비상계엄에 이어 탄핵 정국이 되면서 부동산시장도 불확실성이 높아졌다. 그럼에도 2025년 역시 부동산 사이클의 시계추는 돌아갈 것이다. 2025년 부동산 사이클을 파악하려면 인구 순유입 도시, 분당 리모델링 단지, 주택 매매거래량, 입주 단지 시세 등을 주목해야 한다.

‘2기 신도기’ 중심으로 인구 순유입 증가

1월부터 10월까지 1만 명 넘게 순유입된 도시는 경기 양주(1만9000명), 화성(1만7000명), 파주(1만2000명)다. 인구 감소 시대에도 이 지역에 1만 명 넘는 인구가 순유된 것은 양주 옥정신도시, 화성 동탄2신도시, 파주 운정신도시 등 ‘2기 신도시’ 덕분이다. 이들 2기 신도시는 20여 년간 개발 대장정을 마무리하며 수도권 인구 중력의 핵으로 떠올랐다. 또한 내년으로 예정된 동탄2신도시와 운정신도시 GTX-A 노선 개통, 파주와 양주를 잇는 수도권 제2순환고속도로 개통도 인구 순유입 증가에 영향을 미쳤다. 향후에도 이들 지역은 인구 순유입 도시로서 교통, 학군, 상업시설 등 투자가 쏠리며 인구가 더 늘어날 것으로 보인다. 반면 정부와 은행의 강력한 대출 규제 공조로 중산층이 서울에서 내 집을 마련하기가 힘들어진 가운데, 용산·성동·강남·서초구 등 초자산가 거주지 집값은 상승폭을 더욱 벌리며 ‘집값 바리케이드’를 견고히 세우고 있다. 정부와 은행의 강력한 대출 규제 공조가 지속된다면 서울 도심 집값은 중산층에겐 ‘너무나 먼 당신’이 될 것이다.
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탄핵 정국이 되면서 윤석열 정부가 추진하던 부동산 공급 시계도 멈췄다. 특히 ‘1기 신도시 특별법’(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)은 11월 선도지구가 발표됐지만 현재 정치 상황과 촉박한 착공 일정, 3억 원이 넘는 분담금(국민평형 기준) 등으로 불확실성이 커졌다. 결국 윤석열 정부의 침몰로 선도지구 집값도 하락세를 면치 못할 것으로 보인다. 다만 부동산 매도로 차익을 실현한 선도지구 주민들이 어디로 이주하느냐는 또 다른 집값 불쏘시개가 될 가능성이 크다. 현재 분당 상급지인 정자역 역세권 리모델링 단지는 정해진 스케줄에 맞춰 리모델링을 진행하고 있어 이르면 내년 일반분양에 나설 전망이다. 이에 따라 분당 다른 지역에 사는 주민들은 “죽기 전 새집에 들어갈 수 있을까”라는 의구심이 더욱 커져 재개발·재건축 포비아에 빠질 것으로 보인다. 반면 리모델링 단지는 반사이익을 얻어 그 가치를 인정받을 전망이다.
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국토교통부의 10월 주택 매매거래 통계에 따르면 대출 옥죄기에도 전국 주택 거래량은 전월 대비 10% 증가했다. 이 이변의 주인공은 대출에 민감한 수도권이 아닌 지방이었다. 전월 대비 10월 거래량은 수도권이 3%, 서울은 12%나 감소했음에도 지방은 24% 폭등세를 기록해 반격의 서막을 알렸다. 과연 지방 거래량 증가는 ‘깜짝 반등’일까. 미분양 통계를 보면 답이 나온다. 6월 7만4000채까지 치솟았던 전국 미분양은 10월 6만5000채로 9000채나 감소했다. 미분양 감소의 주역 또한 수도권이 아니라 지방이었다. 수도권 미분양은 정점 대비 1000채 감소했으나, 지방은 정점 대비 8000채나 줄어들면서 단기간에 미분양 수치를 끌어내렸다. 특히 젊은 층이 유입되고 있는 충청권은 미분양이 감소하며 ‘지방 인구절벽=지방 부동산 필패’ 공식까지 깼다. 충청권뿐 아니라 영호남도 미분양이 줄어 지방 부동산시장은 점차 회복되고 있다. 특히 도널드 트럼프 2기 미국 행정부를 맞아 강세가 전망되는 K-방산, K-조선이 기반산업으로 자리 잡고 있는 경남 창원과 거제의 부동산시장은 2025년 반등의 서막을 알릴 전망이다.

입주 단지 시세가 시장 가늠자

내년 서울에서는 3만6000채가 입주를 할 예정이다. 이후 2028년까지는 이런 대규모 입주가 없다. 공사비 갈등에 더해 탄핵 정국에도 빠져들면서 재개발·재건축 의존도가 높은 서울의 공급 시계가 멈출 예정이기 때문이다. 특히 단군 이래 최대 재건축(1만 채)인 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축)은 2025년 서울 부동산시장의 중요한 가늠자다. 현재 입주에 들어간 지 1개월이 넘은 올림픽파크포레온은 입주율이 꾸준히 상승하며 입주 지정 기간인 내년 3월까지 무난하게 입주를 마칠 예정이다. 국민평형의 경우 현재 20억 원 수준인 올림픽파크포레온 거래가가 KB부동산 시세공표로 표준 시세가 될 전망이다. 또한 국민평형이 30억 원대인 ‘잠실래미안아이파크’도 2000채가 무난히 입주할 것으로 보인다. 동대문구 이문휘경뉴타운은 내년 약 9000채가 입주하는데, 이곳 국민평형 시세는 13억 원 수준이다. 이문휘경뉴타운 입주로 강북 신축 13억 원 시세도 굳어질 전망이다. 내년 대규모 입주 단지 시세가 부동산시장에 주는 압력은 상당할 수밖에 없어 보인다. 따라서 2025년 부동산시장 흐름을 알려면 서울의 대규모 입주 단지 시세를 주목해야 한다. ‘얼죽신’(‘얼어 죽어도 신축’의 준말) 트렌드 속에서 입주 시세는 해당 단지가 속한 지역의 매매 가격을 판단하는 중요한 가늠자다.

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