부모 집 3분의 1만 상속받았는데도 다주택자인가요?

상속받은 주택 소수 지분은 주택 한 채로 볼까. [GETTYIMAGES]

Q 얼마 전 아버지가 돌아가셔서 거주하던 주택을 상속받으며 주택의 3분의 1 지분만 소유하게 됐습니다. 현재 사는 주택이 제 명의인데 상속받은 소수 지분도 주택으로 보나요? 이런 경우 종합부동산세나 양도소득세를 계산할 때 다주택자가 되는지 궁금합니다.

A 주택의 경우 상속인 중 일부가 포기하지 않는 한 여러 상속인에게 지분이 나뉘어 상속됩니다. 이때 상속인들은 상속받은 주택의 일부 지분을 보유하게 됩니다.

공동명의로 주택을 소유했을 때는 1% 소수 지분만 보유해도 공동소유자 각자가 그 주택을 가진 것으로 보지만, 상속받은 주택은 예외 규정을 적용합니다.

공동 상속 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다. 상속인들이 소유한 지분이 같으면 해당 주택에 거주 중인 자, 연장자 순으로 소유자를 판단합니다.

상속 개시일로부터 5년 이내의 상속 주택은 취득세 부과 시 주택 수에서 제외됩니다. 상속 주택과 일반 주택을 각각 1채씩 소유한 사람이 일반 주택을 양도하면 상속 주택을 주택으로 치지 않기에 요건을 충족한 경우 비과세 적용이 가능합니다. 다만 동일 세대 간 주택 상속이 이뤄졌다면 비과세 적용이 불가능합니다.

만약 상속 주택이 여러 채라면 한 채만 상속 주택에 해당합니다. 따라서 돌아가신 분이 보유하던 주택이라도 상속 주택으로 인정되는 한 채를 제외하고는 상속 주택으로 보지 않아 세법상 혜택을 누리지 못합니다.

상속으로 받은 주택이 여러 채라면 어떤 집을 상속 주택으로 볼 것인지가 중요합니다. 이 경우 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택을 상속 주택으로 봅니다. 소유 기간이 같다면 거주한 기간이 가장 긴 주택을 상속 주택으로 보고, 거주 기간도 같다면 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 주택이 상속 주택이 됩니다. 이마저도 같다면 기준시가가 가장 높은 주택이 상속 주택이 됩니다.

상속 주택의 지분을 소수만 갖고 있다면 다주택자 판단 및 취득세 산정 시 상속 주택은 본인이 보유한 주택 수에서 제외됩니다.

다만 종합부동산세는 예외적으로 소유 지분율이 20% 이하이고 지분율 상당 공시가격이 3억 원 이하인 경우 세율 적용 시 상속 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 이에 해당하지 않으면 소수 지분권자라도 다주택자로 보고 종합부동산세를 계산합니다.

_{윤나겸은… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다. 납세자 권익보호에 기여한 공로로 행정안전부 장관상을 받았다.}