“전세 찾으세요? 가격 어느 정도 예상하세요? 최대한 조정해드릴게요.”
12월 중순 찾은 위례신도시의 ‘위례 엠코타운 플로리체’ 인근 부동산중개업소에는 전세 문의전화가 꾸준히 걸려왔다. 11월 말부터 입주가 시작된 이 단지는 970가구 가운데 300여 가구가 전세 매물로 나와 있다. 위례신도시에는 11~12월 입주가 시작된 새 아파트가 5개 단지 3000가구가 넘고, 2016년 1~5월 사이 순차적으로 5개 단지 4000여 가구가 입주를 앞두고 있다.

잔금 감당 못 해 분양권 내놓는 투자자들

이 때문에 급하게 세입자를 찾는 집주인이 늘었다. 아파트단지 입구에 있는 A부동산중개업소 대표는 “서울 강남권과 분당 등 인근에서 전세난을 겪는 세입자들 위주로 문의가 오지만 아직까지 교통 여건이 썩 좋지 않고, 상가 등 기반시설도 들어오지 않아 입주를 망설이는 이가 많다”고 분위기를 전했다.
실제로 위례신도시 도로 곳곳은 주차장을 방불케 할 정도로 공사 차량과 대형 트럭들이 점령한 상태였고, 설치만 된 채 작동하지 않는 신호등도 다수였다. 마을버스 등 신도시 내부를 이어주는 교통편이나 정류장이 없는 데다 상가도 지어지지 않아 한동안 주민들의 불편이 예상됐다. 위례신도시의 국토교통부 전·월세 실거래가를 보면 경기 하남시 학암동의 ‘위례 엠코타운 플로리체’ 95㎡의 경우 11월 전세 4억3000만 원에 거래됐는데 현재는 집주인 재량으로 2000만~4000만 원까지 조정이 가능한 분위기다.
그러나 위례신도시 전셋값 하락은 신규 입주물량이 쏟아지는 신도시 오픈 초기에 일반적으로 일어나는 현상이라는 시각이 지배적이다. A부동산중개업소 대표는 “2016년 입주물량 이후에는 신규 단지가 2018년까지 없기 때문에 한동안 전세 구하기가 힘들다. 그때 가서 전세 재계약 수요까지 더해지면 전셋값이 오를 개연성이 높다”고 전망했다.
문제는 전셋값 하락이 새 아파트 분양권 가격에도 영향을 미친다는 것이다. 한때 2억 원까지 붙었던 위례신도시 신규 아파트 분양권 프리미엄은 현재 조정되는 양상이다. 국토교통부 분양권 실거래가를 보면 ‘래미안 위례신도시’의 경우 9월 101㎡ 로열층이 8억2000만 원에 거래됐지만 석 달 뒤 같은 크기, 같은 층 물건이 8억 원에 거래됐다. ‘위례 힐스테이트’도 마찬가지로 9월 110㎡ 로열층이 8억5000만 원에 거래됐지만 11월에는 같은 크기, 같은 층 물건이 2000만~3000만 원 떨어진 가격에 거래됐다.
B부동산중개업소 대표는 “전세 세입자를 구하지 못해 아파트 분양대금을 갚지 못한 집주인들이 급매물로 내놓고 있다. 잔금을 부담할 수 없는 투자자들 위주로 분양권을 포기하면서 프리미엄이 낮아지는 것”이라고 분석했다. 그러면서 “분양권이 통상  1억 원 올랐던 것에 비하면 최근 소폭 조정됐지만 여전히 프리미엄은 6000만~8000만 원 붙어 있다. 위례신도시는 강남과 인접해 입지가 좋고, 신사역~위례신도시 경전철 개발도 예정돼 있어 향후 아파트 가격이 분양가보다 떨어지는 현상은 없을 것으로 보인다”고 말했다.
이는 2015년 한 해 신규 분양물량을 쏟아낸 여러 신도시에서 공통적으로 나타나는 현상이다. 국토교통부 분양권 실거래가를 보면 경기 화성시 동탄2기 신도시의 ‘반월동 e편한세상’ 분양권은 6월 75㎡가 2억7000만~3억 원, 84㎡가 2억9000만~3억2000만 원에 거래됐지만 12월에는 같은 크기 물건이 1000만~2000만 원 떨어졌다. 경기 김포 한강신도시도 분양권 거래량이 확연히 줄고, 가격도 떨어지고 있다. 경기 김포시 감정동의 ‘한강센트럴자이 1차’의 경우 7월에만 분양권 거래가 53건 이뤄졌지만 11월에는 19건에 불과했다. 분양권 가격도 소폭 하락했는데 7월 71㎡는 3억 원, 84㎡는 3억5000만 원에 거래됐지만 12월에는 전반적으로 1000만~2500만 원 떨어진 가격에 거래됐다.  

