이순영(가명·66) 씨는 흑석동 사람이다. 첫 신혼살림을 흑석동 ‘까치집’에 차린 이래 40년간 이 동네를 떠나본 적이 없다. 비탈진 언덕에 판자를 덧대 얼기설기 지은 집을 그 시절 사람들은 까치집이라 불렀다. 거기서 첫째와 둘째를 낳았고, 88 서울올림픽 무렵 막내아들을 임신한 채로 3층짜리 다세대주택을 지었다. 그는 “집 공사하는 동안 산 아래 함바집을 마련해놓고 혼수로 해온 명주이불을 뒤집어쓴 채 겨울을 났다”고 회상했다. 그렇게 새로 마련한 집도, 집과 동갑내기인 막내아들도 어느새 서른 살을 훌쩍 넘겼다. “재개발로 옛 동네 분위기가 사라져가는 게 아쉽지 않으냐”는 기자의 질문에 그는 손사래 쳤다. 

“여태까지도 눈이 오면 새벽같이 나가 눈을 치워요. 우리 바깥양반이 건설 일을 하는데, 출근길에 비탈길에서 미끄러져 넘어지면 큰일이니까. 이 동네는 불이 나면 끝장이에요. 골목이 좁아 소방차가 들어올 수가 없거든. 소방호스 끌어오는 사이 집이 홀랑 타버려요. 정든 동네고 뭐고, 하루라도 빨리 새 아파트 지어 편히 살아보고 싶어요.” 

이씨는 김의겸 전 청와대 대변인 덕에 흑석동에 대한 세간의 관심이 높아진 것도 달갑지 않다. “집값이 더 오르는 것도 바라는 바가 아니다”라고 했다. 

“재개발 얘기가 나오고 동네 사람들이 집을 많이들 팔았어요. 그중 절반은 떠나고, 절반은 이 동네에 세 들어 살아요. 그런데 계속 집값이 오르니까 속이 끓는 거야. 그런 모습 보는 게 썩 좋지가 않아요. 청와대 양반한테 집 판 사람도 상속세 낼 돈이 없어 그랬다는 소문이 돕디다. 열심히 살아 지킨 집 한 채 애들한테 물려줄 건데, 집값이 너무 올라 우리 애들도 나중에 팔 수밖에 없으면 어떡하나 싶어 걱정도 들고….”

30%가량이 강남 투자자 ‘추정’

서울 동작구 흑석동은 배산임수(背山臨水) 지형을 자랑한다. 앞으로는 한강이 흐르고 뒤로는 서달산이 우뚝 서 있다. 산과 강이 삼각형 모양의 땅을 둘러싼 형태다. 



예부터 흑석동은 서민 동네였다. 마을 중간에서부터 뒤편 서달산까지 꽤 가파른 언덕이 이어지는데, 이 언덕을 따라 목조주택이 다닥다닥 붙어 있어 한때 ‘한강 이남 판자촌’으로 불렸다. 1988년을 전후해 목조주택은 벽돌로 지은 단독·다세대주택으로 바뀌었다. 흑석동에서 태어나 지금까지 살았다는 50대 김모 씨는 “이 동네는 4, 5대째 대를 이어 사는 사람이 많아서 30~40년 살았다 해도 명함을 못 내민다”고 했다. 6·25전쟁 후에는 피란민이 흑석동에 상당수 터를 잡은 것으로도 전해진다. 1960년대 흑석동 사람들을 다룬 소설 ‘인간교실’을 쓴 손창섭 작가는 평양 출신으로 흑석동에 오래 거주했다. 만화 ‘안녕 자두야’의 주인공 자두는 흑석동에 사는 아홉 살 꼬마로 역시 실향민의 딸이다. 

