주간동아 1425

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[영상] “1·10 대책 호재지만 공사비 급증이 최대 난제”

김제경 소장 “안전진단 ‘대못’ 규제 폐지… 건설경기 악화가 변수”

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    김우정 기자

    friend@donga.com

    입력2024-01-28 09:00:01

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    “최근 나온 재건축·재개발 규제 완화 가운데 가장 실효성이 높은 것 같다. 정부가 도시정비사업 현장의 고충을 잘 파악해 내놓은 정책으로 보인다.”

    새해 들어 정부가 내놓은 1·10 부동산 대책에 따른 재건축·재개발 규제 완화 방향에 대해 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 이렇게 평가했다.

    1월 10일 국토교통부와 기획재정부, 행정안전부는 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안’이라는 이름으로 일련의 부동산 정책을 발표했다. 이번 대책의 방점은 재건축과 재개발 규제 완화에 찍혔다. 윤석열 대통령이 지난해 12월 주택 공급 현장 간담회 석상에서 “사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재개발·재건축사업 절차를 원점에서 재검토하라”고 지시하고, 올해 신년사에선 “국민이 새집을 찾아 도시 외곽으로 나가지 않도록 도시 내 주택 공급을 늘리겠다”고 밝힌 데 따른 후속 조치로 풀이된다.

    “정비사업 고충 잘 파악”

    김제경 투미부동산컨설팅 소장. [박해윤 기자]

    김제경 투미부동산컨설팅 소장. [박해윤 기자]

    이에 대해 재건축·재개발 전문가인 김 소장은 “1·10 부동산 대책은 이제까지 재건축·재개발사업 진행을 가로막던 규제를 정밀하게 완화하는 유의미한 내용”이라면서도 “이번에 발표된 정책이 현실화되려면 국회 문턱을 통과해야 하고, 모든 정비사업이 곧장 수혜를 볼 수는 없기에 투자자들의 신중한 판단이 필요하다”고 말했다. 1월 23일 김 소장을 만나 1·10 부동산 대책을 심층 분석하고 투자자 입장에서 유의할 포인트에 대해 들었다.



    1·10 부동산 대책에 따른 정비사업 규제 완화에서 특히 주목할 점은 무엇인가.

    “우선 재건축의 경우 안전진단 시점을 뒤로 미룬 게 상당히 중요한 변화 조짐이다. 안전진단은 그간 재건축 진행을 어렵게 하는 대못 규제로 불렸다. 지난 정부에서 재건축 규제를 강화하면서 ‘구조안전성’ 가중치를 50%까지 높였다. 주거환경이나 설비 노후도, 비용 편익 등 다른 항목에 비해 비중을 크게 높여 사실상 ‘당장 무너질 집’이 아니라면 재건축 추진을 막은 셈이다. 특히 한국건설기술연구원, 국토안전관리원이 실시하는 2차 안전진단이 굉장히 까다로워 상당수 재건축 단지가 추진에 고배를 마셨다. 이번 정부 출범 후인 2022년 12월 ‘재건축 안전진단 합리화’에 따른 구조안전성 가중치 조정에 이은, 상당히 실효성 있는 규제 완화라고 할 수 있다.”

    ‘재건축 안전진단 합리화’로 안전진단이 사실상 유명무실해졌다는 말까지 나왔는데, 이번 대책은 어떤 차별성이 있나.

    “안전진단 후에도 정비계획 입안 제안→정비구역 지정 및 정비계획 수립→추진위 구성→조합 신청→조합 설립→사업인가 순서로 한 단계씩 절차를 밟아야 했다. 이번 부동산 대책이 현실화될 경우 정비구역으로 지정되지 않은 상태라도 아파트가 준공된 지 30년이 넘었다면 바로 추진위를 구성해 조합 설립을 추진할 수 있다. 말하자면 안전진단, 정비구역 지정, 조합 설립 추진을 동시에 진행할 수 있는 것이다.”

    현실화되면 재건축 기간이 어느 정도 단축되나.

    “현실화만 된다면 재건축에 소요되는 기간이 최대 5~6년은 단축되리라 본다. 보통 안전진단 절차에 3년가량 시간이 걸린다고 보는데, 상당수 재건축 단지에서 이보다 오랜 시간이 걸렸다. 재건축 조합 설립까지만 10년 가까이 걸린 사례도 있다. 재건축에 걸리는 시간을 단축하는 효과는 상당히 클 것이라고 본다.”