대출 조이는 정부, 지방부터 타격 클 것

수도권 신도시의 이 같은 분위기에 대해 전문가들은 조심스러운 입장을 내놓았다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “겨울철이라는 계절적 비수기 요인도 있고, 2016년 부동산시장이 2015년만큼 좋지는 않을 것이라 예상하는 이들이 분양권을 내놓는 경우가 늘었다. 예전 판교신도시 입주 당시에도 물량이 쏟아져 ‘판교가 아니라 만교’라고 했을 정도로 우려의 목소리가 컸다. 위례 등 수도권 신도시도 판교와 마찬가지로 입주가 본격화되면서 분양권이 쏟아져 내홍을 겪는 상황”이라고 분석했다.
그렇다면 수도권 신도시의 분양권 하락세를 어떻게 진단해야 할까. 함 센터장은 “이 분위기가 장기화할지는 지켜봐야 한다. 위례신도시의 경우 입지가 좋고, 대중교통 문제도 정부 차원의 지원이 예상되기 때문에 일정 부분 제자리를 찾아갈 수 있다”고 말했다. 문제는 도심 외곽이나 자족 기능이 없는 지역들이라는 것. 그는 “신도시 양극화가 나타날 수 있다. 예를 들어 2016년 KTX 동탄역 개통과 관련해 호재를 누리는 지역은 괜찮겠지만 조금 떨어진 남동탄 쪽은 힘들 수도 있다. 결국 지역별로 개발 호재 유무나 자족 가능 여부에 따라 신도시 내에서도 시장 분위기가 엇갈릴 것”이라고 전망했다.
이런 가운데 금융당국은 1200조 원에 육박한 가계대출을 관리하기 위한 일환으로 12월 14일 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 핵심은 서울·인천·경기 등 수도권은 2016년 2월부터, 비수도권은 5월부터 주택을 담보로 대출받을 경우 주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘으면 처음부터 원금과 이자를 동시에 나눠 갚는 ‘비거치식 분할상환’을 해야 한다는 것이다. 이미 주택담보대출을 받은 사람도 만기 연장 시 은행이 분할상환 방식으로 전환을 유도하게 된다.
또한 앞으로 변동금리 주택담보대출을 받을 때 금리 상승 위험을 미리 계산해 대출한도에 반영하는 ‘스트레스 금리’가 적용된다. 이 금리를 반영한 DTI가 80%를 넘으면 변동금리 대신 고정금리로 대출받거나, DTI가 80% 이하가 되도록 대출액을 줄여야 한다. 이에 따라 개인이 받을 수 있는 대출한도 최대치는 자연히 줄어들 수밖에 없다. 이날 ‘2015년 경제정책방향’ 관계부처 합동 브리핑에서 이찬우 기획재정부 경제정책국장은 2016년 부동산시장에 대해 “2015년 정도는 아니지만 어느 정도 안정된 수준을 유지할 것으로 본다. 연착륙이 전문가 대부분의 관측”이라고 말했다.
그러나 일각에서는 2014년 말부터 이어져온 부동산 호황 분위기에 찬물을 끼얹는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 전문가들도 2016년 부동산시장은 2015년 같지 않을 것이라는 시각이 지배적이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “매매시장이 위축되면 입지 여건이 좋은 곳을 제외하고 신규 분양시장도 단계적으로 열기가 식을 수밖에 없다. 상대적으로 전세가율이 낮은 재건축 초기 단계 아파트나 수도권 외곽 지역 및 지방 부동산시장이 먼저 식을 가능성이 크다”고 전망했다. 이어 그는 “특히 지방 부동산시장이 우려된다. 그동안 대출 규제가 거의 없었던 만큼 수도권보다 심리적 타격이 더 클 것이다. 대출받아 분양권 전매에 뛰어들었던 수요가 많았고 새 아파트 물량까지 쏟아졌던 대구와 부산, 울산 등 일부 지방 부동산시장은 2016년 조정 국면에 들어갈 것”이라고 말했다.
또한 2015년 부동산시장 분위기에 휩쓸려 투자에 나섰던 일부 투자자에게 이번 정부 대책은 직격탄이 될 것이라는 우려도 나왔다. 박 대표는 “대출 거치기간인 3~5년 후 소득 상승분을 예상해 대출받아 집을 산 젊은 층과 소득증빙이 어려운 은퇴자나 자영업자의 타격이 클 것”이라며 부채관리에 나설 것을 조언했다.

