부동산 투자 격언 중 “정부 정책에 맞서지 마라”는 말이 있다. 그만큼 시장은 정부 정책에 크게 영향을 받고 움직인다. 새해 달라지는 부동산 관련 정책은 신혼부부, 청년층 등 젊은 무주택자를 위한 금융지원과 주택 공급 확대, 지방 주택 구입 시 세제(稅制) 완화 등이 뼈대다. 내 집 마련이나 투자에 관심 있다면 알아야 할 새해 부동산 정책 변화를 금융과 세제를 중심으로 자세히 알아본다.
![서울 강남구 아파트 단지. [뉴스1]](https://dimg.donga.com/ugc/CDB/WEEKLY/Article/67/75/e3/8b/6775e38b09eed2738276.jpg)
신생아 특례대출은 접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주가 대상이다. 대출금리는 연 1.1~4.1% 수준이며 최장 12년까지 이용 가능하다. 금리가 낮은 정책 지원 상품이라서 소득 제한 요건이 있는데, 2025년부터 2027년까지 한시적으로 대폭 완화된다. 신생아 특례구입·전세자금 대출 요건이 기존 부부 합산 연소득 1억3000만 원에서 2억5000만 원으로 완화되는 게 핵심이다. 특례대출 기간에 추가로 출산할 경우 0.4%까지 추가 우대금리가 적용된다. 대출한도는 구입자금 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원, 전세는 수도권 5억 원·지방 4억 원 이하에 대해 3억 원까지다. 이때 자산 요건(구입자금 4억6900만 원, 전세자금 3억4500만 원 이하)은 그대로 유지된다.
2 대출 중도상환수수료 50% 인하
2025년 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 ‘중도상환수수료’가 인하된다. 주담대 금리는 현재 1.2~1.4%에서 0.6~0.7%로, 신용대출 금리는 0.6~0.8%에서 0.3~0.4%로 50% 낮아진다.
2025년부터는 대출 후 목돈이 생기면 중도상환수수료를 물더라도 조기에 갚는 편이 유리할 것으로 보인다. 따라서 중도상환수수료와 이자 부담을 견줘 보고 빨리 갚는 편이 낫다면 수수료 부담을 감수하는 게 합리적이다.
3 스트레스 DSR 3단계 실시
정부는 2025년 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행을 예고하고 있다. 기준 스트레스 금리 100% 가산에 따라 원리금 부담이 늘고 대출한도가 줄어들게 된다. 2024년 9월 50% 가산금리 적용으로 주택시장 거래가 크게 위축된 바 있다. 그런 점에서 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 주택시장 유동성이 다시금 축소되면서 거래 감소가 불가피할 전망이다. 가령 연봉 5000만 원 차주가 수도권 아파트를 살 경우 대출 가능액은 2억4500만 원으로 지금보다 4200만 원 줄어든다(30년 만기, 대출이자 4.5% 가정). 다만 향후 주택시장 흐름에 따라 스트레스 DSR 3단계 시행이 늦춰질 수도 있어 정책 방향을 예의주시할 필요가 있다. 2025년 하반기 대출 계획이 있다면 일단 유동성이 줄어들 가능성을 염두에 두고 자금 계획을 세밀하게 세우는 게 좋겠다.
4 청년주택드림 청약통장·대출 시행
2025년 2월 시행되는 ‘청년주택드림 청약통장’은 청년에게 매우 유리한 상품이다. 일반 청약통장의 기본 혜택에 더해 우대금리와 비과세 혜택을 누릴 수 있고, 1년 이상 가입하면 ‘청년주택드림 대출’도 받을 수 있다. 청년주택드림 청약통장 가입 조건은 청약통장에 1년 이상 납부한 19세 이상~34세 이하 청년 중 연소득 5000만 원 이하 무주택자다. 청년주택드림 청약통장의 대표적 혜택은 우대금리, 비과세, 소득공제다. 이 중 우대금리와 비과세 혜택은 청년주택드림 청약통장에만 적용되는 ‘꿀혜택’이다. 다만 비과세 혜택은 연 근로소득 3600만 원 이하 혹은 사업소득 2600만 원 이하인 경우에만 받을 수 있다. 우대금리는 가입 기간에 따라 차등 적용된다. 가입 2년부터 적용되며 5000만 원 한도로 최대 10년간 연 1.7% 우대금리를 추가로 받을 수 있다. 가입한 동안 주택을 취득하면 무주택 기간에 대해서만 우대이율이 적용된다. 청년주택드림 청약통장을 1년 넘게 가입하고 1000만 원 이상 납부한 후 청약에 당첨되면 청년주택드림 대출도 이용할 수 있다. 만 39세 이하 무주택자로 연소득 7000만 원 이하(기혼자 1억 원 이하)인 사람이 대상이다. 분양가 6억 원 이하(전용면적 85㎡) 주택에 한해 최장 40년간 2.2% 금리로 대출이 가능하다.
