하반기 서울을 비롯한 주요 지역의 집값 변동률이 상승 전환되고 있다. 통상 부동산 기대심리가 반전될 때 집값뿐 아니라 개발호재에 대한 관심도 덩달아 높아진다. 대중심리를 적나라하게 나타내는 네이버 검색량 데이터에 따르면 ‘개발호재’ 키워드는 8월 3년 만에 최고 검색량을 기록했다(그래프1 참조). 이는 대중의 부동산 기대심리가 강력하게 발산되고 있음을 나타낸다.

아파트 분양 광고는 단지 프리미엄을 어필하고자 ‘개발호재’ 콘텐츠를 삽입하기 마련이다. 아파트 공급이 많을 경우 예비청약자의 관심에 부응해 ‘개발호재’ 검색량이 치솟을 수 있다. 하지만 지난해 말~올해 초 극에 달했던 미분양 공포와 치솟은 공사비 탓에 올여름까지 전국에 풀린 분양 물량은 11만 채로, 이는 평년의 절반에도 못 미치는 수준이다. ‘국가철도망 구축계획’ 같은 굵직한 철도호재가 발표되면 ‘개발호재’ 검색량이 치솟을 수 있는데, ‘4차 국가철도망 구축계획’(2021~2030)의 경우 이미 2년 전인 2021년 발표됐다. 즉 ‘공급 가뭄’과 ‘철도호재 가뭄’에도 치솟은 ‘개발호재’ 검색량은 기대심리 회복에 따른 시장 사이클의 대대적인 반전을 알리는 중요 지표라고 할 수 있다.

수도권 최대 호재는 서해선 연장

최근 수도권을 뜨겁게 달군 개발호재는 단연 ‘서해선 연장 개통’이다. ‘서해선’의 네이버 검색량은 ‘대곡소사선’이 개통된 7월 가장 높은 월 13만 건을 기록했다(그래프2 참조). 서해선 ‘소사원시선’이 개통된 2018년 6월 7만 건의 약 2배에 달하는 수치다. 이는 대곡소사선이 소사원시선보다 규모가 크기 때문이다. 대곡소사선은 대곡역에서 서울 지하철 3호선으로 환승할 수 있으며, 김포공항역은 5호선과 9호선, 공항철도 환승이 가능하다. 부천종합운동장역에서는 7호선이 연결된다(지도 참조).

8월에는 서해선이 일산역까지 연장 개통되면서 일산서구 상위 단지 시세가 마이너스 터널에서 벗어날 계기를 맞았다. KB부동산의 일산서구 상위 10개 단지 8월 시세 변동률은 -0.05%를 기록해 4월 -5%보다 낙폭이 크게 축소됐다. 일산역 역세권에 자리한 신축 단지 e편한세상일산어반스카이는 입주 후 첫 실거래가가 3.3㎡당 2000만 원을 기록하기도 했다.

고양시는 서해선 개통 외에도 ‘GTX-A 노선 대곡역 개통’이라는 호재가 기다리고 있다. GTX-A 노선은 일단 경기서북부에서 서울 도심으로 가는 통근시간을 획기적으로 단축하며 경기서북부 대표 주거생활권인 고양시와 파주시 집값을 끌어올릴 전망이다. 또한 내년 상반기 GTX-A 노선 가운데 ‘수서~동탄’ 구간, 하반기에는 고양시를 통과하는 ‘운정~서울역’ 구간이 개통될 예정이다.



교통호재의 시장 영향력이 가장 큰 시점은 ‘예비타당성(예타) 통과’ 단계다. 예산 편정이 확정돼 국가가 책임지고 개발사업을 밀어준다는 확증을 받는 ‘예타 통과’는 개발 여부에 대한 우려가 기대로 전환되면서 불확실성이 해소되는 시점이다. 철도가 ‘언제’ 개통될지 단정할 수 없지만 ‘바로 이곳’에 철도가 개통될 것이라는 시장의 신뢰가 뿌리 내리는 시점이 바로 예타 통과다.

예타 통과 다음으로 시장 영향력이 큰 시점은 교통설계안이 확정돼 첫 삽을 뜨는 ‘착공’ 단계다. 착공 순간 예타 조사에서 확정할 수 없었던 ‘개통 시점’에 대한 윤곽이 그려지기 때문이다. GTX 노선에서 ‘GTX-A 부분 개통’보다 가까운 호재는 바로 ‘GTX-C 노선 착공’이다. GTX-C 노선은 8월 시공사인 현대건설과 국토교통부(국토부)가 실시협약을 체결해 현대건설이 우선협상자에서 실제 사업자로 지위를 확정지었다. 향후 실시설계 노선의 경제성심의와 설계적격심의를 거쳐 연내 착공 단계를 밟을 예정인 GTX-C 노선은 ‘교통 황무지의 법칙’에 따라 노선 말단인 경기 의정부와 의왕이 최대 수혜를 입을 전망이다. 이미 KB부동산의 의정부와 의왕 상위 10개 단지 가격변동률은 7월 이후 플러스로 전환되며 바닥을 딛고 일어섰다. GTX-C 노선 의정부역, 의왕역 수혜 반경의 신축 단지는 3.3㎡당 2000만 원 실거래가를 기록했다.

