2018년 부동산 전망 | “내년 4월 이후 거래절벽 온다”

2018년 1월 1일부터 재건축초과이익환수제가 재시행된다. 올해 서울 주요 재건축 아파트 조합은 이를 피하고자 속도전을 벌였다. 사진은 서울 서초구 반포주공1단지 모습. [동아DB]

집값은 모두의 관심사다. 요즘처럼 부동산시장이 예측할 수 없는 방향으로 흐를 때는 더욱 그렇다. 2017년에는 불안한 국내 정세가 5월 대선 이후 진정 국면에 접어들고 새 정부의 경기부양에 대한 기대 심리까지 퍼져 전국 집값이 가파르게 상승했다. 많은 이가 전세를 끼고 대출받아 집을 사는 ‘갭투자’를 하려고 부동산시장으로 몰려들었다. 특히 가격 상승 기대감이 큰 재건축 아파트의 경우 6개월 새 많게는 3억 원 가까이 오르기도 했다. 이에 정부는 부동산 투기를 잡겠다며 6월 19일, 8월 2일 부동산대책을 비롯해 10월 24일에는 가계부채 종합대책까지 내놨다. 

이후 상승세가 꺾이는 듯했다. 8월 2일 ‘주택시장 안정화 방안’에는 재건축초과이익환수제 재시행, 다주택자 양도소득세 중과 등 굵직한 규제책이 포함돼 발표 직후 아파트 매수 문의가 줄고 매도 호가도 소폭 조정됐다. 그러나 각종 규제 정책이 2018년부터 시행되는 데다 신규 공급물량에 대한 대책이 나오지 않아 하반기 부동산시장은 크게 달라지지 않았다. 12월 8일 온라인 주택거래 정보 사이트 부동산114 조사에 따르면 12월 첫째 주 서울 아파트값은 직전 조사 때보다 0.2%p 올랐고 신도시는 0.01% 상승, 경기·인천은 1년 9개월 만에 -0.01%를 기록했다. 12월 현재 서울 부동산시장은 여전히 강세를 보이고 있다.

2018년 전국 44만 가구 신규 공급

실제로 서울 강남권 주요 아파트의 가격은 사사분기 강세를 이어가는 중이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 도곡렉슬 전용면적 85㎡는 10월 15억5000만 원(18층)에서 11월 15억7000만 원(23층), 134.9㎡는 9월 19억7000만 원(5층)에서 11월 20억 원(20층)에 거래됐다. 강남구 대치아이파크 전용면적 84.9㎡는 7월 15억3000만 원(10층)에서 11월 15억4000만 원(13층)으로 소폭 올랐다. 서초구 반포자이 전용면적 84.94㎡는 10월 18억5000만 원(13층)에서 11월 18억8000만 원(15층), 132.44㎡는 10월 21억5000만 원(19층)에서 11월 21억8000만 원(14층)에 거래됐다. 

이런 가운데 2018년 부동산시장 향방에 사람들의 관심이 쏠리고 있다. 지표로만 보면 전반적으로 부동산시장, 특히 전세시장은 안정될 것으로 예상된다. 내년 아파트 신규 입주 물량이 전국적으로 약 44만 가구로 예정돼 있기 때문이다. 수도권은 최근 5년 평균 대비 58.3% 늘어난 16만 가구가 들어서고, 서울도 올해 대비 28.1% 늘어난 3만4900가구가 신규 공급된다. 벌써부터 평택, 동탄, 화성 등 일부 수도권에서는 매매가보다 전세가가 비싼 역전세난이 전망되고 있다. 

부동산업계 역시 전세시장은 전체적으로 안정되리란 전망과 함께 일부 지역에서는 매매가도 조정될 것이란 예측을 내놨다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “내년 전국 아파트 입주 물량은 조사를 시작한 2000년 이후 최대치다. 특히 세종시는 입주하지 않은 재고 아파트가 7만7700여 가구에 달하는데 여기에 1만4000여 가구가 더 공급된다. 충북도 재고 아파트 30만 가구에 신규 2만2000여 가구, 경남도 재고 아파트 63만9000여 가구에 신규 4만 가구가 입주한다. 이 때문에 투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯한 지방의 매매가격 하락 폭이 클 것으로 우려된다”고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “내년 부동산시장은 지역 편차가 심해 등락이 있는 울퉁불퉁한 장세가 펼쳐질 것으로 예상된다. 수도권과 지방은 약보합세를 보이고, 신규 입주물량이 비교적 적은 편인 서울도 크게 오르기 힘들 것”이라며 시장을 보수적으로 내다봤다. 