건축물을 주택으로 용도 변경해 1가구 1주택이 된 경우 보유 기간과 거주 기간 공제율을 합산해 장기보유특별공제액을 계산한다. 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 제도 변화다. ‘보유 기간 공제율’(최대 40%)은 비주택 보유 기간에 대한 일반 공제와 주택 보유 기간에 대한 1가구 1주택 공제를 합한 것이다. ‘거주 기간 공제율’(최대 40%)은 주택 거주 기간에 대한 1가구 1주택 공제다.
6 다주택자 양도소득세 중과 배제 유예 연장
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제가 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지로 유예됐다. 나아가 정부는 2025년 5월 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예도 1년 더 연장하기로 소득세법 시행령을 변경할 계획이다. 시행령이 개정되면 다주택자가 2026년 5월까지 조정대상지역 내 주택을 팔아도 양도세 기본세율(6~45%)을 적용받는다. 현행 세법에선 조정대상지역 주택을 매각한 2주택자의 양도세율은 기본세율에 20%p를 더한다. 3주택 이상은 30%p를 추가한다.
7 인구 감소 지역 주택 취득 및 비수도권 소재 준공 후 미분양 주택에 대한 양도세와 종합부동산세 과세특례 신설
주택 1채 또는 조합원 입주권, 분양권 1개를 보유한 사람이 인구 감소 지역에서 주택 1채를 취득(2024년 1월 4일~2026년 12월 31일)하는 경우 세제 혜택을 받을 수 있다. 양도세 및 종합부동산세 과세에서 1가구 1주택자로 간주되는 상당한 특례가 적용되는 것이다. 또한 1주택자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 수도권 밖에 준공 후 미분양 주택을 취득하면 1가구 1주택 특례가 적용된다(2025년 1월 1일 이후 결정·경정분부터 적용). 1가구 1주택자로 인정되면 주택 보유나 매각에서 세 부담이 크게 줄어든다. 양도세는 양도가액 12억 원까지 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%가 적용되고, 종합부동산세는 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%가 적용된다.
8 주택청약종합저축 세제 지원 적용 대상 확대
주택청약종합저축 세제 지원 대상이 확대되는 점도 눈여겨볼 만하다. 현재 연소득 7000만 원 이하 주택청약종합저축 가입자에게 적용되는 소득공제 혜택을 무주택 세대주뿐 아니라 배우자도 받을 수 있다. 소득공제 혜택도 연 납부액 가운데 300만 원 한도로 40%(최대 120만 원)까지 주어진다.
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서울 강남구 아파트 단지. [뉴스1]
2025년 대출 계획은 보수적으로
1 신생아 특례대출 소득 요건 완화
신생아 특례대출은 접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주가 대상이다. 대출금리는 연 1.1~4.1% 수준이며 최장 12년까지 이용 가능하다. 금리가 낮은 정책 지원 상품이라서 소득 제한 요건이 있는데, 2025년부터 2027년까지 한시적으로 대폭 완화된다. 신생아 특례구입·전세자금 대출 요건이 기존 부부 합산 연소득 1억3000만 원에서 2억5000만 원으로 완화되는 게 핵심이다. 특례대출 기간에 추가로 출산할 경우 0.4%까지 추가 우대금리가 적용된다. 대출한도는 구입자금 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원, 전세는 수도권 5억 원·지방 4억 원 이하에 대해 3억 원까지다. 이때 자산 요건(구입자금 4억6900만 원, 전세자금 3억4500만 원 이하)은 그대로 유지된다.
2 대출 중도상환수수료 50% 인하
2025년 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 ‘중도상환수수료’가 인하된다. 주담대 금리는 현재 1.2~1.4%에서 0.6~0.7%로, 신용대출 금리는 0.6~0.8%에서 0.3~0.4%로 50% 낮아진다.
2025년부터는 대출 후 목돈이 생기면 중도상환수수료를 물더라도 조기에 갚는 편이 유리할 것으로 보인다. 따라서 중도상환수수료와 이자 부담을 견줘 보고 빨리 갚는 편이 낫다면 수수료 부담을 감수하는 게 합리적이다.
3 스트레스 DSR 3단계 실시
정부는 2025년 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행을 예고하고 있다. 기준 스트레스 금리 100% 가산에 따라 원리금 부담이 늘고 대출한도가 줄어들게 된다. 2024년 9월 50% 가산금리 적용으로 주택시장 거래가 크게 위축된 바 있다. 그런 점에서 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 주택시장 유동성이 다시금 축소되면서 거래 감소가 불가피할 전망이다. 가령 연봉 5000만 원 차주가 수도권 아파트를 살 경우 대출 가능액은 2억4500만 원으로 지금보다 4200만 원 줄어든다(30년 만기, 대출이자 4.5% 가정). 다만 향후 주택시장 흐름에 따라 스트레스 DSR 3단계 시행이 늦춰질 수도 있어 정책 방향을 예의주시할 필요가 있다. 2025년 하반기 대출 계획이 있다면 일단 유동성이 줄어들 가능성을 염두에 두고 자금 계획을 세밀하게 세우는 게 좋겠다.
