[영상] “외국인관광 도시민박업, 5060 은퇴자에게 블루오션”

“아끼고 아껴 힘겹게 빚 1억 원을 모두 갚고 나니까 ‘나도 재테크를 해야겠다’는 생각이 들었다. 그렇게 처음 시작한 투자가 부동산 경매와 공유숙박업 운영이다. 처음에는 청소와 예약 응대까지 혼자 하느라 고생했지만, 지금은 호스텔과 모텔 투자로 한 달 6000만 원가량 수익을 내고 있다.”

“월 식비 20만 원으로 버티며 빚 1억 원 갚아”

김진옥 ‘당근자판기’ 대표. 지호영 기자

김진옥 ‘당근자판기’ 대표(41)는 평범한 워킹맘에서 9년 만에 100억 원 자산가로 변모하는 데 성공했다. 대학병원 중환자실 간호사로 일하며 두 아이를 키우던 그에게 2016년 덜컥 빚 1억 원이 생겼다. 남편이 사기를 당한 것이다. 맞벌이 부부라서 수입이 적지 않았지만 수중에 돈이 없었다. 평소 들어온 만큼 쓰고, 이렇다 할 재테크도 하지 않았기 때문이다. 눈물겨운 절약으로 1년 반 만에 빚을 모두 갚은 김 대표는 부동산 경매를 시작으로 ‘에어비앤비’ 등 공유숙박과 호스텔·모텔 운영 등 ‘공간 창업’으로 본격적인 투자에 뛰어들었다. “수익을 만드는 구조를 만들라”는 모토로 100억 자산을 일군 그는 유튜브 채널 ‘당근자판기’를 통해 투자 경험을 공유하고 있다. 10월 21일 김 대표를 만나 그의 재테크 노하우를 자세히 들어봤다.

빚 1억 원을 어떻게 1년 반 만에 갚았나.

“한마디로 먹을 것 안 먹고 악착같이 아꼈다. 일단 가계부를 쓰면서 식비부터 줄였다. 당시 나와 남편, 두 아이 등 4인 가족 한 달 식비로 20만 원 이하만 썼다. 식비가 25만 원을 넘은 달에는 스스로 반성문을 쓸 정도였다. 그렇게 아끼는 동시에 월급과 각종 수당까지 빚 갚는 데 올인했다.”

그 후 재테크는 어떻게 했나.

“처음 시작한 것이 부동산 경매다. 경매로 산 다가구주택에 월세를 놓아 수익을 올리는 방식이었다. 그런데 어렵사리 경매와 등기를 거쳐 임차인까지 구해도 실제 순수익은 월 60만 원에 그치는 경우가 있었다. 그러던 중 우연히 공유숙박업을 알게 됐는데 그야말로 새로운 세상이었다. ‘외국인관광 도시민박업’을 통해 보증금 500만 원, 월세 40만 원에 방을 얻어 외국인 관광객들에게 빌려주면 많게는 한 달 200만 원 수입을 올릴 수 있었다. 따로 등기를 치거나 재산세를 내고, 임차인과 실랑이할 필요도 없이 말이다. 공유숙박을 시작으로 경매를 통해 매입한 건물을 호스텔로 용도 변경하고, 또 모텔을 사서 리모델링하는 등 투자를 본격화했다.”

현재 70억 원 넘는 반포동 아파트에 월세 700만 원으로 산다고.

“내가 입주할 때 40억 원 정도이던 아파트값이 이렇게 빠르게 오를 것이라고 예상하지 못했다(웃음). 그때 매입해 들어왔다면 큰돈을 벌었겠지만 후회는 없다. 아파트 매입으로 돈을 벌었다고 해도 내 실력이나 노력의 결과가 아니니 투기에 불과하지 않나. 기존에 갖고 있던 아파트를 팔아 현재 보유한 주택은 없다. 그 대신 아파트 살 돈으로 60억 원짜리 모텔을 매입해 현재 40객실 규모로 리모델링 공사를 하고 있다. 해당 모텔을 통해 향후 월 1억 원 정도 수익을 기대하고 있다.”

“반포 아파트 살 돈으로 모텔 매입”

초보 투자자 입장에서 부동산 경매나 호스텔·모텔 운영은 난도가 높고 필요한 자금 규모도 커서 부담스럽다. 그런 점에서 김 대표가 추천하는 것이 외국인관광 도시민박업이다. 최근 그가 낸 신간 ‘나는 오늘도 공간을 판다’에서 주로 다루는 투자전략이기도 하다. 외국인관광 도시민박업은 도시 주민이 자신이 거주하는 주택을 활용해 외국인 관광객에게 한국 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식을 제공하는 일종의 공유숙박업이다. 단독주택이나 다가구·연립·다세대주택, 아파트에 일정 조건을 갖춘 후 관할 시군구로부터 관광사업등록을 받아 운영할 수 있다. 지자체마다 구체적인 조건은 조금씩 다르지만 △주택 연면적 230㎡ 미만 △소화기 1개 이상 및 객실마다 단독 경보형 감지기·일산화탄소 경보기 설치 등 소방 대책 △운영자의 외국어 안내 서비스 능력 △이웃 주민 동의 등 조건을 충족해야 한다.

외국인관광 도시민박업을 추천하는 이유는.

“비교적 적은 투자금으로 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 당장 월셋집으로 투자를 시작할 수 있다는 게 큰 매력이다. 가령 보증금 1000만 원에 월세 60만 원짜리 다가구주택을 빌리고 각종 기자재 세팅에 300만 원을 들이면 월 200만 원가량 수입을 기대할 수 있다. 투자 비용이나 난도가 높지 않다는 점에서 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 50대 후반∼60대 초반에게 권할 만하다. 당장 재취업이 어려운 상황에서 수입을 올리고 외국인 관광객과 소통하며 활력도 얻을 수 있다.”

집주인과 이웃의 동의를 얻기 어렵지 않나.

“그래서 외국인관광 도시민박업 입지로는 상가주택이 유리하다. 상가주택은 식당이나 사무실 등이 혼재해 주거지로서 메리트가 적은 탓에 공실률이 높고 월세가 저렴한 편이다. 외국인관광 도시민박업을 하려는 입장에선 임차료 부담이 적은 데다, 세입자를 구하기 힘든 임대인의 동의를 구하기도 용이하다.”

이미 외국인관광 도시민박업 운영자 간 경쟁이 심하고 기존 숙박시설도 많은데.

“한국을 찾는 외국인 관광객이 빠르게 늘고 있어 ‘레드오션’을 걱정할 필요가 없다고 생각한다. 올해 한국을 찾는 외국인이 2000만 명을 넘어설 것이라는 전망이 나올 정도다. 다만 외국인 관광객이 많이 찾는 서울이라도 지역별 특색과 외국인 투숙객의 니즈를 파악해 차별화를 해야 한다. 가령 문화유산이 많은 종로에선 전통 한옥 같은 느낌을 주는 인테리어가 좋다. 홍대 앞처럼 아이돌 팬들이 많이 오는 곳은 팬심을 고려한 콘셉트로 공간을 꾸미는 편이 유리하다. 비즈니스 출장 수요가 많은 서울역 인근이라면 다리미를 비치하거나 업무 관련 편의 물품을 구비할 필요가 있다.”