‘사업용 토지’에 눈을 돌려라

용인지역 전원마을. 펜션이나 전원마을에 대한 인기는 시든 지 오래다.

부동산 투자를 고려하던 K씨에게 다소 생경한 부동산을 한 필지 소개해준 적이 있다. 그 부동산은 안정성과 수익성 면에서 비교적 괜찮았다. K씨도 필자의 설명에 고개를 끄덕였다. 고민하던 K씨는 그러나 투자를 하지 않았다. 투자를 결정하기 전 친인척의 말을 듣고 마음이 흔들렸기 때문이다. 친인척들이 반대한 이유는 ‘잘 모르는 상품이기 때문에 위험하다’는 것이었다.

많은 사람들이 부동산 투자로 큰돈을 벌 수 있다고 생각하면서도 막상 실행에 옮길 때는 주저한다. 불안하기 때문이다. 그 불안은 정확한 정보를 입수하지 못했거나, 설사 입수했다 해도 판단할 수 있는 ‘실력’이 없는 데서 비롯되는 경우가 많다.

3, 4년 전 재개발 지분에 투자한 사람은 꽤 재미를 봤다. 하지만 지금은 재개발 지분에 투자해봐야 과거와 같은 수익률을 기대하기 어렵다. 너도나도 투자해 이미 가격이 오를 만큼 오른 데다, 분양가상한제 실시 등으로 사업성마저 떨어졌기 때문이다. 현재 평당 최고 1억5000만원 이상 하는 용산의 재개발 지분은 3, 4년 전만 해도 2000만~3000만원대였다.

5, 6년 전 주위의 우려에도 신도시 주변 토지를 매입한 사람들도 지난해 상당한 시세 차익을 거뒀다. 그러나 지금 신도시 주변을 기웃거리면 ‘뒷북친다’는 핀잔을 듣기 쉽다.

양도세 중과 없고 시세 차익도 커 … 남보다 한발 빠른 투자 가능



부동산 격언 중 ‘동네 사람도 아는 것에 투자해서는 높은 수익을 거둘 수 없다’는 말이 있다. 남보다 앞서가야 성공할 수 있다는 뜻이다. 하지만 그런 상품을 알기란 쉽지 않다. 따라서 불안하다는 이유로 외면하기보다는 조사하고 연구해 투자가치가 있는지를 잘 판단해봐야 한다.

얼마 전까지 큰돈이 됐던 주택은 투자 대상으로서의 매력을 잃어가고 있다. 대신 노후 재테크의 중요성이 대두되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 급증하고 있다. 그러나 상가나 오피스텔은 소액 투자가 용이하지 않다.

그래서 최근 주목받는 것이 사업용 토지 투자다. 비사업용 토지는 양도세가 60%나 중과돼 별 ‘재미’가 없자, 양도세가 중과되지 않고 시세 차익도 큰 사업용 토지에 관심이 쏠리는 것. 더 큰 수익률을 올리려면 사업용 토지로 전환될 가능성이 큰 임야를 선매입하면 된다. 개발 이전 단계이므로 리스크는 크지만 소액 투자가 가능하다는 점도 장점이다. 이왕이면 사계절 종합휴양지나 실버타운으로 개발될 땅을 매입하는 것이 미래 가치가 크다. 펜션 및 전원주택 대지에 대한 인기는 시든 지 오래다. 실시 계획 승인이 난 땅은 안전하지만 초기 투자비용이 높다. 따라서 주민 제안이나 환경영향평가가 진행 중인 토지를 매입하는 것이 비교적 수익률이 높으며, 시행사의 공신력이나 사업 내용, 진행과정 등을 살펴 안정성을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 개발이 쉽지 않은 땅을 개발한다고 속여 돈을 가로채는 악덕업자도 있기 때문이다.