서울 재건축 일반분양 물량은 초미의 관심사다. 전체 가구 가운데 10% 안팎만 일반분양 물량으로 나오기 때문. 분양 모집도 1년에 많아야 대여섯 군데가 전부라 번번이 청약 광풍이 불 정도다. 

특히 올해는 정부가 8·27, 9·13 등 강력한 부동산대책을 내놓으면서 예정돼 있던 서울 강남권 재건축 일반분양 10여 개가 줄줄이 밀렸다. 가뭄에 콩 나듯 하는 강남권 일반분양은 매번 과열 양상이 빚어졌다. 실제로 3월 강남구 개포동 ‘디에이치자이개포(개포주공 8단지)’ 일반분양 1690가구, 6월 강동구 고덕동 ‘고덕자이(고덕주공 6단지)’ 일반분양 864가구 등 두 곳만 분양 모집을 실시했는데 연일 언론 보도되는 등 관심이 뜨거웠다. 

내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다는 희망만으로 이목이 쏠리는 건 아니다. 인근 시세보다 저렴한 값에 분양하기 때문에 복권에 당첨되는 것만큼 큰 시세차익을 얻을 수 있어 눈독을 들이는 이가 많다. 

지난해 정부는 8·2 부동산대책을 발표하면서 무주택 실수요자를 위해 청약제도를 대대적으로 개편했다. 이와 함께 분양가를 책정하는 주택도시보증공사(HUG)도 가장 최근 분양한 아파트의 분양가 대비 최대 10%만 인상할 수 있도록 규제함으로써 실질적으로 분양가 상한제가 적용되고 있다.

시세 대비 6억~8억 원 저렴

11월 6일 분양될 서울 서초구 ‘래미안리더스원(우성 1차)’의 분양가도 화제다. 10월 22일 공개된 분양가는 3.3㎡당 평균 4489만 원으로 책정됐다. 이에 따르면 평균 분양가는 전용면적 59㎡ 약 10억7700만 원, 전용면적 84㎡ 약 14억8100만 원, 전용면적 114㎡ 약 18억8500만 원 등이다. 



재건축 완료 후 올해 1월 입주를 시작한 인근 ‘래미안서초에스티지S’의 시세와 비교하면 상당한 차이가 난다. 아직까지 국토교통부 실거래가에 올라온 거래 내용은 없지만 호가는 전용면적 84㎡ 20억~21억 원, 전용면적 111㎡ 25억~26억 원 선이다. 래미안리더스원에 비해 적게는 6억 원에서 많게는 8억 원까지 비싸다. 일각에서는 ‘강남 아파트 한 채 분양받으면 일반 아파트 1채를 덤으로 받는 것과 마찬가지’라는 우스갯소리도 나온다. 

이러한 현상은 정부의 규제로 강남권 아파트 분양가가 2~3년 전과 비교해 별반 차이가 없기 때문에 빚어진 것이다. 최초로 3.3㎡당 4000만 원 시대를 연 아파트는 서초구 반포동 ‘아크로리버파크(신반포 1차)’로 2013년 12월 1차 분양가가 3.3㎡당 평균 3830만 원을 기록해 역대 최고였는데, 2014년 9월 2차 분양에서 3.3㎡당 평균 4130만 원으로 기록을 다시 경신했다. 

이후 강남권 아파트는 줄줄이 3.3㎡당 평균 4000만 원 이상으로 분양됐다. 2015년 10월 서초구 반포동 ‘반포센트럴푸르지오써밋(삼호가든 4차)’은 3.3㎡당 평균 4040만 원, 2016년 1월 서초구 잠원동 ‘신반포자이(반포한양)’는 3.3㎡당 평균 4290만 원이었다. 그사이 시세는 천정부지로 치솟아 강남권 신축 아파트의 경우 3.3㎡당 8000만~9000만 원에 거래되고 있다. 당시 당첨된 이는 실제로도 1+1(원 플러스 원) 수준의 차익을 누렸다. 