스타필드 호재에 주목

인천은 ‘서울지하철 5호선 연장’ 최종 노선 확정을 놓고 경기도와 대립각을 세우고 있다. 서울 방화역에서부터 김포 장기역까지 약 28㎞ 구간을 신설하는 5호선 연장 사업에서 인천은 검단신도시 내 3개 역에 정차 노선을 요구하고 있다. 반면 경기도는 1개 역만 정차하는 안을 고수하고 있다. 악명 높은 김포골드라인의 혼잡도를 완화해야 하지만 향후 10만 명 넘는 인구를 계획 중인 검단신도시의 교통체증도 불 보듯 뻔한 상황이다. 이 중재를 담당하는 대도시권광역교통위원회가 어느 쪽 손을 들어줄지 여부가 하반기 김포와 검단 부동산시장의 관전 포인트가 될 것이다.

인천 경제와 부동산의 심장인 ‘송도·청라·영종 인천경제자유구역’은 어느덧 탄생 20년을 맞았다. 송도·청라 부동산을 설레게 하는 것은 ‘초고층 랜드마크’다. 송도신도시는 6·8공구에 세워질 103층 높이 초고층 타워인 랜드마크타워(가칭) 개발을 위한 기본협약을 ㈜블루코어PFV와 체결했다. 또한 청라신도시는 높이 448m의 청라시티타워 개발을 위한 시공사를 연내 선정한다. 청라신도시는 2028년 스타필드청라와 2만석 규모 돔구장이 문을 열 예정인데, 현재 공사 중인 서울지하철 7호선 청라 연장선에 추가 역(돔구장역) 설치가 확정돼 기대감을 더욱 높이고 있다.

스타필드 호재는 수도권뿐 아니라 지방에서도 꿈틀거리고 있다. 특히 ‘호남권 첫 복합쇼핑몰’ 이슈를 타고 광주 어등산개발이 재조명받고 있다. 지난 45년간 사격장으로 사용돼온 부지를 관광단지로 개발하는 어등산개발은 지난해 12월 신세계프라퍼티가 복합쇼핑몰을 짓겠다는 사업계획을 제시하며 사업 재개 움직임이 포착됐다. 광주시는 10월 중 우선협상대상자를 선정해 올해 안에 구체적인 사업계획을 마련할 예정이다. 최초 사업자인 신세계가 우선협상대상자로 선정될 경우 광주 첫 스타필드 탄생이 확정된다. 어등산개발 호재에 하남3지구 신축 아파트 모아엘가가 지난해 저점인 3억9000만 원에서 최근 4억5000만 원까지 가격이 상승해 기대감을 선반영하고 있다.

이외에 지방 부동산시장을 흔드는 호재로는 부산남구 문현혁신도시의 ‘KDB 이전 호재’가 있다. KDB 이전 호재는 시장에 큰 영향력을 끼치며 최근 문현동 분양시장 호조세를 이끌고 있다. 저조한 청약 성적표를 받았던 충남 천안역 구도심의 한 분양 단지는 ‘GTX-C 노선 천안역 개통’ 기대감이 미분양 소진의 첨병 역할을 하고 있다. 또한 미분양 무덤인 대구에서 처참한 청약 성적표를 받았던 동대구역 인근 한 분양 단지는 6월 수성과 범어로 이어지는 엑스코선(대구지하철 4호선) 개발이 확정돼 분위기가 반전됐다. 우울한 대구 부동산시장의 지리적 영향 반경에 있을 법한 경북 구미는 전도유망한 국가 미래산업을 올해 2개나 유치해 미분양 무풍지대를 유지하고 있을 뿐 아니라, 집값도 반등하는 상황이다. 구미시는 총사업비 499억 원 규모의 방산혁신클러스터 조성 대상지로 확정됐다. 구미시는 국가첨단전략산업 특화단지 중 지방에서 유일하게 반도체 특화단지로 선정돼 일자리 부자로 거듭날 준비를 마쳤다. 일자리 호재를 반영하듯 구미 산단 인근 옥계동의 신축 단지들은 올해 들어 평균 10% 급등세를 기록하고 있다.

제주 워케이션 핫플로 각광

일자리 호재는 제주에도 훈풍을 불어넣고 있다. 포스트 코로나 시대 고숙련 창의 인재 사이에서 각광받는 업무 형태인 ‘워케이션(일+휴가) 핫플’로 제주가 뜨고 있는 것이다. 마침 7월부터 제주는 제주 지역 민간 워케이션 오피스 이용자에게 바우처를 지원하는 등 창의 인재 유치를 적극 추진하고 있다. 현재 제주 민간 워케이션은 제주국제공항이 자리한 제주시 인근에 집중돼 있다. 이와 더불어 제주시에는 입주 기업 203개, 고용 인원 3000명 규모를 자랑하는 첨단산업 중심의 ‘제주첨단과학기술단지’가 있다. 고소득 창의 인재를 위한 산업단지와 워케이션의 시너지 효과로 창출되는 유동성은 제주시 집값을 장기 우상향 궤도에 올려놓을 것이다.

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