올해도 로또분양은 계속된다

1월 26일 문을 연 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’ 본보기집에 사흘간 2만여 명이 다녀간 것으로 집계됐다. []

기왕이면 새 아파트에서 살고 싶은 것이 사람 심리다. 재건축 아파트 매매가가 부동산 경기의 바로미터가 되는 것도 이 때문이다. 재건축시장만큼이나 열기가 뜨거운 곳이 바로 분양시장이다. 서울과 수도권 등 주요 지역의 역대 분양시장은 대부분 호황을 기록했다. 특히 지난해 서울 분양시장은 곳곳에서 ‘로또분양’이란 표현이 붙을 정도로 뜨겁게 달아올랐다. 아파트 가격이 1년 새 폭등하면서 ‘인근 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가격의 110%’를 분양가 상한선으로 정하는 주택도시보증공사(HUG)의 정책에 따라 시세보다 낮은 가격에 분양물량이 나왔기 때문이다. 

특히 서울 강남권 재건축 아파트 일반분양은 상상을 초월할 정도다. 지난해 9월 서울 서초구 잠원동 신반포6차아파트를 재건축하면서 일반분양한 ‘신반포센트럴자이’는 로또분양의 새 역사를 썼다는 평가를 받았다. 당시 분양가는 3.3㎡당 평균 4250만 원으로 책정돼 전용면적 59㎡가 약 10억6000만 원, 85㎡는 약 14억 원이었다. 지은 지 10년 된 인근 반포자이아파트 전용면적 59㎡가 13억~14억 원을 호가하던 것과 비교하면 3억 원가량 낮은 수준이었다. 이에 당시 신반포센트럴자이 평균 청약경쟁률은 160 대 1, 전용면적 59㎡의 최고 경쟁률은 510 대 1을 기록했다. 이는 서울에서 분양한 아파트 가운데 가장 높은 청약경쟁률이었다.

과천 재건축 일반분양 보려고 2만 명 몰려

지난해 9월 분양한 ‘신반포센트럴자이’는 주변 시세에 비해 3억 원 낮은 가격에 분양돼 ‘로또분양’으로 불리며 청약 광풍을 일으켰다. [뉴시스]

올해도 지난해와 마찬가지로 분양시장에 많은 수요자가 몰릴 것으로 예상된다. 특히 분양가를 관리하는 HUG가 지나치게 높게 책정된 분양가를 승인하지 않고 있어 지난해와 마찬가지로 대부분 시세보다 낮은 가격에 분양할 개연성이 높다. 이런 가운데 1월 26일 많은 이의 관심 속에 수도권 지역 첫 분양시장이 열렸다. 서울지하철 4호선 과천역과 바로 연결된 과천시 부림동 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’이 바로 그 주인공. 지하철과 단지 내 상가가 바로 연결되고, 인근에 초등학교와 고등학교가 있어 입지와 학군에 대한 평가가 후한 곳이다. 본보기집 오픈 후 사흘간 2만여 명이 다녀갔을 정도로 많은 이가 관심을 보였다. 

1월 30일 본보기집을 찾았다. 오픈 마지막 날이었지만 이른 아침부터 유모차를 끌고 온 주부, 자녀와 함께 찾은 중년 부부 등 많은 사람이 몰렸다. 일부는 본보기집은 보지도 않고 바로 상담석에 앉아 직원에게 질문을 쏟아냈다. 현장을 담당하는 김연수 대우건설 분양관계사 과장은 “대부분 입지분석을 끝내고 찾아온 분들이다. 질문 내용은 크게 두 부류로 나뉜다. 자신의 청약점수로 희망 타입의 당첨이 가능한지, 당첨될 경우 자금 마련을 할 수 있는지 등이다. 그만큼 아파트에 대한 평가를 떠나 매입에 관심을 두는 실수요자가 많다는 뜻”이라고 분위기를 전했다. 

경기 과천은 강남권과 인접해 오랫동안 준강남지역으로 분류돼왔다. 지하철역도 과천시 중앙을 관통하고, 과천고·과천외고 등 학군도 훌륭해 거주 만족도가 높은 곳으로 꼽힌다. 올해 안으로 과천시 서남쪽에 과천지식정보타운 분양 일정도 잡혀 있어 가격 상승 요소가 충분하다는 평가다. 실제로 3월 입주가 예정된 ‘래미안과천센트럴스위트’는 전용면적 84㎡ 분양권 시세가 11억 원을 호가해 3.3㎡당 3000만 원을 넘어섰다. 



과천 센트럴파크 푸르지오 써밋의 분양가는 3.3㎡당 평균 2955만 원. 일부 타입의 경우 3000만 원을 넘어 과천에서는 최고 분양가를 기록했다. 전용면적 59㎡는 7억4400만~8억4500만 원, 84㎡는 9억7300만~10억9600만 원, 101㎡는 10억2200만~10억5300만 원, 114㎡는 12억3900만 원이다. 온라인 주택거래 정보 사이트 부동산114 자료에 따르면 1월 26일 기준 과천시 아파트 시세는 3.3㎡당 3452만원인 것으로 나타났다. 이에 전매제한에 걸려도 3년 뒤 입주 시기에 프리미엄이 1억~2억 원가량 붙을 것이라는 기대감이 형성돼 있다. 