이 때문에 래미안리더스원의 일반분양에 많은 이가 관심을 보이는 것이다. 전체 1317가구 가운데 일반분양 물량은 232가구로, 100% 가점제로만 뽑는 전용면적 85㎡ 이하 물량은 196가구다. 나머지 36가구는 무주택자 가점제 50%, 무주택자와 1주택자를 통틀어 추첨제 50%로 뽑는다. 모든 평형의 분양가가 9억 원을 초과해 특별공급 물량은 없고, 전체 일반분양된다.

분양가 규제로 청약 쏠림, 연기 등 부작용도

9억 원 초과 아파트는 중도금 대출이 되지 않는다. 입주 시까지 분양 대금의 70%를 납부해야 한다는 점을 고려하면 최소 8억 원에서 최대 20억 원의 자금이 준비돼 있어야 한다. 그럼에도 청약을 시도하려는 이가 적잖다. 서초구 서초동에 거주하는 40대 직장인 김모 씨는 “현재 1주택자인데 대형 평형으로 갈아타기를 노리고 있다. 분양가가 낮아 현재 거주하는 아파트의 전용면적 84㎡ 가격으로 래미안리더스원 114㎡를 분양받을 수 있다. 어차피 1주택자라 당첨되면 입주 6개월 전 팔 계획으로 청약을 넣을 생각”이라고 말했다. 

반면 현금을 동원할 수 없는 이에게는 그림의 떡이다. 이들에게 시세 대비 저렴한 분양가는 기회가 아닌 박탈감을 느끼게 하는 요소다. 마포구 상암동에 거주하는 30대 직장인 박모 씨는 “첫아이가 중학생이 되는 3년 뒤 입주를 목표로 강남권 청약을 지난해부터 꾸준히 시도해왔다. 대부분 대출이 되지 않아 자금을 총동원해도 전용면적 59㎡에 청약할 수 있는 정도다. 저렴한 분양가가 매력적이지만, 무주택자라도 현금을 쥐고 있어야 강남권 청약을 할 수 있다는 현실이 씁쓸하다”고 말했다. 

정부가 분양가를 규제하면서 부작용도 발생하고 있다. 서울 시내 재건축 일반분양 물량의 경우 시세차익이 대부분 발생하기 때문에 ‘로또분양’으로 불리면서 청약 쏠림 현상이 두드러지는 것. 이에 따라 서울과 지방의 분양시장 양극화도 심화하고 있다. 

또 분양가를 높이려는 재건축조합과 건설사가 인근 아파트의 분양가가 높아진 뒤 더 인상된 가격에 분양하기 위해 청약 일정을 연기하려는 움직임을 보이는 것도 문제다. 실제로 올해 예정됐던 재건축 일반분양이 줄줄이 늦춰지는 형국이다. 강남구 개포동 주공 4단지, 삼성동 상아 2차, 서초구 반포동 삼호가든 3차, 서초동 무지개 등은 연말 혹은 내년 초로 분양 시기가 미뤄졌다. 

이는 외려 청약 대기자들을 애타게 만드는 데다 내 집 마련 계획을 제대로 세울 수 없게 하는 등 부작용을 낳는다. 이에 분양가를 규제하기보다 공급을 빨리 해주는 편이 더 낫다는 목소리도 나온다. 마포구 아현동에 거주하는 40대 직장인 최모 씨는 “서울 시내 괜찮은 지역에 청약으로 입주하는 것이 많은 이의 꿈이다. 공급을 빨리빨리 해야 여기저기 청약통장을 넣을 텐데 줄줄이 연기돼 한숨이 나온다. 직전 분양가 대비 15%, 20% 올려도 시세보다 저렴할 테니 공급이나 어서 해줬으면 좋겠다”고 말했다. 

김은진 부동산114 리서치팀장은 “정부가 분양가를 규제하는 것은 집값 과열의 불안 요소를 제어해야 할 필요가 있기 때문이다. 정부는 분양가가 상승하면 인근 지역의 주택 시세가 따라 오르는 현상이 발생할 것을 우려하고 있다. 분양가 규제로 부작용이 나타나기는 하지만 정부 입장에서는 장기적으로 집값이 추가 상승하는 것보다 낫다고 판단할 수 있다. 따라서 앞으로도 분양가 규제 입장을 견지할 개연성이 높다”고 말했다.