“최근 영국 부동산회사 나이트프랭크가 발표한 자료에 따르면 지난 1년 동안 서울 상위 5% 고급 주택 가격은 전년 대비 25.2% 상승해 전 세계 주요 도시 가운데 두 번째로 많이 올랐다. 그래서 이제는 그런 상황을 그들만의 세계로 보고, 보통 사람은 앞으로 살면서 ‘집을 살 것이냐, 말 것이냐’라는 원천적 고민을 해야 할 때인 것 같다.”

한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 12월 8일 기준 8.1%로 집계됐다. 2012년 통계 작성 이후 연간 기준 최고치다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 이와 관련해 “고급 주택 가격 상승폭이 워낙 크다 보니 전체 서울 아파트 매매가격 누적 상승률을 끌어올렸다”고 분석했다. 2009년부터 미래에셋증권에서 거액 자산가들의 부동산 포트폴리오 관리를 전담하고 있는 허 수석위원을 12월 16일 만나 올해 서울 부동산시장 흐름을 정리하고 내년 상황을 전망하는 시간을 가졌다. 

대세 상승 향해 가는 부동산시장

2025년 서울 부동산시장은 어떤 흐름을 보였나.

“서울 아파트 가격은 지난해 9월 시행에 들어간 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 영향으로 올해 2월까지 비교적 안정된 모습을 보였다. 그런데 2월 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)이 토지거래허가구역에서 해제되며 상황이 급반전됐다. 상급지 아파트의 실거주 의무가 없어지자 지방의 원정 투자 수요까지 몰리면서 거래량이 급증했고 가격도 급등세로 전환됐다. 이에 놀란 서울시가 3월 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 내 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 재지정했지만 이번에는 마포·성동·광진·강동구 등 한강벨트를 중심으로 한 인접 지역에서 풍선효과가 발생하며 상승 지역이 더 확대됐다.”



6월 새 정부 출범 이후에도 서울 집값이 오르고 있는데.

“현 정부는 서울 아파트 가격을 잡아야 된다는 기조를 가진 것으로 보인다. 그래서 가장 먼저 1주택자만 6억 원 한도 내에서 대출이 가능한 6·27 대출 규제를 내놓았다. 부동산대책 중 가장 효과가 크고 오래 지속되는 것이 대출 규제이기 때문이다. 실제 7~8월 거래량이 감소하고 가격 상승폭도 둔화됐지만 9월부터 정책 효과가 약화되면서 다시 거래량이 증가하고 가격도 크게 오르기 시작했다. 이처럼 거래가 많은 상태에서 가격도 올라간다는 것은 대세 상승으로 가는 전조다. 이것이 현 정부가 서울시 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역및 규제지역으로 묶는 10·15 부동산대책을 발표한 이유다. 이후 실거주를 해야만 아파트를 살 수 있다 보니 수요가 줄어든 것은 사실이다. 하지만 거래량이 감소하고 가격 상승폭이 둔화한 가운데도 높은 호가의 매물이 간헐적으로 거래되면서 서울 아파트 가격 상승세는 지속되고 있다.”

현 부동산시장이 대세 상승을 향해 가고 있다고 보는가.

“서울 부동산시장은 2024년 회복 진입기를 지나 2025년 회복기에 들어섰다. 보통 서울 아파트 거래량이 연간 6만 건을 넘어가면 활성화됐다고 보는데, 올해는 11월까지 7만 건을 넘었고 가격도 많이 올랐다. 다만 회복기 양상이 과거와는 차이가 있다. 예전에는 서울 전역이 다 같이 따라 올랐지만 이번에는 상급지와 외곽 지역의 상승률이 10배가량 차이가 난다. 대출 규제 때문이다. 외곽 지역은 대출 의존도가 높다 보니 매수세가 따라붙는 데 한계가 있는 것이다. 그래서 보통은 회복기를 지나면 호황기로 들어서는데 이번에는 여러 여건상 2026년에도 회복기에 머물 것으로 예상된다.”

서울 아파트 실거주 적용은 뉴노멀 

10·15 대책이 나온 이후 서울 부동산시장이 관망세로 돌아섰다는 분석도 나온다.

“‘관망세’는 정확한 표현이 아니다. 관망세는 살 수 있는 사람이 살까 말까를 고민할 때 쓰는 말인데, 지금은 수요 자체가 감소했기 때문이다. 우선 10·15 대책으로 갭투자(전세 끼고 매입) 수요가 원천 차단됐다. 또 실거주 수요 가운데 대출 의존도가 높은 사람도 살 수 없게 되면서 수요 자체가 4분의 1 토막이 났다. 과거에는 이렇게 거래량이 줄면 집값이 떨어졌지만 이번에는 다르다. 다주택자가 가진, 전세 세입자가 있는 매물들이 10·15 대책으로 시장에 나오지 못하면서 매물 자체도 줄었기 때문이다. 그래서 2026년은 서울 아파트를 실거주 목적으로만 구입하는 게 당연하게 인식되는 원년이 될 것이며, 실수요자 중심으로만 거래가 이뤄져 거래량 자체는 크게 증가하지 않겠지만 가격 상승 흐름은 이어질 전망이다.”

최근 대통령실은 “향후 부동산시장 안정화를 위한 또 다른 정책이 준비돼 있다”고 밝혔다. 남은 카드는 무엇일까.

“공급과 관련해 공급 확대 정책, 수요 억제와 관련해 대출 규제를 내놓았기 때문에 이제 남은 것은 세제 개편밖에 없다. 그래서 현재 60% 수준인 공정시장가액비율 상향과 함께 종합부동산세 중과 기준을 바꿀 수 있을 것 같다. 전 정부에서 중과 기준을 2주택자에서 3주택자로 바꿨는데, 그것을 다시 환원하는 것이다. 그렇다고 집값 상승이 멈추거나 가격이 떨어질 가능성은 거의 없다. 정부 입장에서 서울 아파트 가격의 완만한 상승은 큰 문제가 아니기 때문이다.”

무주택자라면 “내년 초 시장에 나올 다주택자의 급매물을 노리라”는 조언도 있는데.

“조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 끝난다. 현재로서는 1~2년 연장 가능성이 커 보이지만, 그렇지 않다면 다주택자에게 집을 팔 시간을 줘야 하니 늦어도 1월 중에는 발표가 있을 것이다. 만약 중과 유예가 폐지된다면 무주택자의 경우 내 집 마련을 적극적으로 할 필요가 있다. 양도세 중과 시행 후에는 매물이 급감하면서 가격이 다시 상승 탄력을 받고 반등할 가능성이 크기 때문이다.” 

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