올해 예고된 각종 규제가 2018년 본격 시행된다는 점도 부동산시장에 적잖은 영향을 미칠 전망이다(표 참조). 일단 1월 시행되는 신DTI(총부채상환비율), 재건축초과이익환수제 등 2가지 굵직한 제도에 관심이 모아진다.

신DTI · 재건축초과이익환수제, 타격 클 것

먼저 신DTI는 정부가 다주택자를 대상으로 마련한 규제책으로 서울과 수도권, 세종, 부산 해운대구 등 청약조정지역에 먼저 적용된다. 지금까지 DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 이자만 반영해 대출 한도를 정했다. 그러나 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 원리금 상환액까지 합친 금액을 연간 소득으로 나눈다. 이렇게 되면 그동안 주택을 담보로 대출받아 집을 사 왔던 다주택자의 추가 대출 한도가 줄어든다. 앞서 정부는 8·2 부동산대책에서 투기과열지구와 투기지역에서 주택담보대출을 1건 이상 보유한 경우 DTI, LTV(주택담보대출비율)를 30%까지 가능하도록 제한을 뒀다. 따라서 신DTI까지 시행되면 현금자산이 충분하지 않은 투자자는 기존 주택을 담보로 꼬리에 꼬리를 물고 대출받아 주택을 사기가 힘들어진다. 

올해와 달리 2018년에는 갭투자가 어려워져 매매 수요 또한 감소할 것으로 전망된다. 고종완 한국자산관리원 원장은 “여기에 대출금리 인상까지 이어지면 수요 감소는 분명하다. 신규 공급물량도 있는 만큼 노후 주택의 경우 거래가 활발하게 이뤄지지 않을 것으로 보여 주택 거래가격이 낮아질 수 있다. 특히 수도권과 지방 등 공급이 풍부한 일부 지역은 하락세가, 서울 등 공급이 비교적 없는 지역은 오름세가 이어질 수 있어 양극화가 예상된다”고 말했다. 

1년 새 한때 억 단위로 호가가 뛰었던 재건축시장도 기상 변화가 예고된다. 2018년 1월 1일부터 재건축초과이익환수제가 재시행되기 때문이다. 이 제도가 시행되면 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외하고 조합원 인당 얻는 이익이 3000만 원을 넘을 경우 이익금 액수에 따라 최저 10%에서 많게는 50%까지 부담금을 내야 한다. 대상은 내년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 앞둔, 이미 사업시행인가를 받은 재건축 조합들이다. 2006년 노무현 대통령 집권 당시 3·30 부동산대책에서 처음 나온 재건축초과이익환수제는 2012년까지 시행되다 2013년 이후 두 차례 유예된 바 있다. 

올 한 해 주요 재건축 아파트 단지는 재건축초과이익환수제를 피하고자 속도를 냈다. 단지가 클수록 조합원 간 합의를 보기 어렵지만 ‘재건축초과이익환수만큼은 피해야 한다’는 목적 아래 한마음 한뜻으로 움직였다. 실제로 3590가구로 이뤄진 반포주공1단지 1·2·4주구는 9월 현대건설을 시공사로 선정하고 곧바로 사업시행인가를 신청했다. 그리고 12월 26일 관리처분계획인가 신청을 앞두고 막판 총회를 열 계획이다. 한 블록 떨어진 인근 신반포3차·경남 아파트 통합 재건축 조합이 2015년 삼성물산을 시공사로 선정한 후 2년 만인 올해 11월 30일 관리처분계획인가를 신청한 것과 비교하면 빠른 속도다. 반포주공1단지는 올해 안에 관리처분계획인가 신청을 내 간신히 재건축초과이익환수제를 피할 것으로 보인다. 