이런 이유로 시공사 측은 1순위 기타 지역까지 청약을 받으면 무난하게 청약이 마감될 것이라 전망하고 있다. 허현 대우건설 홍보팀 차장은 “서울 강남권 본보기집에 주말 평균 3만 명이 몰리는데, 과천을 2만 명이 찾은 것도 적은 편은 아니다. 특히 최강 한파로 사람이 적게 오지 않을까 했는데 예상보다 많았다. 다만 과천은 투기과열지구로 묶여 있고 대출규제도 있어 청약경쟁률이 높지는 않을 것 같다. 그러나 무주택 1순위 기타 지역까지 청약을 받으면 마감될 것으로 보인다”고 전망했다.

강남권 최대어, 청약 전부터 열풍

올해 서울 강남권 분양시장 최대어로 꼽히는 강남구 일원동 개포주공8단지 조감도. [사진 제공 · 서울시]

올해 예정된 민영아파트 분양 계획은 전국적으로 409개 사업장에서 총 41만7786가구로 잡혀 있다. 부동산114 자료에 따르면 이는 예년 분양 실적인 30만7774가구에 비해 약 36% 늘어난 수치다. 분양시장이 호황이던 2015년 43만4384가구와 맞먹는다. 특히 관심도가 높은 서울은 5만7208가구, 경기는 13만9257가구, 인천은 3만8965가구 등 서울과 수도권에도 분양물량이 상당수 예정돼 있다. 

서울에 공급되는 아파트는 대부분 재개발·재건축 일반분양 물량이다. 강동구 상일동 ‘고덕주공6단지’ 1824가구 가운데 864가구, 영등포구 신길동 ‘신길8구역자이’ 641가구 가운데 244가구, 양천구 신정동 ‘신정뉴타운2-1구역래미안’ 1497가구 가운데 647가구 등이 분양을 앞두고 있다. 재건축 최대어로 꼽히는 강남구 일원동 ‘개포주공8단지’는 총 1996가구 중 장기전세 물량인 306가구를 제외한 1690가구를 일반분양한다(표 참조). 

재건축·재개발은 사업 속도에 따라 분양 시기가 예정보다 늦어질 수 있다. 실제로 지난해 계획됐던 수도권 주요 분양 일정이 올해로 넘어온 경우가 많다. 그럼에도 많은 이가 청약 날을 손꼽아 기다리고 있다. 최근 아파트 시세가 단기간 급격히 오른 데다, 서울에서 분양하는 단지가 대부분 주변 시세에 비해 많게는 3.3㎡당 1000만 원씩 싸기 때문이다. 

연초부터 개포주공8단지는 인터넷 포털사이트 부동산카페 등에 자주 이름이 오르고 있다. 해당 단지는 서울지하철 3호선 대청역과 분당선 대모산입구역 등 2개의 지하철역에 인접해 있고, 영동대로 남쪽 끝에 위치해 영동대로 지하화 사업 이후 수혜가 예상된다. 또한 SRT 수서역과 지하철로 연결돼 접근성이 좋으며, 수서역 개발호재가 영향을 미칠 것으로 보인다. 준공 당시 공무원연금공단이 공무원 임대아파트로 운영해 조합이 없어 일반분양 물량이 많은 것도 청약 대기자에게는 희소식이다. 

문제는 분양가다. 바로 옆 강남구 일원동 개포7차우성아파트 전용면적 84㎡는 지난해 12월 13억2000만 원에 거래돼 3.3㎡당 4889만 원을 기록했다. HUG 정책상 분양가는 해당 지역의 직전 분양가의 110% 수준으로 맞춰야 한다. 지난해 9월 분양한 강남구 개포동 ‘래미안강남포레스트’의 경우 3.3㎡당 평균 4160만 원에 분양가가 책정됐다. 이에 업계에서는 개포주공8단지 분양가가 4200만 원을 넘지 못할 것으로 전망하고 있다. 

이렇게 되면 당연히 앞서 분양한 아파트에 비해 시세 차익을 기대할 수 있다. 2016년 3월 개포주공2단지를 재건축하며 일반분양한 래미안블레스티지는 올해 초 전용면적 84㎡의 분양권이 16억5000만~18억 원으로 가격이 형성됐다. 지난해 12월 중순에는 전용면적 84㎡가 18억3900만 원에 거래됐는데 3.3㎡당 가격은 약 5572만 원이다. 이를 기준으로 추산하면 개포주공8단지가 3.3㎡당 4200만 원에 분양할 경우 3.3㎡당 1000만 원 이상 수익이 발생하는 셈이다.

