신도시 건설 예정지역은 경기도 성남시 판교동 일대 250만평과 화성군 태안읍-동탄면 일대 280만평. 또 2004년 완공되는 경부고속철도 천안역 주변 890만평에도 주거와 산업단지를 겸한 배후 신도시 건설을 추진한다는 계획이다. 파주 고양 의정부 등 경기도 북부 쪽도 중장기적인 대규모 신도시 후보지로 거론됐다.
이들 지역은 대규모 신도시 계획이 아니더라도 도로 확장 및 철도 복선화 등으로 향후 배후 도시가 활성화될 곳이며, 끊임없이 중소 규모의 택지개발사업이 거론되고 있는 지역이다. 최근 몇년 사이에도 아파트단지 건설이 계속 추진되고 있어 땅값, 집값 상승률이 높고 배후 전원주택지 수요도 꾸준히 늘고 있는 곳이다.
화성 농지 평당 30만~60만원 선
과거 분당, 일산 등 5개 신도시 개발 당시 인근 지역 아파트값은 당연히 약세를 보였다. 반면 도시기반시설과 생활편익시설이 잘 갖춰진 대단위 신도시 아파트는 입주 후 분양가의 2, 3배에 육박하는 집값 상승으로 상당한 시세차익을 볼 수 있었다. 그러나 지금은 주택보급률이 당시보다 훨씬 높아져 주택수요 자체가 줄어든 데다 분양가 자율화로 신규 아파트 분양가가 대폭 상승해 과거처럼 신도시 개발에 따른 아파트 청약 매력이 별로 없다고 할 수 있다.
반면 신도시 개발이 되든 중소규모 택지개발로 축소되든, 신도시 예정지역 주변은 자연적인 전원도시가 형성될 가능성이 높아지고 있다. 고속도로 및 국도가 그물망처럼 연결돼 교통망이 계속 확장되고 있어 더욱 그렇다. 이 때문에 교통여건이 좋은 전원주택지나 향후 주택 건축이 가능한 준농림지역내 농지, 임야의 인기가 상대적으로 높아질 것으로 보인다.
최근 준농림지 개발 규제가 발표된 이후 토지시장이 얼어붙어 전원주택 건축이 가능한 중소 규모 준농림지까지 가격이 떨어진 상태다. 그러나 건폐율 40%, 용적률 80%로 건축요건이 규제돼 아파트 개발은 어렵지만, 전원주택을 신축하기에는 별 어려움이 없다. 이 때문에 중소 규모의 전원주택단지 개발은 꾸준히 이어질 전망이다.
특히 최근 주거지를 선택하는 가장 중요한 요인으로 주거환경에 대한 쾌적성이 부각되고 있다. 이에 따라 자금력 있는 수요자들은 아파트보다는 장기적으로 교통여건이 좋아지는 신도시 및 택지개발지구 배후 전원주택지를 더 선호하고 있다. 도시기반시설 연계가 수월한 데다 전원에 살면서도 도심내 상권을 이용하기가 수월하기 때문이다.
신도시 건설이 확정되면 가장 먼저 추진될 화성군 동탄면 일대와 판교 일대는 땅값이 초미의 관심사. 화성군 동탄면 일대는 지역과 입지 여건에 따라 큰 차이가 있지만 배후 전원주택지로 활용될 수 있는 준농림지는 농지가 평당 30만∼60만원, 임야가 평당 20만원 선이다.
그러나 개발이 본격화할 경우 땅값 상승 가능성이 크다. 99년 말 주택공사가 실시계획 승인을 받아 택지개발사업을 실행하고 있는 태안지구는 인근 병점리 대지 가격이 4차선 도로와 접해 있으면 250만∼280만원을 호가한다. 단지형 전원주택지 조성이 가능한 준농림지는 평당 50만~100만원, 대지로 조성된 곳은 평당 100만원 이상에 거래된다.
판교는 화성군 동탄면 일대보다 일찍부터 개발에 대한 기대심리가 팽배했던 곳. 배후 주거지역은 공시지가 기준으로 임야가 평당 20만∼60만원, 대지는 120만∼230만원, 전답은 50만∼140만원에 이른다. 그러나 실제 건축이 가능한 자연녹지는 평당 200만원 이상 호가한다. 아직 개발되지 않은 준농림지역도 평당 100만원을 호가한다. 신도시가 개발되면 분당, 일산의 단독주택단지나 배후 전원주택지처럼 희소가치가 있어 높은 가격이 형성될 전망이다.
화성군 동태면이나 판교를 예로 들지 않더라도 기존에 신도시 개발이나 중소 규모의 택지개발사업이 활발했던 경기도 위성도시 주변 전원주택지나 토지가격을 비교해보면 신도시 개발이 인근 배후 전원주택지의 부가가치를 크게 높인다는 사실을 쉽게 알 수 있다. 용인의 경우가 대표적. 용인에 아파트단지가 우후죽순으로 들어서고 인구가 밀집되면서 크게 덕을 본 것은 토지 소유자들이었다. 용인 주변에 전원주택지로 조성된 곳의 땅값은 농지, 임야 상태라도 50만~100만원에 육박하며, 단지가 조성된 대지는 150만원 이상 호가한다.
김포도 북변지구, 사우지구 등이 개발되기 전에는 땅값이 형편없었지만 지금은 대규모 아파트 단지가 들어선 왕복 4차선 도로변에 붙은 농지는 평당 몇백만원을 호가하기도 한다. 반면 아파트시장은 만성 미분양에 시달리고 있고, 분양 후 분양가 이하로 거래되는 아파트단지도 많다.
