이런 와중에 부동산시장 열기는 2006년 호황을 방불케 한다. 서울 강남 재건축시장에서 들려오는 얘기는 타임머신을 타고 2006년으로 돌아간 듯한 착각을 불러일으킨다. 강남 개포지구 재건축 아파트의 3.3㎡당 가격이 8000만 원이라고 하니 그런 착각이 들 만하다. 과거 고도성장기 때는 경제 전반이 흥청망청했고 아파트 가격도 자고 나면 ‘억’이 올랐다. 하지만 성장동력이 바닥까지 떨어진 지금 부동산시장은 흥청망청할 수 없고, 그런 기대가 있다면 자못 철이 지난 것이다. 그럼에도 지난해 집값은 물가의 5배나 올랐다(3.4% 상승). 올 들어 서울 아파트 가격(9월 말까지)은 5% 이상 올랐고, 강남 재건축 아파트(13.36%)는 이의 3.5배나 상승했다. 과거(2006)와 비교한다면 아무것도 아닐지 모르지만, 지금의 실물경제 여건과 견주면 가히 폭등이라 할 만하다.
“내년에 가수요 꺼진다”
현 호황은 시장이 스스로 만들어낸 것이 아니다. 수요를 억지로 짜낸 결과다. ‘초이노믹스’란 이름으로 쏟아낸 전방위적 규제 완화는 실수요자를 넘어 가수요자까지 시장으로 불러들였다. 진짜 살 집을 구하는 게 아니라 완화된 청약 및 대출제도를 이용해 거래 차익을 얻으려고 대거 청약에 참여했고, 그 결과 강남 재건축시장에 경쟁률부터 가격까지 거품이 만들어진 것이다. 부동산시장의 이러한 부양은 이명박 정부 때부터 계속돼왔다. 두 보수정권에 걸친 부동산대책은 한결같이 ‘유주택자 중심의 매매 주택 거래활성화’에 맞춰져 있다. 이는 보수정권 경영자들의 시장주의 이념을 반영한 것이자 자산가층을 지지기반으로 한 정파적 셈법이 투영된 것이다. 부동산건설 산업은 이렇게 국가 중추산업으로 대접받고 있지만, 국민경제가 부동산 의존형(지대추구형) 성장 방식에 갇히는 역설을 낳았다. 친시장주의 부동산정책은 이렇듯 고도로 ‘정치화’된 것이다.현재 부동산시장 밑바닥을 흐르는 기운은 기본적으로 위축과 하향화다. 주택보급률 110%, 주택 구매층 감소, 집값 상승 기대 포기, 주택 보유 부담의 증가 등이 원인으로 작용해 시장 흐름에 맡겨놓으면 집을 구매하려는 수요는 줄 수밖에 없다. 이는 반세기 가까이 팽창을 거듭해온 시장의 자기 조정 모습이자 시장논리의 반영이다. 이런 점에서 이명박 정부 때부터 쏟아낸 오만 가지 부동산대책은 시장 흐름을 거스르는 것이나 다름없다. 시장을 살린다는 명분으로 시장에 개입하면서 자연적인 흐름을 왜곡한 것이다. ‘돈 빌려줄 테니 집 사라’고 등 떠민 초이노믹스는 그 백미다.
고도성장기 이후 부동산시장의 바닥 흐름은 하향화했지만 정책 흐름은 상향화했다. 이 두 힘이 동시에 작용해 한국 부동산시장은 장기적 침체와 일시적 호황의 기운이 번갈아 교차하면서 빛과 그림자를 만들어내고 있다. 그래서 정부의 긍정적 신호를 보고 소비자는 대출을 받아 집을 샀지만, 집값 하락의 기운이 언제 덮칠지 걱정한다. 최근 부동산시장의 중요한 특징인 양극화도 이러한 빛과 그림자가 교차해 나타난 현상이다. 그러나 시장을 거슬러가는 (개입에 의한) 수요 진작, 즉 가수요는 (시장논리에 따라) 결국 꺼질 수밖에 없다. 시기적으로 내년이 될 것 같다. 내년에는 지난 2~3년간 거래활성화에 힘입어 대거 푼 인허가(혹은 분양) 아파트에 입주가 시작된다. 적정치(연간 39만 호 공급)를 약 1.5배 초과한 공급 물량이 쏟아지면 시장 스스로 이를 충분히 소화할 수 있을까. 그렇지 않다면 미입주, 미계약, 저가 매각, 가격 하락이 속출할 수밖에 없다. 규제 완화란 이름의 인위적(반시장적) 수요 진작은 이렇게 일련의 문제 상황을 계속 만들어내고 있다.
