수도권과 광역시 소재 주택은 중과 대상이다. 서울 대치동 은마아파트.
하지만 2주택 보유자라고 해서 다 중과 대상이 되는 것은 아니다. 1가구 2주택 중과 대상 지역인 수도권(읍·면 제외)과 광역시 소재 주택이라 해도 기준시가가 1억원 이하인 주택은 제외된다. 1가구 2주택 중과 판정기준은 다음과 같다.
① 수도권(읍·면 제외)과 광역시 소재 주택인지, 기타 지역과 읍·면 소재 주택인지를 살펴본다.
수도권(읍·면 제외)과 광역시 소재 주택은 기준시가와 상관없이 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예를 들어 경기도 용인과 화성에 집을 두 채 보유하고 있다면 1가구 2주택 중과 대상이 된다.
② 수도권(읍·면 제외)과 광역시 이외 지역은 기준시가 3억원 이상일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다.
예컨대 서울에 아파트 한 채, 천안시에 기준시가 2억5000만원 아파트 한 채를 보유한 사람은 1가구 2주택자이기는 하나 1가구 2주택 중과 대상은 아니다. 1가구 2주택 중과 대상이 아니면 어떤 주택을 먼저 팔아도 일반과세만 부담하면 된다.
③ 1가구 2주택 중과 대상이라 해도 양도하는 주택이 예외 사항에 해당하면 중과되지 않고 일반과세된다.
기준시가 1억원 이하인 주택(정비구역으로 지정고시된 지역의 주택은 제외)을 비롯해 양도세 감면주택, 5년이 경과하지 않은 상속주택 등이 이에 해당된다. 예를 들어 서울과 의정부에 집을 한 채씩 보유하면 1가구 2주택 중과 대상이나, 의정부 집의 기준시가가 1억원 이하이면 중과되지 않고 일반과세된다.
기준시가 1억원 이하는 제외 … 값싼 부동산부터 처분을
또한 조세특례법상 양도세 감면주택은 취득일로부터 5년까지는 양도세가 100% 감면되고, 5년이 경과한 뒤에는 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도세 과세 대상 소득금액에서 차감한다. 별도 가구원에게서 상속받은 주택은 5년이 경과하기 전 양도하면 중과되지 않고 일반과세된다.
참고할 사실은 양도세 감면주택과 일반주택 각 한 채씩 또는 상속주택과 일반주택 각 한 채씩 두 채를 보유한 사람이 일반주택을 먼저 양도할 경우엔 일반주택이 비과세 요건을 갖췄다면 비과세된다. 단, 양도세 감면주택은 2007년 12월31일까지만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
한편 1가구 2주택으로 중과세를 부담해야 할 경우엔 값싼 부동산을 먼저 처분하는 게 이득이다.