이러한 흑석동이 달라지고 있다. 2008년 흑석뉴타운 계획이 확정된 이래 마을 절반은 고층 아파트 단지로 탈바꿈했고, 나머지 절반은 재개발이 한창 진행 중이다(표 참조). 재개발 계획이 취소된 10구역을 제외한 나머지 10개 구역(1~11구역) 중 4·5·6·7·8구역은 재개발이 완료돼 4000여 세대가 입주를 마쳤다. 3구역은 현재 주택을 허는 중이고, 9구역은 올해 말 관리처분인가를 승인받고 2021년 착공에 들어간다는 계획이다. 11구역은 내년 상반기 사업시행인가 승인을 목표로 재정비촉진계획을 수정하는 단계에 와 있다. 1구역과 2구역은 주상복합아파트 건설을 목표로 현재 조합 설립을 추진 중이다. 

흑석동은 반(半) 신도시, 반(半) 시골 모습이다. 최근 입주를 개시한 아파트 단지에선 아이 손을 잡고 걷는 젊은 엄마를, 낡은 주택이 다닥다닥 붙어 있는 좁고 가파른 골목에선 허리 구부정한 노인을 쉽게 만날 수 있다. 포크레인 여러 대가 집들을 부수고 땅을 고르는 3구역 재개발 공사 현장 바로 옆으로는 주민들을 가득 실은 마을버스가 비탈진 길을 위태롭게 오르내린다. 주택이 헐려나가면서 주민 수는 감소하는 추세다. 2008년 3만6000명이던 흑석동 주민은 현재 3만 명으로 20% 가까이 줄었다. 

흑석뉴타운은 최근 1~2년 새 많은 관심을 받은 투자처다. 지난해 9·13 부동산대책 이전까지 서울 아파트값이 가파르게 상승하면서 그 흐름을 타고 흑석뉴타운 재개발 대상 주택과 상가의 프리미엄도 6억 원까지 올랐다. 5억 원짜리 집을 산다면 재개발 이후 가치 상승을 고려해 6억 원의 웃돈을 더 내야 한다는 뜻이다. 지난해 9·13 부동산대책 이후 프리미엄이 1억 원가량 낮아졌지만, 거품이 다소 꺼진 것이지 가격 조정은 아니라는 게 부동산 관계자들의 시각이다. 

‘몸값’이 오르면서 조합원도 원주민에서 외지인으로 상당수 바뀌었다. 조합마다 사정이 다르겠지만, 이곳 사람들은 적어도 30% 이상이 주로 강남에서 온 투자자일 것으로 추산한다. 흑석뉴타운 9구역 재개발조합의 김종대 총무이사는 “최근 들어 서울 강남권에서 1000세대 이상 아파트 단지가 신규로 나올 수 있는 곳이 없어지자 강남에 바로 이웃한 흑석동이 조명받기 시작한 것”이라고 설명했다.

다들 망설일 때 과감하게 산 사람이…

같은 흑석뉴타운이라도 단지 규모와 입지에 따라 다른 대접을 받는다. 지난해 11월 나란히 입주를 개시한 7구역 아크로리버하임과 8구역 흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레는 시세가 3억~4억 원 정도 차이가 난다. 면적 113㎡(34평형) 기준으로 아크로리버하임은 15억~16억 원, 흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레는 12억~13억 원에 시세가 형성돼 있다. 아크로리버하임 단지 내 한 부동산공인중개사사무소 관계자는 “흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레는 은로초, 중앙대부속초·중학교와 가깝다는 것이 장점이지만, 서울지하철 9호선 흑석역까지 도보로 10분이 소요되고 약간 비탈진 곳에 위치한다는 단점이 있다”며 “반면 아크로리버하임은 한강변에 위치하고 흑석역까지 도보로 4분밖에 걸리지 않는 데다, 주로 강남에만 있는 대림건설의 프리미엄 브랜드 ‘아크로’를 사용한다는 점에서 주목받고 있다”고 설명했다. 

