“주택시장의 불안을 극복하고 국민의 신뢰를 회복하기 위해 국민이 원하는 곳에, 원하는 수준의 맞춤형 주택을 속도감 있게 공급하겠습니다.” 

2020년 12월 29일 변창흠 신임 국토교통부 장관은 온라인 취임식에서 이같이 밝혔다. 하지만 시장의 반응은 싸늘하기만 하다. 변 장관의 말처럼 부동산 시장의 등락을 결정짓는 가장 중요한 요인은 ‘공급’이지만, 새해에도 주택 공급량 부족은 여전할 것으로 예상되기 때문이다. 변 장관이 새로 밝힌 주택 공급 전략 또한 실효성이 크지 않으리라는 전망이 우세하다. 

그동안 “공급에는 문제가 없다”고 주장하던 정부가 최근 들어 주택 공급 부족 현상을 인정하기 시작한 건 사실이다. “아파트가 빵이라면 밤새 만들겠다”던 김현미 전 국토교통부 장관의 발언 또한 이를 뒷받침한다. 당시 김 전 장관은 “2021년과 2022년에 아파트 공급 물량이 줄어드는 이유는 5년 전 아파트 인허가 물량이 대폭 감소했고, 공공택지도 많이 취소된 탓”이라면서 “아파트 대신 빌라 등을 확보해 질 좋은 임대주택으로 공급하겠다”며 그 나름 해결책을 내놨다. 

김 전 장관으로부터 바통을 이어 받은 변 장관 역시 최근 취임사에서 “도심 내 저렴하고 질 좋은 주택을 충분히 공급할 방안을 설 명절 전 발표하겠다”고 밝혔다. 취임과 동시에 25번째 부동산대책을 예고한 셈이다. 변 장관은 “서울 시내에 저밀 개발된 지하철 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 효과적으로 활용하다면 서울 도심에도 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다”고 말했다. 또한 3기 신도시와 서울권 주택 공급 등 기존 주택 공급 계획도 차질 없이 추진하겠다는 의지를 밝혔다. 

하지만 부동산 시장 전문가들은 이러한 계획이 새해에 당장 직접적인 효과를 내긴 힘들 것으로 전망한다. 부동산조사연구소 스마트튜브의 김학렬 소장은 “변 장관이 발표한 내용들은 이미 김현미 전 장관 때부터 나온 얘기로, 4년간 아무것도 진행되지 못했다”며 “서울 도심 내 역세권은 민간 소유의 땅으로 거주자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 텐데, 어떻게 그 문제를 해결하고 새로 아파트를 짓겠다는 것인지 납득하기 힘들다”고 꼬집었다. 이어 그는 “새해에 정부 주도로 공급되는 신규 물량은 단 1개도 없을 것”이라고 내다봤다.

공공자가주택, 서울 핵심지역 빼곤 추진 힘들어

‘공공자가주택’에 대해서도 실효성이 그리 크지 않으리라는 지적이 나온다. 앞서 변 장관은 수도권 공공임대주택에 대해 “현재 분양주택은 높은 가격 때문에 분양이 어렵고, 임대주택 중 특히 공공임대는 엄격한 입주 조건 때문에 입주가 어려운 계층이 있다”며 “이런 분들에게는 전세금 정도만 가지고도 내 집을 마련할 수 있는 공공자가주택이 필요하다”고 밝혔다. 

공공자가주택은 싼값에 주택을 공급하지만 이익을 공공이 상당 부분 가져가는 게 주요 골자다. 대표적으로 환매조건부 분양주택(집을 되팔 때 반드시 공공에 매각), 토지임대부 주택(토지는 공공, 주택은 분양자가 보유), 지분공유형 주택(분양자와 공공이 주택 지분 공유) 등이 있다. 미국 경제학자 조지 헨리의 토지공개념을 바탕으로 만든 정책으로, 그동안 추미애 전 법무부 장관 등 정부 유력 인사들이 부동산 문제를 언급할 때 조지 헨리를 직간접적으로 인용해왔다. 

