주간동아 1429

2024.03.01

부동산 침체기에도 살아남는 ‘재건축 투자 3원칙’

대형 평형 비중과 분양가 높은 단지 유리… 평형 늘리는 투자도 이득

  • 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사

    입력2024-03-03 09:00:01

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    서울 강남구 압구정동 현대아파트 단지. [뉴시스]

    서울 강남구 압구정동 현대아파트 단지. [뉴시스]

    연초 정부의 ‘1·10 부동산대책’ 발표로 재건축 투자에 대한 관심이 커졌다. 재건축 아파트는 주변 인프라가 잘 갖춰진 데다, 정비사업이 끝나면 주거 편의성과 투자가치가 높아지는 등 두 마리 토끼를 노릴 수 있다. 그렇기에 아파트 투자에서 1순위 투자처로 꼽혀왔다. 그러나 최근 아파트 건축비가 급등하면서 재건축 단지마다 공사비 인상을 놓고 조합과 시공사 간 마찰이 이어지고 있다. 게다가 일반분양가 심사 규제도 강화돼 조합원 분양가가 일반분양가와 비슷하거나 오히려 비싸지는 현상도 나타난다. 불안정한 시장 상황에서 투자자가 참고할 만한 재건축 투자 3대 원칙을 정리했다.

    재건축, 일반분양 물량 확보가 핵심

    1 대형 평형 비중이 큰 단지를 택하라

    오래된 아파트 시세가 비싼 이유는 재건축 기대감 때문이다. 기존 소유자(조합원)들은 재건축을 통해 비용 부담을 줄이고 넓은 새 아파트로 이전하길 원한다. 주거 만족도가 높아지고 투자가치도 상승하기에 재건축을 흔히 황금알을 낳는 거위에 비유하기도 한다. 따라서 재건축 투자처를 고를 때는 아파트가 향후 재건축으로 얼마나 가치가 상승할지에 초점을 맞춰야 한다.

    가령 대지면적이 약 3300㎡(1000평)인 단지에 용적률 200% 아파트가 지어졌다면 연면적은 6600㎡(2000평)가 될 것이다. 이 단지 용적률이 300%로 올라 연면적 9900㎡(3000평) 단지가 된다고 가정해보자. 그리고 같은 조건에서 A단지는 전용면적 60㎡ 이하 소형 평형 72채만으로, B단지는 전용면적 85㎡ 초과인 대형 평형 43채로만 이뤄졌다고 치자. 두 단지 조합원이 재건축으로 국민주택평형(국평)인 전용면적 85㎡ 새 아파트에 입주하고 싶다면 사업성은 각각 어떨까. 공히 재건축으로 연면적 9900㎡에 국민주택평형 아파트 91채(부대시설 제외하고 연면적 중 90%에 아파트가 건설된다고 가정)가 지어진다고 예상할 수 있다. 여기서 A단지는 조합원 몫 72채에 각각 우선 분양권을 주고 남은 19채가 일반분양 대상이 된다. B단지는 91채 중 조합원 몫 43채를 제외한 48채가 일반 청약자에게 공급된다.

    필자가 제시한 사례는 다소 극단적 시뮬레이션 결과지만, 최근 소형 평형 단지의 재건축 추진 과정에서 추가 부담금 논란이 생기는 이유를 알 수 있다. 조합원 입장에선 일반분양 물량이 많아야 추가 부담금을 줄일 수 있다. 그런데 재건축으로 늘어나는 용적률이 크지 않음에도 평형을 늘려가겠다는 조합원의 요구가 적잖다. 이 경우 일반분양 물량이 줄어 조합원 부담이 늘어나고, 결과적으로 사업성이 떨어진다.


    2 분양가 높은 곳을 택하라

    최근 상당수 재건축 단지에서 눈에 띄는 현상이 건축비 상승에 따른 조합과 시공사 간 갈등이다. 요즘 서울 재건축 단지 공사비는 3.3㎡당 최소 800만 원대다. 과거 3.3㎡당 500만∼600만 원에 시공 계약을 맺은 시공사가 연이어 공사비 인상을 요구한다고 한다. 가령 서초구 반포지구의 ‘재건축 대어’ 반포 주공1단지 1·2·4주구 시공사인 현대건설은 최근 조합에 인건비·자재비 인상과 설계 변경 등을 이유로 총 4조 원 공사비를 청구했다. 당초 계약한 2조6000억 원에서 55%(1조4000억 원) 오른 금액이다. 송파구 잠실 진주아파트의 경우 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발이 지난해 4월 3.3㎡당 510만 원이던 공사비를 660만 원으로 올렸다. 그런데 문화재 발굴에 따른 공사 지연, 외국산 마감재 선정 등으로 또다시 공사비를 889만 원으로 올려달라고 요구하면서 조합과 갈등을 빚고 있다. 송파구 잠실 우성4차는 ‘공사비 3.3㎡당 760만 원’ 조건에 두 차례나 시공사 선정이 유찰되자 공사비를 810만 원으로 올려 조만간 재공고할 계획이다.