재개발이 진행되는 구역 가운데 가장 주목받는 곳은 ‘김의겸 상가’가 속한 9구역이다. 면적 대비 조합원 수가 많지 않아 재개발 사업성의 바로미터로 통하는 ‘비례율’(사업 완료 자산평가액에서 사업비를 뺀 금액을 사업 전 자산평가액으로 나눈 수치)이 118%로 꽤 높은 편이기 때문이다. 보통 비례율이 100%를 상회해야 재개발 사업성이 있다고 평가받는다. 위치도 흑석뉴타운 한가운데인 데다 평지여서 사업 완료 후에도 가치가 높을 것으로 기대를 모은다. 9구역 내 N공인중개사사무소 대표는 “현재 흑석뉴타운의 리더는 아크로리버하임인데, 9구역에 들어서는 ‘롯데시그니처캐슬’이 아크로리버하임을 능가하거나 적어도 어깨를 나란히 할 것으로 보인다”고 주장했다. 김종대 총무이사는 “은로초, 중앙대부속초·중학교가 가깝고, 9구역 내에 고교 부지도 마련해놨기 때문에 교육 여건이 좋은 점도 인기에 한몫할 것”이라고 전망했다. 

김 전 대변인이 사들인 상가는 흑석동의 양대 대형마트인 이마트에브리데이와 농협하나로마트 사이 골목으로 들어서면 바로 보인다. 정육점, 청과상, 반찬가게 등이 오밀조밀 모여 있는 흑석시장과 이웃해 있다. 인근 부동산업자들의 전언에 따르면 이 상가가 지난해 매물로 나왔을 때 많은 이가 주목했다고 한다. 

K공인중개사사무소 관계자는 “지난여름 그 상가가 팔렸을 때 ‘매수자가 상투 잡은 거 아니냐’고들 했다. 그런데 몇 달 지나서는 다들 ‘잘 샀다’고 말이 바뀌었다”고 전했다. 지난해 7월 김 전 대변인이 25억7000만 원에 상가를 매입하고 4개월 뒤인 11월 해당 건물에 대한 재개발조합의 자산평가금액이 나왔는데, 기대 이상이었다는 것이다. 해당 상가의 가치는 25억 원 상당으로 ‘2+1’ 분양이 가능한 금액이다. 30평형대 아파트에 20평형대 아파트를 하나 더 받고, 또 상가 분양을 받을 자격도 주어진다. 이 관계자는 “다들 망설일 때 과감하게 산 사람이 누군지 궁금해했는데, 김 전 대변인 부부라는 사실을 이번에 알게 됐다”고 말했다. 

M공인중개사사무소 대표는 “하이 리스크, 하이 리턴”이라고 평가했다. 주변 시세를 감안했을 때 아파트 2채에 상가 1개의 가치가 현재 40억 원 상당이기 때문이다. 이 대표는 “40평형대 아파트 하나와 상가만 받더라도 좋은 투자”라고 말했다. 김의겸 상가와 불과 500m 떨어진 아크로리버하임의 40평형대 호가가 현재 25억 원 상당. 9구역 상가 분양가는 3.3㎡당 3000만~3500만 원으로 검토되고 있는데, 현재 이 일대 신축 아파트 단지 상가의 시세는 3.3㎡당 6000만 원 안팎이다.

‘김의겸 특수’ 조짐도

김 전 대변인의 흑석동 투자가 알려진 뒤 흑석뉴타운에 대한 투자 문의가 늘었다는 것이 이 지역 부동산 관계자들의 전언이다. N공인중개사사무소 대표는 “9·13 부동산대책 이후 거래가 한산해졌는데, 최근 일주일 사이 계약이 몇 건 성사됐다는 얘기가 들린다”고 말했다. H공인중개사사무소 대표는 “특히 사업이 가시권에 들어온 9구역에 대해 문의하는 손님이 많다”며 “김 전 대변인처럼 9·13 부동산대책이 나오기 전 흑석뉴타운 투자에 나섰어야 했는데, 지금은 너무 늦은 것 아니냐는 말들도 한다”고 전했다. 

