주간동아 1418

2023.12.08

세계 최대 ‘용인 반도체 클러스터’ 최고 수혜지는?

용인·화성·평택 이어 안성·오산·이천 주목… 美 실리콘밸리 닮아갈 듯

  • 고종완 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수

    입력2023-12-14 09:00:01

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    경기 용인 반도체 클러스터가 미래 한국의 새로운 성장동력이자 부동산 유망 지역으로 떠오르고 있다. 140조 원이 투자되는 SK하이닉스 반도체 허브와 300조 원이 투입되는 삼성전자 반도체 클러스터 조성 계획에 부동산시장의 이목이 쏠린다. 용인에 조성될 삼성 시스템 반도체 특화단지는 약 710만㎡(215만 평) 규모다. 2042년까지 첨단 반도체 제조공장 5곳이 들어서고 소재·부품·장비(소부장) 업체와 팹리스(반도체 설계업체) 등 최대 150개 기업이 입주한다. 용인과 화성·평택·이천·안성·오산 반도체 생산단지와 팹리스밸리로 발돋움하는 성남 판교가 연계될 경우 명실상부한 세계 최대 반도체 메가 클러스터가 탄생하게 된다.

    용인, 동서남북 도로망 구축 전망

    세계 최대 시스템 반도체 클러스터가 들어설 예정인 경기 용인시 남사읍 일대. [뉴시스]

    세계 최대 시스템 반도체 클러스터가 들어설 예정인 경기 용인시 남사읍 일대. [뉴시스]

    대규모 첨단 산업단지가 조성되면 그에 걸맞은 주거 환경을 갖춘 신도시도 들어서게 마련이다. 최근 정부는 메가 클러스터가 들어서는 이동읍·남사읍 일대에 약 228만㎡(69만 평) 면적의 ‘반도체특화신도시’ 건설 계획을 발표했다. 국가산업단지 근로자와 가족을 위한 1만6000채 규모의 배후 주거 도시다. 신규 택지와 함께 교통 인프라도 대거 확충될 전망이다. 동탄역(SRT·GTX-A)~첨단 반도체 국가산업단지~용인 반도체 클러스터를 연결하는 동서 도로교통망과 용인 도심~첨단 반도체 국가산업단지를 잇는 남북 도로교통망이 뼈대다. 이 같은 도로망이 서울~세종 간 고속도로, 구리~포천 고속도로와 연결되면 종합적인 교통체계가 구축된다.

    부동산 측면에서 용인 반도체 메가 클러스터 조성의 최대 수혜지는 어디일까. 이미 반도체 공장이 있거나 향후 대규모 설비가 들어설 용인, 화성, 평택 등 이른바 ‘용·화·평’ 지역이 주된 수혜지이며 안성, 오산, 이천도 주목된다. 특히 용인 처인구 이동읍과 남사읍이 핵심 입지(core location)로, 인근 지역에도 상당한 낙수효과가 예상된다. 처인구 일대는 아직 농촌이지만 경기 남부의 대표적 직주락(일자리·거주자·여가) 하이테크도시로 대변신할 것이다. 용인 기흥구에 약 10만9000㎡(3만3000평) 규모로 건설되는 삼성전자 기흥 R&D(연구개발) 단지도 주목된다. 삼성전자의 미래 반도체 기술력 선점을 위한 ‘마더팩토리’로서 메모리·시스템 반도체 연구시설과 R&D 팹(fab)이 들어설 전망이다. 일각에선 오산과 안성이 기흥 R&D 단지의 배후 신도시 후보지로 거론된다.

    부동산시장의 관심은 용인 반도체 클러스터의 미래상(未來像)에 쏠린다. 초대형 인프라가 지역경제를 어떻게 활성화하고, 결과적으로 부동산 가치를 얼마나 끌어올릴지에 대한 전망과 분석이 여럿 나온다. 미국 샌프란시스코에 위치한 실리콘밸리와 TSMC가 자리한 대만 부동산시장을 살펴보면 실마리를 찾을 수 있다. 최근 ‘뉴욕타임스’ 등 외신에 따르면 실리콘밸리는 주거난에 시달리고 있다. 미국 정보기술(IT)업계에선 신도시 건설의 필요성도 제기되는 상황이다. 미국 부동산 정보업체 ‘줌퍼’에 따르면 8월 현재 실리콘밸리가 있는 샌프란시스코의 방 1개짜리 아파트 월세 중간값은 3042달러(약 400만 원)에 달한다. 임대료 상승세가 계속될 경우 최근 4400달러(약 578만 원)로 월세 가격이 역대 최고치를 찍은 뉴욕 맨해튼의 전철을 밟을 수 있다는 전망마저 나온다. 글로벌 첨단산업의 메카라 할 수 있는 실래콘밸리가 지속적으로 성장하면서 주택이 부족해지고 월세가 상승하고 있는 것이다.