서울 재건축 이주 수요 많아 전세난 여전

금융당국은 부동산 경기에 미칠 부작용 등을 감안해 이번 가계부채 대책에서 예외 조항을 뒀다. △LTV가 60%를 초과하더라도 DTI가 30% 이하인 경우 △아파트를 분양받을 때 받는 집단대출 △명확한 상환 계획이 있을 때 등은 기존과 같이 거치식이나 일시상환 대출을 받을 수 있다. 또 현행 LTV, DTI 한도에는 손을 대지 않았다. 2014년 8월 1일부터 LTV 한도는 전 금융권과 전 지역 어디든 70%, DTI 한도는 전 금융권과 수도권에서 60%(2016년 5월부터 지방에도 적용)로 조정됐는데 이는 2016년 7월 말까지 유지된다.
이러한 이유로 부동산시장에서 급격한 가격 하락은 없으리란 시각도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “가뜩이나 경기가 좋지 않은데 부동산마저 죽어버리면 대한민국 경제에서 기대할 부분이 없을 것이다. 이 때문에 정부도 아파트 집단대출과 수익형부동산 투자 등 여지를 남겨놨다. 2016년 부동산시장은 상승폭이 2015년보다 줄어들 수 있어도 상승 추세는 계속 유지될 것”이라고 말했다. 실제로 강호인 국토교통부 장관도 지난달 “주택시장은 급등도 없고 급락도 없어야 한다. 불씨를 꺼뜨려도 안 되고 활활 타도록 해도 안 된다”며 부동산시장 안정화에 나설 뜻을 드러낸 바 있다.
또 2016년에는 투자 수요가 걷히고 실수요자 위주로 시장이 형성될 것이란 의견도 나왔다. 고 원장은 “서울은 2016년 재건축 이주 수요가 상당할 것으로 예상되기 때문에 전세난은 향후 2~3년간 수도권을 중심으로 쉽게 해소되지 않을 전망이다. 통상적으로 전세가가 오르는 한 매매가는 떨어지지 않는다. 소득이 있는 실수요자의 경우 전세난 속에서 내 집 마련에 나설 수 있기 때문에 2016년 봄 이사철의 시장 변화를 지켜봐야 한다”고 말했다.
12월 17일 미국이 9년 6개월 만에 기준금리를 올리면서 2016년 우리나라 기준금리도 동반상승하리란 우려도 나온다. 그러나 금리는 집값에 영향을 미치는 수많은 변수 가운데 하나인 만큼 부동산시장에 미치는 여파는 크지 않을 것이란 의견도 있다. 박상언 대표는 “집값 형성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 개인소득과 경제성장률이다. 경기 회복으로 미국 금리가 인상되면 환율 상승으로 이어져 수출이 증가하고 수입이 감소해 경상수지가 개선된다. 이에 따라 국내 경기가 회복되고 개인소득 또한 호전되면 부동산시장은 실수요자 위주로 매매 수요가 형성돼 집값 오름세가 이어질 수도 있다”고 예측했다.