하지만 김 전 대변인의 투자를 바라보는 시선은 곱지 않다. 흑석시장에서 식당을 운영하는 한 60대 남성은 “자기 돈으로 투자하는 것이 잘못됐다고 할 순 없지만, 집값 잡겠다는 청와대를 대변하는 사람이 전세보증금에 대출까지 최대한으로 끌어모아 재개발 상가를 샀다는 것은 매우 문제 있는 처신”이라고 말했다. 흑석뉴타운 11구역에 거주하는 한 40대 주부는 “최근 1~2년 새 강남 사람들이 몰려와 흑석동 재개발 집값이 많이 뛰었는데, 그중에 청와대 사람도 있다고 해 기가 막혔다”고 말했다. 흑석뉴타운 재개발사업에 관여하는 한 관계자는 “흑석뉴타운을 너무 장밋빛으로만 보지 않았으면 좋겠다”고 당부했다. “직접 거주하기보다 임대 수익을 올리겠다는 투자자가 많은데, 다시 말해 가치가 계속 상승하기에는 한계가 있다는 얘기”라는 것이다.

흑석동은 ‘西반포’ ‘新강남’ 될 수 있을까

‘서반포 흑석11구역.’ 흑석뉴타운 11구역 재개발조합 사무실에는 이런 문구가 붙어 있다. 흑석동 맨 동쪽에 자리한 11구역은 국립서울현충원을 사이에 두고 구반포와 맞붙어 있다. 그래서 붙은 별칭이 ‘서반포’다. 서울지하철 9호선 흑석역과 동작역 사이에 위치해 있어 지하철로는 한두 정거장, 버스로는 세 정거장이면 구반포에 닿는다. 이상로 재개발조합 상근이사는 “흑석역에는 급행열차가 정차하지 않지만 동작역에는 정차한다”며 여타 흑석뉴타운과 차별성을 강조했다. 그는 “구반포 바로 옆이자 흑석역과 동작역의 더블역세권, 현충근린공원과 가까운 숲세권 등 여러 장점을 고려하면 흑석뉴타운 11구역은 재개발 후 충분히 서(西)반포이자 신(新)강남권 주거지가 될 수 있을 것”이라고 자신감을 나타냈다. 

11구역이 ‘차세대 강남’을 지향한다면 7구역 아크로리버하임은 ‘이미 강남’임을 자부한다. 아크로리버하임에서 만난 한 주민은 “위치는 동작구에 속하지만, 주민은 강남 사람들”이라고 귀띔했다. 반포, 서초 출신인 30, 40대 부부가 강남보다 저렴하면서 강남과 가깝고 시설도 좋은 새 아파트를 찾아 많이 이사 왔다는 것이다. 이 주민은 “강남 사는 부모가 자녀들 집은 상대적으로 저렴한 흑석동에 마련해준 경우가 많다고 들었다”고 전했다. 

하지만 흑석동의 새 주민들은 자녀 교육 문제를 가장 걱정한다. 흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레 인근에서 만난 한 주민은 “새 아파트 전세 가격이 반포의 절반 수준이라 이사 오긴 했지만, 학군이 좋은 것도 아니고 학원이 많은 것도 아니어서 아이가 중고교생이 될 때까지 살지는 잘 모르겠다”고 말했다. 그는 “반포, 여의도가 가깝긴 하지만 편하게 갈 수 있는 쇼핑센터나 문화시설이 없다는 것도 흑석동의 아쉬운 점”이라고 덧붙였다. 

이러한 아쉬움은 흑석뉴타운이 완성되는 시점에 자연스럽게 해소될 수 있으리라는 시각도 있다. 중학생 자녀를 둔 한 학부모는 “이 동네 아이들은 반포나 서초로 학원을 다니는데 버스로 서너 정거장이라 크게 불편한 정도는 아니다”라고 말했다. 그는 “앞으로 이 동네에 강남 같은 학원가가 형성되긴 어렵겠지만, 학교 수준은 올라가지 않겠느냐”고도 했다. “한국에서 좋은 학군은 교육당국보다 학부모가 만드는데, 새 아파트가 더 많아져 주민 수준이 올라가면 자연스럽게 학교 수준도 상향될 것”이라는 기대에서다.