다가구주택과 다세대주택, 세금 차이는 얼마나?

내가 가진 상가 건물은 다가구주택일까, 다세대주택일까. [GETTYIMAGES]

Q 부모와 함께 1층은 상가, 2~5층은 상가와 주택이 자리한 건물의 5층에 살고 있습니다. 기존 상가였던 부분을 주택으로 개조해 임대를 주고 있습니다. 얼마 전 등기부등본과 실제 용도가 다르다고 과태료가 나왔는데, 나중에 이 건물을 처분할 때도 문제가 될까요? 제가 상속받을 수도 있어 미리 공부해둬야 할 것 같아 질문합니다. 다세대, 다가구, 이런 용어의 의미도 궁금합니다.

A 빌라처럼 여러 채 집이 함께 있는 건물을 다가구주택 또는 다세대주택이라고 합니다. 건물 외관만 봐서는 다세대인지, 다가구인지 구분하기 힘들어요. 등기부등본의 부동산 현황을 살펴봐야 합니다. 특히 건축물의 공부상 용도와 실제 용도가 다를 경우 불법건축물로 과태료 대상이 됩니다. 주택으로 볼지, 상가로 볼지에 따라 양도소득세도 달라지기에 다가구인지, 다세대인지 확인하는 건 매우 중요합니다.

1세대 1주택을 판단할 때 1주택은 아파트처럼 집 한 채만 말하는 게 아닙니다. 외부에서는 하나의 통 건물로 보여도 실제 주택 수를 산정할 때 1주택으로 보는 경우가 있고, 다주택으로 보는 경우도 있습니다. 어떤 기준으로 나뉘는 걸까요.

다가구주택이란 건축법에 따라 한 가구가 독립해 거주하는 건축물을 말합니다. 호별로 구분돼 있고 실제로 따로 거주할 수 있다 해도 전체를 하나의 건물로 봐 건물주를 1주택자로 간주합니다.

다세대주택은 하나의 건물임에도 등기부등본에 호별로 구분돼 있어 별도로 매매가 가능하고 독립 거주도 할 수 있는 상태를 의미합니다. 이런 건물은 통으로 매매할 수 있고, 빌라를 매매하듯 한 호씩 처분하는 것도 가능합니다. 이러한 다세대건물은 통으로 일괄 매매해도 다세대를 거래한 것이라고 볼 수 있습니다.

다가구주택은 지하층을 제외하고 주택으로 사용하는 층이 3개 층 이하, 바닥 면적은 660㎡ 이하, 거주 세대는 19세대 이하여야 합니다. 예컨대 등기부등본에 1~2층은 상가, 3~5층은 주택이라면 다가구주택으로 간주돼 건물주를 1주택자로 봅니다. 주택이 상가보다 면적이 크면 전부 주택으로 봐 요건 충족 시 양도세가 9억 원까지 비과세입니다. 장기보유 특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.

만약 용도를 변경해 1층을 상가, 2~5층을 주택으로 쓴다면 3개 층이 아닌 4개 층이 주택이므로 다가구주택이 아닌 다세대주택이 됩니다. 이럴 경우 다주택자로 보기에 장기보유 특별공제가 되지 않으며 중과세가 부과될 수도 있습니다.

또한 2022년부터는 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택은 주택양도로 보고 상가는 상가양도로 봅니다. 상가분은 비과세에 포함되지 않으며 장기보유 특별공제도 일반공제율인 연 2%가 적용됩니다.

이렇듯 다가구주택인지, 다세대주택인지에 따라 세무 처리는 물론, 세제 혜택도 달라집니다. 용도 변경 시 전문가와 상담한 후 신중히 결정하는 편이 바람직할 것으로 보입니다.

_윤나겸은_{… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다.}