그렇다면 2018년 재건축 조합들은 초과이익에 대한 세금을 어느 정도 내야 할까. 예상 세액을 계산하는 방법은 대부분 추정치를 토대로 이뤄진다. ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 따르면 종료시점(신축 아파트 완공 시점) 부과 대상 주택의 가격총액에서 개시시점(조합설립추진위원회가 승인된 날) 부과 대상 주택의 가격 총액, 개시시점 부과 대상 주택의 정상주택가격 상승분 총액, 예상 공사비 등 개발비용을 공제한 금액으로 한다. 

서울시에 따르면 11월까지 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 55곳이다. 이 가운데 연내 관리처분계획인가 신청을 목표로 하는 서초구 반포주공1단지, 한신4지구, 송파구 잠실진주 등 몇 개 단지를 제외해도 상당수 조합이 대상지다. 모두 가구당 수억 원에 달하는 재건축초과이익환수금을 내야 할 것으로 보인다. 물론 납부 시점은 신축 아파트 준공 이후이기 때문에 보통 이주부터 준공까지 5년가량 걸리는 것을 감안하면 조합원들은 그 기간 안에 이를 부담할 방안을 마련하면 된다. 

전문가들은 재건축초과이익환수제라는 복병 때문에 내년 재건축시장이 예측할 수 없는 방향으로 흘러갈 것이라고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지난해부터 2년간 재건축 아파트 몸값이 상당히 올랐다. 물건이 적어 거래량도 많지 않았다. 내년에는 수억 원의 재건축초과이익환수금 부담을 떠안고라도 사려는 이가 나오면 상승할 수 있고, 지나치게 고점이라고 판단하는 이가 많다면 팔리지 않아 가격이 떨어질 수도 있다. 그만큼 재건축시장은 지역별로 널뛰기 장세가 펼쳐질 것으로 예상된다”고 말했다.

양도세 중과되는 4월 이후가 문제

4월부터 다주택자의 양도세가 강화되는 것도 주시해야 할 부분이다. 이미 8·2 부동산대책을 통해 예정된 사안이기는 하지만, 양도세 중과가 시행되면 시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율은 최고 40%인데, 3주택 이상자는 4월 이후 집을 팔면 차액의 60%에 해당하는 금액을 세금으로 내야 한다. 

문제는 거래절벽이다. 다주택자는 4월 전에 고점을 찍었다고 판단되는 주택을 처분하고 나머지 주택은 ‘팔지만 않으면 세금을 내지 않아도 된다’는 생각을 가질 공산이 크다. 이 경우 4월 이후 부동산시장에서 알짜 매물이 종적을 감춰 거래가 이뤄지기 어렵다. 강남권의 한 부동산공인중개사는 “다주택자 가운데 상당수가 노후 자금을 마련하고자 투자 개념으로 접근한 분들이다. 대부분 20~30년 뒤를 보고 매입한 만큼 양도세 몇억 원 아끼자고 알짜 매물을 내놓을 리 없다. 오히려 4월 이후 알짜 매물은 수요 대비 공급이 적어 가치가 더욱 높아질 수 있다”고 말했다. 

반면 신규 공급이 많은 세종 등 지방과 수도권 일부 지역의 다주택자는 타격이 우려된다. 2017년 주택가격이 상승세를 보일 때 갭투자로 주택을 여러 채 사들인 사람은 전세가보다 매매가가 낮아지는 깡통전세 물량이 생기면 매입 가격보다 낮은 가격에 내놓아야 하는 상황에 놓일 수 있다. 고종완 원장은 “서울을 제외한 수도권과 지방의 다주택자는 결국 버티지 못할 가능성이 높다. 따라서 내년 하반기 경·공매 매물이 늘어날 것으로 보인다. 다주택자는 자신의 자금 여력을 냉정하게 판단한 뒤 4월 전에 처분하는 것이 현명한 선택일 것”이라고 조언했다. 