국토교통부에 따르면 정부는 서울 용산정비창 부지 등 ‘8·4 공급대책’ 때 발표한 주요 지역과 경기 남양주 왕숙 등 3기 신도시를 대상으로 공공자가주택 도입에 대한 검토를 시작한 것으로 알려졌다. 구체적인 지역 및 비율은 사업성과 주민, 지방자치단체의 의견 등을 고려해 결정하겠다는 입장이다. 

하지만 전문가들 사이에서는 공공자가주택 또한 서울 핵심지역을 제외하면 성공하기 힘들 것이라는 의견이 지배적이다. 환매조건부와 토지임대부 주택은 이미 과거에도 실패한 바 있다. 2007년 경기 군포에서 환매조건부 주택 시범사업을 시행했는데, 전체 물량의 92%가 주인을 찾지 못할 정도로 외면받았다.
 
고종완 한국자산관리연구원 원장은 “우리 국민은 주택을 온전히 소유하려는 욕구가 강하기 때문에 자신이 오래 거주한 뒤 집값이 올랐을 때 그 과실을 공공과 나눠야 한다는 것에 대해 거부감이 클 수밖에 없다”며 “공공자가주택뿐 아니라 민간 자가주택 공급을 늘리는 데 더욱 힘써야 한다”고 강조했다.

2021년 서울 집값 3~5% 상승 전망

공급 문제가 해결되지 않는 한 새해에도 부동산 시장은 상승세를 이어갈 것으로 전망된다. 2020년 12월 29일 KB경영연구소는 ‘2021 KB부동산 보고서’를 통해 2021년에도 집값이 계속 상승할 것이라고 전망했다. 해당 보고서는 전국 500여 개 부동산공인중개업소와 학계, 전문가의 의견을 담았다. 전국 부동산공인중개업소 90%는 집값 상승을 예상했다. 전국이 1~3%가량 오를 것이라는 전망이 우세하다. 2020년 1~11월 주택 매매가격 상승률이 6.9%인 것을 고려하면 다소 둔화된 수치이긴 하나, 이미 집값이 많이 올랐다는 점에서 이를 액수로 환산하면 적은 돈이 아니다. 

특히 서울지역 부동산공인중개사 31%는 집값 상승폭을 3~5%로 예상했다. 각종 대출 규제 등으로 아직까지 집값이 상대적으로 저렴한 강북의 경우 ‘5% 이상 상승’을 점치는 응답자들도 있었다. 부동산 전문가들의 예상도 부동산공인중개사들과 크게 다르지 않았다. 수도권의 경우 집값 상승폭을 5% 이상으로 보는 응답이 39%로 가장 많았고, 3~5% 상승은 30%를 차지했다. 특히 금융권 전문가 45%가 새해 수도권 집값 상승률을 ‘5% 이상’일 것이라고 응답했다. 

이들이 집값 상승을 점치는 이유는 전세 수요의 매매 전환(23%)과 공급 물량 부족(22%) 때문이었다. 2020년 하반기 임대차 3법 시행 이후 전세 매물이 사라지면서 전세 가격이 급등하기 시작했고, ‘차라리 집을 사자’는 이들이 늘면서 집값은 더욱 올랐다. 

주택 공급 부족 현상은 수치로도 확인할 수 있다. 한국부동산원(옛 한국감정원) 주간 아파트 가격 동향에 따른 2020년 12월 첫째 주 전국 매매 수급지수는 109.3, 전세 수급지수도 118.9이다. 두 지수 모두 한국부동산원이 아파트 수급지수를 산출한 2012년 7월 이래 가장 높은 수치다. 0~200 사이의 수로 표현되는 수급지수는 100이 기준이다. 0에 가까울수록 수요 대비 공급이 많고, 200에 가까울수록 공급이 부족하다는 것을 의미한다. 

특히 새해에는 입주 물량이 대폭 줄어든다. 부동산정보업체 직방에 따르면 2021년 입주 물량은 2020년(27만996가구) 대비 16% 감소한 22만7836가구에 불과하다. 지역별로 보면 수도권 물량이 크게 감소한다. 2020년 수도권 입주 물량은 14만4586가구였으나, 2021년 12만8993가구로 줄어들 전망이다. 부동산 시장이 매도자 우위 시장으로 전환된 상황에서 공급마저 줄어들면 주택 가격 상승은 피하기 어렵다는 분석이 새해 벽두부터 나온다.