한제 어떤 효과 낼까

분양가상한제는 아파트를 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 하는 제도를 말한다. 그동안 정부가 공공택지에 건축하는 아파트에만 적용됐던 것이 9월1일부터 재개발이나 주상복합아파트 등 민간택지에도 확대 적용되고 있다.

분양가상한제가 적용되면 주변 시세보다 20%가량 싸게 분양받을 수 있어 폭등하는 아파트 값을 진정시키고, 나아가 주택시장을 안정시킬 수 있다는 게 정부 주장이다. 이 주장대로라면 기존 아파트를 비싼 값에 사는 것보다는 분양가상한제가 적용된 새 아파트를 분양받는 게 낫기 때문에 기존 아파트 값이 떨어질 수 있다.

하지만 분양가상한제로 주택가격이 안정되려면 공공물량이 꾸준히 뒷받침돼야 한다. 분양가를 규제하면 수지타산을 우려하는 민간 건설사들의 공급이 위축될 게 뻔하기 때문이다.

최근 민간 건설사의 분양 물량이 늘어난 이유는 사업성이 떨어질 것을 우려한 민간 건설사들이 분양가상한제가 실시되기 전에 서둘러 분양을 했기 때문이다. 2007년 8월 말까지 사업승인을 받거나 11월 말까지 분양승인을 받은 민간택지 아파트는 분양가상한제를 적용받지 않는다.

송파·광교 신도시 당첨자가 최대 수혜자…재개발 조합원은 울상



또 분양가상한제가 실시된다고 해서 모든 아파트의 분양가가 주변 시세의 80%로 결정되는 것은 아니다. 아파트 값이 폭등한 지역에만 해당한다. 아파트 값이 주변보다 낮거나 주택시장이 침체된 지방에서는 분양가상한제를 실시한다 해도 분양가가 주변 시세와 별 차이가 없을 수도 있다.

이 때문에 분양가상한제의 최대 수혜지는 인기 있는 민간 택지개발지구가 될 것으로 예상된다. 특히 가격상승 원동력이 강해 당첨만 되면 엄청난 시세차익을 올릴 것으로 전망되는 송파 및 광교, 용인 흥덕지구, 서울의 인기 재개발지역 등은 또 한 번 ‘투기장’을 방불케 하는 청약 광풍이 불 것으로 예측된다.

이에 따라 정부는 분양가상한제가 시세차익을 노리는 투기 수단이 되지 못하게 재당첨 및 전매 제한이라는 보완책을 내놓았다. 분양가상한제 아파트를 분양받으면 3년에서 10년간 제삼자에게 팔지 못하도록 한 데다 아파트를 분양받은 당첨자는 최장 10년간 또다시 청약할 수 없게 규제한 것이다.

이로 인해 재개발 시장의 위축이 예상된다. 분양가상한제로 일반 분양 물량이 감소하면 조합원들의 부담이 커지기 때문이다. 따라서 현재 사업을 추진 중인 재개발 예정지역 중에서 채산성 악화로 사업을 중단하는 곳이 상당수 나올 것으로 전망된다. 가뜩이나 강력한 규제로 진퇴양난인 강남 재건축 시장은 혹 하나를 더 붙인 꼴이 됐다.



주간동아 611호 (p77~77)

장일 부동산 컨설턴트 jis1029@naver.com
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