“하자가 사라지는 순간 집값은 올라”… ‘1주택 유목민’의 성공 방정식

‘부동산 초단기 투자’를 펴낸 직장인 재롬노트. 현업 활동을 고려해 얼굴을 공개하지 않았다. 지호영 기자

다주택자를 향한 고강도 규제가 연일 이어지는 요즘, 부동산으로 부(富)를 이루는 방식도 달라지고 있다. 과거 부동산 투자 공식은 비교적 단순했다. 목돈을 모아 갭투자로 주택을 매입하고, 전세가가 오르면 이를 활용해 또 다른 주택을 사들이는 방식이었다.

종잣돈 1억 원으로 서울 성수동 아파트에서 시작해 2024년 삼성동에 입성한 40대 직장인 재롬노트(필명)는 “다주택 갭투자 방식은 현재 부동산 규제 환경과 맞지 않다”고 말했다. 보유세와 대출 규제가 강화된 상황에서 현금 흐름 계산을 잘못하면 투자자뿐 아니라 세입자에게도 피해를 줄 수 있다는 이유에서다.

그가 제시하는 대안은 1주택 유목민 전략이다. 저평가된 1주택을 실거주와 투자 목적으로 매입한 뒤 2~3년 동안 가치 재평가를 기다리고, 이를 발판 삼아 상급지로 이동하는 방식이다. 그는 “이미 오른 대장 아파트를 뒤쫓기보다 앞으로 주목받을 ‘스타 연습생 단지’를 선점해야 한다”고 강조했다. 지금 같은 시장에서 어떤 집을 골라야 할까. 신간 ‘부동산 초단기 투자법’을 펴낸 재롬노트에게 물었다.

누구에게 팔 것인가

그가 처음 성수동을 눈여겨본 것은 2015년이었다. 당시 그는 서울 도봉구에서 살며 양재동 회사로 출퇴근했다. 통근 시간만 약 2시간. 회사 인근에서 자취하는 친구들을 보며 이사를 고민했고, 퇴근 후 저녁과 주말마다 약수동, 금호동, 암사동 등 서울 곳곳을 돌아다니기 시작했다.

부동산 초보였던 그가 가장 먼저 따진 것은 “나중에 누가 이 집을 살까”였다. 당시 성수동은 공장이 많고 학군이나 학원가가 부족했지만, 서울지하철 2호선과 분당선이 연결되는 더블 역세권이었고, 광화문·강남 등 서울 주요 업무지구와 가까웠다. 한강과 중랑천도 인접했다. 그는 이런 입지라면 자녀가 없는 신혼부부나 30, 40대 미혼 직장인에게 수요가 있을 것이라고 판단해 3인 이상 가족이 선호하는 30평형대 대신 전용면적 20평대를 골랐다. 실거주와 미래 수요층을 동시에 고려한 결정이었다.

이 같은 경험을 바탕으로 그는 앞으로 가치가 재평가될 가능성이 큰, 이른바 ‘스타 연습생 단지’를 선점하는 전략을 구사했다. 현재는 하자가 있어 저평가돼 있지만, 향후 개발이나 정비사업 등으로 문제가 해결될 가능성이 있는 곳에서 2~3년 단위로 가치가 재평가되는 구간을 노리는 전략이다. 주식투자에서 특정 모멘텀이 현실화하는 시점에 차익실현을 하듯이 부동산도 정비사업 기대감이나 입지 개선 효과가 가격에 반영되는 시기를 활용하는 것이다.

예를 들어 청량리역이나 천호동 일대처럼 과거 성매매 집결지라는 부정적 이미지가 강했던 지역도 개발이 진행되면서 대형 주상복합 단지가 들어섰다. 지상철 소음, 낡은 재래시장, 대형 터미널 역시 마찬가지다. 그는 “영원할 것처럼 보이는 하자가 사라지는 순간 집값은 크게 움직인다”고 말했다.

대장보다 스타 연습생 단지를 선점하라

재롬노트는 스타 연습생 단지를 고를 때 단지 용적률, KB부동산 시세 대비 실제 매매가, 현 매매가 대비 인근 신축 가격을 본다고 설명했다. 용적률은 재건축이나 리모델링 사업성을 가늠하는 기준이다. 용적률이 너무 높으면 일반 분양 물량이 적을 가능성이 크다. KB부동산 시세 대비 실제 매매가는 시장 기대감이 얼마나 반영됐는지를 보여준다. 실거래가나 호가가 KB부동산 시세보다 높다면 개발 기대감이 이미 형성되고 있다는 의미로 해석할 수 있다. 인근 신축 가격도 중요하다. 현재 구축 아파트가 재건축됐을 때 어느 정도 가격을 받을지 가늠할 수 있기 때문이다. 구축과 신축의 가격 차이가 클수록 향후 상승 여력도 크다.

시간이 부족한 직장인은 재건축·재개발 소식을 어떻게 파악해야 할까. 그는 우선 재건축 연한을 확인하라고 조언했다. 준공 30년이 가까워지면 단지 안팎에서 재건축 논의가 자연스럽게 시작된다. ‘호갱노노’ 같은 부동산 애플리케이션만 봐도 입주민들의 관심도와 기대감을 어느 정도 파악할 수 있다. 더 중요한 자료는 공공 문서다. 서울시 도시계획위원회 열람 공고, 결정 고시문, 회의록, 자치구 회의록 등을 꾸준히 확인해야 한다. 특히 자치구 회의록에는 현장성 있는 정보가 많이 담긴다. 그는 이런 자료를 메일 구독으로 받아보면서 관심 지역을 선별한다고 설명했다.

다만 정비사업에서 반드시 확인해야 할 위험 요소도 있다. 대표적인 것이 상가 비중이다. 상가 소유주는 임대수익이 중요하기 때문에 재개발로 수년간 임대료를 받지 못하는 상황을 선호하지 않는다. 이 때문에 재개발 구역 내 상가 비중이 20%가 넘으면 주의해야 한다는 것이 그의 설명이다.

재롬노트가 현재 눈여겨보는 지역은 서울 동대문구 전농동, 경기 성남시 은행동, 경기 구리시 교문동·수택동이다. 그는 전농동에 대해 “재건축이 어렵다고 여겨지는 구축 단지가 많지만, 리모델링 등을 통해 가치가 재평가될 여지가 있다”고 말했다. 구리시 교문동·수택동은 토평2지구 개발에 따른 수혜 가능성을 높게 봤다. 은행동 역시 지하철 8호선과 복정역 일대 개발 효과가 본격화돼 일자리가 들어오면 추가 상승 여력이 있다고 평가했다. 그는 “이미 오른 지역보다 앞으로 입지 변화가 예상되는 곳을 찾아야 한다”고 강조했다.