4 청년주택드림 청약통장·대출 시행
2025년 2월 시행되는 ‘청년주택드림 청약통장’은 청년에게 매우 유리한 상품이다. 일반 청약통장의 기본 혜택에 더해 우대금리와 비과세 혜택을 누릴 수 있고, 1년 이상 가입하면 ‘청년주택드림 대출’도 받을 수 있다. 청년주택드림 청약통장 가입 조건은 청약통장에 1년 이상 납부한 19세 이상~34세 이하 청년 중 연소득 5000만 원 이하 무주택자다. 청년주택드림 청약통장의 대표적 혜택은 우대금리, 비과세, 소득공제다. 이 중 우대금리와 비과세 혜택은 청년주택드림 청약통장에만 적용되는 ‘꿀혜택’이다. 다만 비과세 혜택은 연 근로소득 3600만 원 이하 혹은 사업소득 2600만 원 이하인 경우에만 받을 수 있다. 우대금리는 가입 기간에 따라 차등 적용된다. 가입 2년부터 적용되며 5000만 원 한도로 최대 10년간 연 1.7% 우대금리를 추가로 받을 수 있다. 가입한 동안 주택을 취득하면 무주택 기간에 대해서만 우대이율이 적용된다. 청년주택드림 청약통장을 1년 넘게 가입하고 1000만 원 이상 납부한 후 청약에 당첨되면 청년주택드림 대출도 이용할 수 있다. 만 39세 이하 무주택자로 연소득 7000만 원 이하(기혼자 1억 원 이하)인 사람이 대상이다. 분양가 6억 원 이하(전용면적 85㎡) 주택에 한해 최장 40년간 2.2% 금리로 대출이 가능하다.
세제상 ‘1가구 1주택’ 범위 확대
5 주택으로 용도 변경 시 장기보유특별공제액 계산 방법 변경
건축물을 주택으로 용도 변경해 1가구 1주택이 된 경우 보유 기간과 거주 기간 공제율을 합산해 장기보유특별공제액을 계산한다. 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 제도 변화다. ‘보유 기간 공제율’(최대 40%)은 비주택 보유 기간에 대한 일반 공제와 주택 보유 기간에 대한 1가구 1주택 공제를 합한 것이다. ‘거주 기간 공제율’(최대 40%)은 주택 거주 기간에 대한 1가구 1주택 공제다.
6 다주택자 양도소득세 중과 배제 유예 연장
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제가 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지로 유예됐다. 나아가 정부는 2025년 5월 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예도 1년 더 연장하기로 소득세법 시행령을 변경할 계획이다. 시행령이 개정되면 다주택자가 2026년 5월까지 조정대상지역 내 주택을 팔아도 양도세 기본세율(6~45%)을 적용받는다. 현행 세법에선 조정대상지역 주택을 매각한 2주택자의 양도세율은 기본세율에 20%p를 더한다. 3주택 이상은 30%p를 추가한다.
7 인구 감소 지역 주택 취득 및 비수도권 소재 준공 후 미분양 주택에 대한 양도세와 종합부동산세 과세특례 신설
주택 1채 또는 조합원 입주권, 분양권 1개를 보유한 사람이 인구 감소 지역에서 주택 1채를 취득(2024년 1월 4일~2026년 12월 31일)하는 경우 세제 혜택을 받을 수 있다. 양도세 및 종합부동산세 과세에서 1가구 1주택자로 간주되는 상당한 특례가 적용되는 것이다. 또한 1주택자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 수도권 밖에 준공 후 미분양 주택을 취득하면 1가구 1주택 특례가 적용된다(2025년 1월 1일 이후 결정·경정분부터 적용). 1가구 1주택자로 인정되면 주택 보유나 매각에서 세 부담이 크게 줄어든다. 양도세는 양도가액 12억 원까지 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%가 적용되고, 종합부동산세는 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%가 적용된다.
8 주택청약종합저축 세제 지원 적용 대상 확대
주택청약종합저축 세제 지원 대상이 확대되는 점도 눈여겨볼 만하다. 현재 연소득 7000만 원 이하 주택청약종합저축 가입자에게 적용되는 소득공제 혜택을 무주택 세대주뿐 아니라 배우자도 받을 수 있다. 소득공제 혜택도 연 납부액 가운데 300만 원 한도로 40%(최대 120만 원)까지 주어진다.