    “재건축 최대 5~6년 단축 기대”

    서울 노원구 아파트 단지. [뉴시스]

    서울 노원구 아파트 단지. [뉴시스]

    1·10 부동산 대책에는 ‘재개발 노후도 요건 완화’도 포함돼 있다. 기존에는 재개발을 추진하려면 해당 지역에서 준공 30년이 넘은 건물 비중이 3분의 2(66.7%) 이상이어야 했다. 이번 대책은 노후도 요건을 60%로 완화하겠다는 게 뼈대다. 이에 대해 김 소장은 “재개발사업을 잘 모르면 ‘불과 몇% 차이인데 큰 의미가 있느냐’고 할 수 있지만, 상당히 큰 변화”라면서 다음과 같이 설명했다.

    “재개발을 추진하는 지역을 직접 살펴보면 노후도가 1~2% 부족해 난항을 겪는 경우가 적잖다. 그런 점에서 노후 건물 비중 요건을 6%p 낮추는 것은 상당히 획기적인 규제 완화라고 할 수 있다. 이에 따라 중간 중간에 신축 빌라가 들어서 노후도 요건을 충족하지 못한 상당수 지역에서 재개발 추진이 용이해질 것으로 보인다.”

    ‘노후도 요건’이란 구체적으로 어떤 개념인가.

    “‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)은 ‘노후·불량건축물’을 재건축·재개발사업 대상으로 규정한다. 다만 여기서 준공되고 몇 년이 지나야 노후도 요건을 충족하는지는 각 지방자치단체 조례를 통해 정하도록 돼 있다. 가령 ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례’는 철근콘크리트 건축물의 경우 30년, 그 외 벽돌 등으로 지은 건축물은 20년 이상 된 것을 노후·불량건축물로 본다. 이런 조건에 부합하는 건물이 특정 지역에 어느 정도 비중인지를 나타낸 지표가 노후도 요건이라고 할 수 있다.”

    다만 이번 부동산 대책 발표만으로 재건축·재개발사업에 ‘꽃길’이 보장된 것은 아니다. 당장 큰 난관은 국회 허들이다. 1·10 부동산 대책 상당 부분은 법 개정이 필요한 사안이기 때문이다. 정부와 여당은 각종 부동산 규제 완화를 주장하고, 야권은 이에 반대하는 상황에서 1·10 부동산 대책도 총선 등 정치 일정에 큰 영향을 받을 수밖에 없다.

    국회에서 도정법 등 관련법이 개정되지 않으면 1·10 부동산 대책도 실효성이 없지 않나.

    “그렇다. 가령 재건축 추진 과정에서 안전진단 시점을 늦추려면 국회에서 도정법이 개정돼야 한다. 규제 완화 방향만 놓고 보면 재건축 추진에 상당히 큰 호재이지만, 향후 국회에서 관련법이 개정될지 지켜봐야 한다. 반면 재개발 노후도 요건 완화는 시행령 개정 사안이라 비교적 수월하게 처리될 것이다. 주민들 의견만 모아진다면 재개발 추진에 탄력이 붙을 수 있다.”

    최근 공사비 인상으로 도시정비사업이 난항을 겪는 경우가 많은데.

    “최근 도시정비사업에서 가장 큰 문제가 그것이다. 워낙 건설경기가 어렵고, 공사비가 가파르게 오르다 보니 재건축·재개발사업에서도 ‘옥석 가리기’가 필수다. 빠르게 진행되던 사업이 공사비를 둘러싼 시공사와의 갈등으로 난관에 봉착하는 일이 부지기수다. 이번 1·10 부동산 대책을 살펴보면 재건축·재개발 규제 완화와 달리 건설경기 부양책은 실효성이 그리 크지 않을 것 같다. 공사비 인상에 따른 도시정비사업 난항을 당장 해결하기는 어려울 것이다.”

    “재개발 예정지 신축 빌라 ‘쪼개기식 투자’ 주의”

    재건축·재개발 투자 관점에서 주의할 포인트는 무엇인가.

    “재건축·재개발 공히 높은 사업성과 우수한 입지 가치, 주민들의 탄탄한 분담금 납부 능력이 갖춰져야 원활한 진행이 가능하다. 당장 규제 완화 가능성이 재건축에 비해 높은 재개발도 무작정 투자하는 것은 삼가야 한다. 노후도 요건 허들이 낮아져 도시정비사업을 추진할 수 있다고 치자. 그런데 기존에 노후도 요건을 아슬아슬하게 충족하지 못했다는 것은 신축 빌라가 적잖다는 얘기다. 최근 신축 빌라에 대한 쪼개기식 투자가 많이 이뤄진 것으로 보이는데, 결국 재개발사업에서 조합원 수가 늘어날 공산이 크다. 이 경우 일반분양 물량은 줄어들기 마련인데, 용적률 상향 인센티브를 상당히 많이 받지 않는 한 사업성이 악화된다. 주식투자에 비유하자면 아직 변수가 많은 규제 완화 테마에만 편승한 ‘테마주’보다 기존에도 사업성이 높았던 ‘가치주’에 주목할 필요가 있다.”

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    김우정 기자

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