정부는 다주택자를 위해 출구를 여는 방안도 마련했다. 12월 13일 국토교통부는 다주택자가 임대주택자로 등록할 경우 재산세·소득세·양도세 등 세금과 국민건강보험료의 감면 폭을 확대하는 방안을 발표했다. 먼저 2018년 종료 예정인 취득세·재산세 감면 기한을 2012년까지 3년 연장하고, 양도세도 8년 임대를 한 주택의 경우 양도세 중과분을 배제하면서 장기보유특별공제도 70% 적용하기로 했다. 국민건강보험료도 4년 이상 임대하면 40%, 8년 이상 임대하면 80% 감면해준다. 또 2019년부터 8년 이상 장기임대하는 전용면적 40㎡ 이하 소형주택에 한해 한 가구만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 주기로 했다. 

이러한 당근에도 다주택자들이 임대사업자 등록을 할지는 미지수다. 일단 이번 정권이 바뀌면 부동산대책이 또 바뀔 수 있다고 믿는 사람이 많다. 그리고 임대사업자로 한번 등록하면 이후 어떤 추가 제재가 들어올지 모른다는 불신에 이번 정책을 반기는 이가 드물다. 서울과 부산에 각각 시가 10억 원, 6억 원대 아파트 두 채를 보유한 60대 남성은 “한 채는 거주용, 한 채는 노후용으로 마련했는데 다주택자라고 임대사업자 등록을 해야 하나 싶다. 또 8년 임대하면 혜택을 준다고 하는데 그때까지 이 정책이 유효할지도 의문이다. 괜히 임대사업자 등록을 했다 나중에 정부에서 세금을 더 내라고 할까 봐 걱정”이라며 정부 정책에 불신을 표했다. 

이런 가운데 정부는 보유세 인상 방안도 논의하겠다고 시사했다. 김현미 국토교통부 장관은 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표한 자리에서 “내년에 조세재정개혁특별위원회(가칭) 활동을 통해 다주택자를 대상으로 임대보증금에 과세하거나 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 그러면서 김 장관은 “이제는 보유세 문제와 관련해 집중적인 논의가 필요한 시점이 됐다”고 언급했다. 앞서 김동연 기획재정부 장관 겸 경제부총리도 10월 국회 국정감사 당시 “보유세를 포함해 다른 세목도 모두 시나리오를 검토한다”고 밝힌 바 있다.

보유세 카드 꺼내는 날에는…

정부는 8월 예고한 바와 같이 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 김현미 국토교통부 장관(오른쪽)이 서울 종로구 정부서울청사에서 관련 내용을 브리핑하는 모습. [뉴시스]

보유세를 인상하려면 세법을 개정해야 해 국회 동의가 필요하다. 그러나 세법을 바꾸지 않고도 보유세를 올리는 방안이 있다. 현재 종합부동산세는 공시지가를 기준으로 부과되는데 공시지가는 시가에 비해 20~30%가량 낮다. 따라서 공시지가를 시가만큼 올리기만 하면 세법 개정 없이 보유세 부담이 늘어난다. 또 현재 종합부동산세 과세표준은 주택의 경우 인당 6억 원 초과분, 1가구 1주택은 9억 원 초과분, 토지는 종합토지 인당 5억 원 초과분 등 기준이 있다. 이것을 조정하는 방법으로도 보유세를 올릴 수 있다. 

그러나 조세저항이 만만치 않을 것으로 예상된다. 종합부동산세를 처음 도입한 2005년에도 은퇴자, 고령자 등 수입이 없는 이들의 사정을 좌시한 정책이라며 반발이 거셌다. 또 이들에게 부과된 종합부동산세 부담이 세입자에게 전가될 가능성도 높다. 따라서 일각에서는 보유세 인상 카드와 함께 전월세 상한제도 함께 도입해야 한다는 지적이 나온다. 

부동산 전문가들은 보유세 인상이 언제 시작될지를 두고 이견을 보였지만 정부 의지가 있는 만큼 주시할 필요가 있다고 지적했다. 박원갑 수석전문위원은 “보유세를 강남권 다주택자 압박카드용으로 보는 시각이 많다. 조세형평성을 실현한다기보다 시장 안정 카드로 사용하고자 하는 만큼 내년 시장 반응에 따라 현실화 시기가 결정될 것으로 예상된다”고 말했다. 결과적으로 정부의 부동산 규제 의지가 역대 어느 정부보다 강력한 상황에서 2018년 부동산시장은 2017년과는 다른 방향으로 흘러갈 개연성이 높아 보인다.