이 지점에서 우리가 할 수 있는 질문은 ‘현 호황과 내년 대란 사이에서 어떤 정책을 선택해야 하느냐’다. 주류 전문가들의 주장은 이렇다. 겨우 되살아난 부동산시장의 온기인 만큼 비록 일부 지역에서 과열 현상이 나타나더라도 온기가 유지되는 선에서 정책이 나와야 한다는 것이다. 더욱이 내년엔 공급 과잉이 우려되므로 시장을 위축시킬 강도 높은 정책을 미리 내놓을 필요가 없다고도 한다. 이러한 시장 진단과 해법이 과연 옳은가. 이 진단에 따라 내년 대통령선거(대선) 후보들이 대선공약으로 내세울 부동산정책이 달라진다. 사실 선거와 부동산시장은 직접적인 상관관계가 드러나지 않는다. 가령 1987년 이후 5번의 대선을 치르는 동안 대선이 있는 해 부동산 가격이 오른 것은 2번에 불과하다. 부동산 가격 상승은 선거 자체보다 당시 거시경제 상황이나 정부의 대규모 개발정책 추진에 의해 좌우됐다. 하지만 부동산 문제를 어떻게 진단하고 풀어가겠다는 해석의 차이는 대선후보별 선거공약에 분명히 투영되고 있다.
중·장기적 부동산대책 담은 대선공약 선택해야
그렇다면 이 시점에 우리가 선택해야 할 정책은 중·장기적 효과까지 고려한 근본 대책이어야 할까, 아니면 국지적 과열을 식힐 선별적, 단계적 대책이어야 할까. 정답은 바로 전자다. 지금의 과열을 잡고 내년의 공급 과잉이란 충격까지 최소화하려면 인위적으로 부풀려놓은 가수요를 제거하는 근본 대책이 나와야 한다. 요약해 말하면 최경환 당시 기획재정부 장관 겸 경제부총리 이후 풀어놓은 정책을 대부분 원점으로 되돌려야 한다. 분양가상한제 재도입, 청약 1순위 자격 강화, 분양권 전매 제한 기간 연장, 재당첨 금지 재도입, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 유예 중단, 재건축 초과이익환수 유예 중단, 초저금리 조정 등이 구체적인 방안이다. 이 모두는 시장을 실수요자 중심으로 되돌려놓기 위한 것이다. 정부가 연간 적정 주택공급량을 39만 호로 잡은 것은 실수요를 중심으로 예측한 결과다. 그것을 1.5배 넘어서는 공급 과잉과 이를 뒷받침할 수요 진작은 그만큼 부동산시장에 불필요한 거품을 만들어내고 있다. 이를 거둬내자는 얘기다. 주택공급량을 기준으로 보면 39만 호를 공급하고 그만큼 수요가 유지되는 것만으로도 부동산시장의 건강성 유지는 가능하다. 부풀려진 가수요를 줄여 실수요로 바꾸는 효과를 거두기 위해선 땜질식 정책으로는 절대 안 된다.
부동산시장에서 거품이 빠질 때 건설산업은 국민경제에 건강하게 기여할 수 있다. 실수요자가 집을 사고팔고, 그에 따라 예측 가능한 가격이 형성된다면 공급도 그만큼 적정선을 유지할 수 있다. 이렇게 돼야 지금의 강남 재건축 아파트 가격도 안정되고 풍선효과도 잠재울 수 있다. 또한 올해의 호황이 내년의 절벽으로 급격히 바뀌는 것을 늦추고 충격을 완화할 수 있다. 그러려면 무엇보다 정책당국이 부동산을 시장·공급·산업의 문제로만 바라보는 편향성을 과감히 버려야 한다. 시장주의, 공급주의, 산업주의란 이름으로 편향된 부동산정책을 정치적으로 중성화할 때 정책의 기본이 바로 선다.