    TSMC 반도체 공장이 인근 지역 집값에 끼치는 영향도 주목된다. 블룸버그 통신은 최근 “세계 최대 파운드리 기업 TSMC가 대만의 집값 상승을 견인하고 있다”고 보도했다. TSMC의 생산설비 확장으로 고임금 일자리가 늘면서 대만 부동산시장에 활력이 넘친다는 것이다. 반도체 산업이 밀집한 신주 지역은 지난 5년 동안 주택 가격이 100% 가까이 급등했다. 부동산 열기는 대만 남부로도 확산하고 있다. 신주에 이어 주택 가격 상승률이 높은 타이난과 가오슝에는 새로운 반도체 공장이 들어서고 있다. 그 결과 4분기 이들 지역 집값은 지난해 동기 대비 각각 9%, 14% 올랐다.



    대만, TSMC 반도체 공장 인근 부동산시장 활력

    미국, 대만 사례를 보면 한국 반도체 클러스터가 부동산시장에 끼칠 영향을 크게 두 가지 측면에서 유추할 수 있다. 첫째, SK하이닉스와 삼성전자 반도체 클러스터가 들어서는 용·화·평 반세권(반도체 세력권)은 부동산 법칙에 미뤄보면 향후 급격한 성장이 예견된다. 둘째, 이런 지역의 경제와 부동산 활성화로 미국, 대만처럼 임대료가 지속적으로 상승할 가능성도 농후하다.

    그렇다면 반도체 산업발(發) 부동산 지각변동 속에서 실수요자가 눈여겨볼 투자 포인트는 무엇일까. 필자가 용·화·평 지역 아파트 단지 가운데 살기(live) 좋고 사기(buy) 좋은 곳을 살펴봤다. 필자 분석에 따르면 용인의 슈퍼 아파트는 김량장동어울림, 용인기흥효성해링턴플레이스, 신동백롯데캐슬에코1단지, 삼거마을삼성래미안1차, 녹원새천년그린빌4단지, 신촌마을포스홈타운1단지, 금화마을주공3단지, 행원마을동아솔레시티, 용인고림지구2차양우내안애에듀퍼스트, e편한세상용인한숲시티, 양우내안애에듀파크, 용인명지대역동원로얄듀크, 우미린센트럴파크 등을 꼽을 수 있다.

    화성에서는 린스트라우스더센트럴, e편한세상동탄, 동탄2신도시2차동원로얄듀크, 힐스테이트동탄, 호반베르디움센트럴포레, 한신휴플러스, 금강펜테리움센트럴파크Ⅳ, 동탄역더샵센트럴시티2차, 청계숲사랑으로부영아파트, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지, 동탄역시범더샵센트럴시티, 이지더원, 동탄2신도시센트럴푸르지오, 동탄2신도시베라체 등이 슈퍼 아파트로 주목할 만하다.

    평택은 평택고덕파라곤, 더샵지제역센트럴파크1·2단지, 지제역더샵샌트럴시티, 고덕신도시자연앤자이, 평택센트럴자이1·2단지, 평택소사벌푸르지오, 고덕국제도시제일풍경채, 평택소사벌중흥S-클래스에코시티, 평택소사벌호반베르디움, 평택소사벌반도유보라아이비파크, 힐스테이트평택2차, 힐스테이트평택2차, e편한세상평택용이1단지, 평택비전센트럴푸르지오 등을 눈여겨볼 필요가 있다.

    물론 유의할 점도 있다. 용인 반도체 클러스터 조성 계획은 향후 10~20년 이상 걸릴 장기 사업이다. 따라서 단기 시세차익을 노리거나 무리한 대출을 받아 투자하는 것은 금물이다.

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