자식에게 부동산 증여 전 자산 평가하는 법

자식에게 부동산을 증여할 때 절세 방법으로 무엇이 있을까. [GE TTYIMAGES]

Q 자식에게 부동산을 증여하려는데, 얼마를 증여해야 추후 문제가 없고 증여세도 줄일 수 있을까요?

A 세법이 여러 번 개정되다 보니 부동산을 양도하기보다 상속 또는 증여하려는 다주택자가 많습니다. 양도는 매매금액이 정해져 있지만, 상속 또는 증여는 특수관계자 간 거래가 많기에 정확한 금액이 정해지지 않아 세법에 상속 또는 증여 시 재산 평가에 관한 규정이 명시돼 있습니다.

상속세나 증여세가 부과되는 재산 가액은 평가 기준일(상속개시일 또는 증여일)의 현 시가를 따릅니다. 시가란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이뤄질 때 통상 성립된다고 인정되는 가액을 뜻합니다.

시가를 따를 때는 평가 기준일 전후 6개월(증여재산은 평가 기준일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월) 이내 기간 중 당해 자산 또는 유사 자산의 매매가액, 감정가액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액을 시가로 봅니다. 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가 기준일 전후로 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용합니다. 평가 기준일 전 2년 이내 기간과 법정 결정 기한까지 기간 중 시가로 인정되는 금액이 있을 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 인정된 가액도 시가에 포함될 수 있습니다.

시가로 가장 많이 쓰는 유사매매사례가액은 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 같거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액을 해당 자산의 시가로 봅니다.

자산평가 시 시가 평가를 원칙으로 하지만, 시가를 산정하기 어려울 때는 해당 자산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 보충적 평가 방법으로 평가한 가액을 시가로 인정합니다.

보충적 평가 방법은 공시가격이 있을 때 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 및 공동주택가격, 오피스텔 및 상업용 건물은 상업용 건물에 대한 기준시가에 따라 평가합니다. 공시가격이 없다면 토지 개별공시지가와 국세청 건물 기준시가 계산 방법 고시의 계산 방법에 따른 건물 가격을 더해 평가합니다.

임대한 자산이 있는 경우 임대차계약이 체결된 재산은 위의 보충적 평가 방법에 따른 금액과 ‘임대보증금+(1년간 임대료÷기획재정부령으로 정한 율(12%))’의 금액 중 큰 금액으로 따집니다. 또한 저당권이 설정된 자산은 위의 보충적 평가 방법에 따른 금액과 해당 자산의 담보채권액을 기준으로 평가하는 금액 중 큰 금액으로 합니다.

이처럼 상속 또는 증여 시에는 다양한 방법으로 재산을 평가합니다. 따라서 조금이라도 절세하길 원한다면 전문가와 상담을 통해 자산을 평가한 뒤 증여, 상속하는 것이 유리합니다.

_{윤나겸은…}_{세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다. 납세자 권익보호에 기여한 공로로 행정안전부 장관상을 받았다.}