조부모 명의 오피스텔에 공짜로 살면 증여세 내야 하나요?

조부모 소유 오피스텔에서 사는 것과 조부모의 집에 사는 것은 다른 문제다. [GETTYIMAGES]

Q 얼마 전 취업했습니다. 집에서 출퇴근하기엔 거리가 멀어 회사 근처에 집을 구하고 있는데요. 할머니가 월세를 받는 오피스텔이 회사 근처에 있는데 원래 살던 임차인이 곧 나갈 것 같다며 거기 들어가 살면 어떻겠느냐고 하시네요. 그런데 가족이어도 무상으로 부동산을 사용하는 건 안 된다고 들은 것 같아서요. 할머니 집에 들어가 사는 건 괜찮은가요?

A 타인의 주택에 무상으로 거주하면 그 이익에 상응하는 금액을 무상 사용자의 증여재산가액으로 보고 증여세를 매깁니다. 기존에 월세로 거주하던 임차인이 있었고 질문한 분이 그 집에 들어가 무상으로 거주하면 지급하지 않는 월세만큼 이익을 얻은 게 됩니다. 따라서 월세만큼 얻은 이익에 대해 부동산 소유주로부터 이익을 증여받았다고 보는 거죠.

만약 모르는 사람 간 거래라면 관행상 정당한 사유가 있을 경우 증여세가 과세되지 않지만, 특수관계자인 가족이나 친인척은 증여세 문제에서 벗어날 수 없습니다. 다만 부동산을 무상으로 사용할 때 빈집이나 오피스텔의 경우 증여세 문제가 발생할 수 있으나, 할머니가 혼자 거주 중인 집에 들어가 함께 살 경우에는 증여세가 부과되지 않습니다.

한 해가 아니라 여러 해에 걸쳐 주택을 무상으로 사용해도 증여세 과세 대상이 됩니다. 주택 무상 사용 이익은 무상으로 사용하기 시작한 날부터 5년 단위로 합산해 계산하는데, 5년 동안 합산한 증여재산가액이 1억 원이 넘으면 증여세가 과세됩니다. 주택뿐 아니라 토지, 상가 등 부동산을 무상으로 사용해도 증여세 문제가 생깁니다.

부동산 무상 사용의 적절한 대가가 얼마인지는 ‘상속세 및 증여세법’이 정해놓고 있습니다. 부동산가액인 시가에 연 2%를 곱한 금액의 5년 치를 현재 가치로 계산합니다. 간편하게 살펴보면 ‘부동산가액×2%×3.79079’로 계산한 금액이 부동산 무상 이익입니다. 이렇게 계산한 부동산 무상 이익이 1억 원을 넘으면 증여세를 매깁니다. 만약 13억 원 상당의 부동산이 있다면 ‘13억×2%×3.79079’는 9856만540원이 돼 1억 원을 넘지 않으니 무상으로 써도 증여세 문제가 생기지 않는 거죠.

참고로 부동산 무상 사용에 따른 증여의제이익도 증여세 과세 대상입니다. 비과세 금액은 5000만 원까지 인정되므로, 만약 5년 동안 무상으로 사용한 증여가액의 합이 1억 원이 넘는데 10년 내 부모 혹은 조부모로부터 증여받은 금액이 전혀 없다면, 직계존속인 할머니로부터 10년 동안 5000만 원까지는 재산을 증여받아도 증여세가 부과되지 않습니다.

가족 간에는 자산을 증여하거나 돈을 빌리거나 무상으로 부동산을 사용하는 경우 등 모든 부분을 아울러 검토해야 증여세나 상속세 문제가 생기지 않습니다. 판단이 모호할 경우 친인척이 아닌 모르는 사람과 거래했을 때 이게 적정한 금액인지 생각해보면 증여세가 부과될지 안 될지 판단할 수 있을 겁니다. 단편적 부분뿐 아니라 다양한 측면을 함께 검토해야 합리적으로 절세를 할 수 있습니다.

^{윤나겸은… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다}