    최근 건축비가 급격히 상승하고 분양가상한제에 따른 분양가 심사도 강화되면서 조합원 분양가와 일반분양가가 역전되는 상황마저 생기고 있다. 일반분양가는 주변 시세 수준으로 제한되는 상황에서 조합원은 공사비 상승으로 늘어난 비용을 감내해야 하기에 재건축사업의 수익성이 흔들리고 있는 것이다. 건축비 상승은 전국이 같은 상황임에도 재건축 단지마다 온도차를 보이는 이유는 무엇일까. 재건축 후 주변 시세 또는 그 이상 가격이 오를 것으로 예상된다면 현 건축비가 비싸도 고급화 전략으로 선회해 가치를 높일 수 있다. 그렇지 않은 곳은 높은 분양가가 미분양 사태로 연결되고 결과적으로 조합의 금융비용 증가로 이어질 가능성이 크다.

    조합원-일반분양가 역전도

    현재 서울에서 분양가상한제가 적용되는 강남·서초·송파·용산구는 재건축 일반분양가가 특히 더 엄격히 규제된다. 그러나 이들 지역은 비교 대상인 신축 고급 단지 가격이 비싸고, 경우에 따라 후분양 방식을 택해 분양가상한제 부담을 피해 가기도 한다. 반면 분양가상한제가 적용되지 않아도 가격 상승 기대치가 높지 않은 경우에는 높은 분양가가 사업 추진에서 심각한 걸림돌로 작용한다. 따라서 가격 상승 기대감이 크고, 수요자가 선호하는 입지 환경을 갖춘 곳이 재건축사업에서 유리하다.

    1월 31일 서울 강남구 압구정3구역의 개략적인 추정 부담금이 공개됐다. 압구정아파트지구는 총 6개 구역으로 나뉘어 재건축을 진행한다. 2·3·4·5구역이 서울시 신속통합기획에 참여해 재건축을 추진하고 있다. 현대 1~7차와 10·13·14차, 대림빌라트가 위치한 3구역은 36만187㎡ 면적으로 압구정동 최대 규모다. 압구정3구역 재건축 설계자 측이 조합원 의견 수렴 과정에서 첨부한 추정 부담금 자료에 따르면 현재 30평형대를 소유한 조합원이 34평형을 신청할 경우 추가 부담금은 약 3억 원으로 추산된다. 40평형대 소유 조합원이 40평형대를 신청하면 6000만 원을 더 내야 하지만, 34평형을 신청한다면 3억9700만 원을 환급받는다.


    3 작게 사서 크게 늘려가라

    압구정3구역 아파트를 현 시점에 매입한다고 가정할 경우 작은 평형을 사서 추가 부담금을 내는 게 유리할까, 아니면 큰 평형을 매입한 후 환급받는 게 좋을까. 압구정3구역 아파트 43평형을 46억 원, 64평형을 70억 원에 매입했다고 가정해보자(취득세 포함 3.3㎡당 1억700만 원 기준). 현재 알려진 추가 부담금을 적용하면 43평형을 매입해 40평형대를 신청하면 실제 투자비는 48억1100만 원(3.3㎡당 1억2000만 원)이다. 같은 조건에서 62평형을 신청할 경우 17억4000만 원을 더 내야 해 실제 투자비는 65억 원(3.3㎡당 1억470만 원)이 된다. 반면 63평형을 매입해 40평형을 신청하면 14억5000만 원을 돌려받게 돼 투자비는 56억2600만 원(3.3㎡당 1억4065만 원)이다. 같은 조건에서 62평형을 신청하면 73억 원(3.3㎡당 1억1783만 원)을 내야 한다.

    필자의 시뮬레이션은 용적률이나 공사비 등 변수에 따라 실제와 차이가 날 수 있지만, 3.3㎡당 투자비를 환산해 정리하면 이렇다. 43평형 매입→62평형 신청(1억470만 원·이하 3.3㎡당 가격) < 63평형 매입→62평형 신청(1억1783만 원) < 43평형 매입→40평형 신청(1억2029만 원) < 63평형 매입→40평형 신청(1억4065만 원) 등으로 투자금이 높아지는 것을 확인할 수 있다. 여기서 우리는 중요한 교훈을 얻게 된다. 재건축 아파트는 가치 상승 기대감이 반영돼 시세가 비싸지는 만큼 가급적 작은 평형을 산 후 매입한 것보다 큰 평형으로 옮겨가는 게 가장 이익이 된다는 점이다.

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