판교·화성 일대의 자연환경과 신도시 개발 방향을 고려해도 아파트보다는 배후 전원주택지에 대한 매력이 더 클 것으로 보인다. 신도시 후보지로 거론되는 판교 일대 개발예정용지는 280만평, 행정구역상 판교-삼평-운중동 등 분당구 관내 9개동과 수정구 일부가 포함돼 있다. 이 지역은 지난 76년 이후 24년 동안이나 이른바 `‘남단녹지’로 묶여 개발이 엄격히 제한돼왔다. 이에 따라 대부분 땅이 임야(40%)와 논밭(38%)으로 이용되었을 뿐 대지는 4%에 불과하다. 주택도 구옥 670채, 양옥 170채 등 840채만 들어서 있다.
판교는 서울 접근성이 매우 뛰어나다. 또 성남시나 토지공사 등이 발표한 개발방안에 따르면 판교는 첨단산업을 갖춘 자족형 저밀도 주거단지로 개발될 예정이다. 기존 신도시보다 개발밀도를 대폭 낮춰 연립주택과 단독주택 비율을 높인다는 것. 특히 자족기능 유치를 위해 74만평 규모의 소프트밸리 조성도 추진돼 이곳에 디자인파크와 소프트웨어파크 등 핵심시설과 인큐베이터센터, 벤처캐피털 등이 들어설 전망이다.
예정대로라면 개발기간은 6~7년 정도. 2003년이나 2004년에 택지조성 공사에 들어가게 된다. 올해 안에 지구 지정을 받더라도 착공에 필요한 실시계획 승인을 받기까지 2년 6개월 정도 걸리므로 신도시 건설이 다소 늦어지면 실제 삽을 뜨는 시기는 2004~2005년쯤이다. 향후 10년을 두고 준비한다면 지금이라도 주변에 싼 값에 농지나 임야를 매입하여 나중에 전원주택지로 활용할 수도 있고, 실버주택으로 노후를 준비할 수 있다.
신도시나 택지개발이 될 경우 상업시설로 활용도가 높은 곳은 판교∼수지간 6차선 도로와 운중동 정신문화원 주변 토지가 유망지역으로 꼽히고 있다. 이들 지역은 주택이나 상가 신축이 가능해 논밭도 150만원 이상을 호가한다.
또 신도시 후보지로 거론되면서 가장 큰 관심을 끌고 있는 곳은 성남시 분당구 궁내-금곡동 일대. 서쪽으로는 성남시의 판교 개발예정지가 있고, 남쪽으로는 수지와 맞닿아 있는데다 판교~수지 23번 국도가 지나간다.
신도시 건설 발표 직후 판교동 일대 중개업소에는 개발 프리미엄을 기대할 만한 지역을 묻는 문의가 폭증했다. 최근에는 신도시 개발 철회 또는 연기 가능성마저 대두하고 있어 투자 열기가 빠른 속도로 식고 있다. 그러나 판교 일대는 앞으로 신도시 건설과 관계없이 수익을 올릴 수 있는 지역으로 투자자들의 꾸준한 관심 대상이 될 것으로 보인다. 특히 대장동과 석운동 등은 대지 가격이 평당 80만∼90만원 선으로 인근 지역에 비해 저평가돼 있어 중장기 투자자들의 관심이 많은 지역이다.
판교~수지 국도변의 건축 가능한 자연녹지의 경우 지난해 초 평당 100만~150만원 선에서 꾸준히 오르내리다 지난 7월 성남시의 판교개발계획안이 발표되자 평당 300만원으로 뛰기도 했다. 도로변 보전녹지도 지난해 초 평당 50만~60만원에서 지금은 150만~200만원으로 뛰었다. 그러나 땅주인들이 매물을 거둬들이거나 값을 올리고 있어 거래는 거의 이뤄지지 않았다.
최근 전원주택 문의가 많은 곳은 국도에서 7km 서쪽에 있는 분당구 석운동과 대장동, 수지읍 고기리 일대, 영덕~고기리~판교~양재 및 분당~고기리~의왕 도로 신설이 계획돼 있는 지역 인근이다. 아직까지 도시기반 시설이나 인근 주거시설이 부족한데도 판교 일대 개발 기대심리 때문에 땅값이 계속 강세를 보일 지역이다.
그러나 지금 토지를 매입하는 것은 금물이다. 이미 신도시 개발계획이 발표된 이후 땅값이 강세를 보이고 있기 때문에 신도시 개발계획이 철회되거나 축소될 경우 땅값 하락에 따른 위험부담이 따른다. 오히려 경매로 나오는 신도시 개발지역 주변 토지를 물색하여 싼 값에 매입하거나 조금 비싸더라도 신도시 개발계획이 확정된 즈음에 여러 사람이 공동투자로 넓은 땅을 좀 싸게 사두었다가 신도시 개발 속도에 맞추어 느긋하게 주거지로 활용할 계획을 잡아야 한다.
계획대로 벤처단지가 조성된다면 인근 아파트보다도 전원주택에 대한 수요가 늘어날 수 있을 것이다. 따라서 계획이 확정된 후 조금 비싼 값에 매입하더라도 최소 4∼5년 이상을 바라보는 중장기적인 안목으로 토지를 고른다면 손해볼 것은 없다. 또 자투리땅을 혼자서 투자하는 것보다는 나중에 5∼10채 정도를 함께 건축할 수 있는 동호인주택의 수요가 많아질 전망이므로 뜻을 같이하는 사람들끼리 공동투자로 매입한다면 좀더 경제적으로 토지를 구입할 수 있다.