VIP설명회 예약 전화 불통

개포주공8단지 분양은 지난 연말 혹은 1월로 예정돼 있었다. 그러나 분양가 책정을 두고 시공사와 HUG가 팽팽하게 맞서면서 일정이 점점 늦춰지는 형국이다. 건설을 책임진 현대건설 컨소시엄(현대건설·GS건설·현대엔지니어링)은 분양에 앞서 1월 26일부터 두 달 동안 청약 대기자들을 대상으로 VIP설명회를 진행하고 있다. 강남 한 호텔에서 매일 10명씩 서너 개 팀을 받아 해당 단지를 소개하며 희망 분양가를 조사하는 자리다. 

이는 건설사들이 강남권에 분양할 때 통상적으로 개최하는 설명회인데, 매번 예약률이 높은 편이다. 1월 말 전화를 걸어 예약하려 하자 계속 전화를 받을 수 없다는 음성메시지만 흘러나왔다. 인터넷 포털사이트의 한 부동산카페에는 ‘통화가 어려울 정도로 전화가 쏟아지는 모양’ ‘하루 종일 전화해 겨우 날짜를 잡았다’ ‘희망을 갖고 계속 전화를 돌려보라’ 같은 글이 올라왔다. 사흘 뒤 재차 전화를 걸어 통화가 연결됐다. 하지만 원하는 날짜를 말하기도 전 “2월은 설 명절 이후에나 예약 가능하고, 주말은 예약이 꽉 차 3월로 넘어가야 한다”는 답이 돌아왔다. 

청약이 돈이 되는 건 누구나 알지만 아무나 청약에 나설 수 있는 건 아니다. 전용면적 84㎡ 이하는 전부 가점제로만 당첨자를 선발하기 때문에 웬만한 점수로는 넘보기 힘들다. 서울 인기 아파트의 경우 60점대 후반은 돼야 안정권이라는 게 정설이다. 지난해 신반포센트럴자이의 경우 당첨자 계약 이후 금융결제원이 내놓은 당첨자 점수대를 살펴보면 최저 64점, 최고 78점이었다. 특히 인기가 좋았던 전용면적 84㎡ C형의 경우 가점 커트라인이 가장 높아 최저 72점, 최고 78점으로 평균 74.5점을 기록했다. 

상황이 이렇다 보니 경우에 따라 청약점수를 실제 점수보다 허위로 높게 쓰는 사례도 늘어나고 있다. 이는 모두 당첨 취소 대상이다. 분양을 담당하는 건설사 관계자들도 청약 대기자들에게 이러한 점을 꼼꼼히 확인한 뒤 청약에 나서라고 당부하고 있다. 김연수 대우건설 분양관계사 과장은 “최고 인기 분양 아파트라 해도 부적격 세대는 항상 나온다. 자신의 가점을 잘못 계산해 당첨이 취소되는 경우가 있는 것이다. 직접 본 것만 서너 건이다. 무주택기간은 30세 이후부터 계산해야 하는데 30세까지 무주택으로 산 기간을 모두 점수에 반영한 경우, 유주택 기간을 빼지 않고 무주택 햇수에 통째로 포함한 경우, 자기 자신도 부양가족으로 포함한 경우 등 부적격 사유도 가지각색”이라고 설명했다. 이어 그는 “당첨되면 점수를 일일이 다 확인한다. 1점이라도 잘못 계산하면 허위 점수로 판명돼 당첨이 취소되기 때문에 각별히 주의해야 한다”고 조언했다.

재초환 시행으로 분양시장 풍선효과 우려

제대로 계산한 청약점수가 안정권이어도 안심할 수 없다. 자금 여력이 없는 상태에서 무턱대고 계약했다 포기할 경우 청약통장만 잃게 된다. 과거에는 청약이 당첨되면 은행에서 분양권을 담보로 중도금 집단대출을 해줬다. 하지만 지난해 8·2 부동산대책 이후 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 9억 원 이하 주택 분양에 대해 가구당 1건만 HUG와 주택금융공사에서 대출보증을 해주는 것으로 변경됐다. 강남권은 대부분 9억 원 이상 가격으로 아파트를 분양하기 때문에 적용되기 힘들다. 따라서 청약 대기자는 분양권의 10%에 해당하는 1차 계약금과 나머지 60%의 추후 잔금을 어떻게 납부할 것인지 계획을 세우고 청약에 나서야 한다. 

전문가들은 정부 규제로 청약시장에 가수요, 즉 투기 수요가 걷히면서 지난해에 비해 경쟁률이 다소 낮아질 것이라 전망했다. 이미윤 부동산114 선임연구원은 “지난해 서울과 수도권 청약시장은 대출규제 시행 전으로 투기 수요가 포함돼 있어 경쟁률이 높았다. 올해는 무주택자가 우선으로 청약할 수 있도록 시장이 형성됐다. 또 다주택자는 추가 대출이 어려워 자금 여력이 받쳐주지 않는다면 청약이 힘들 수 있기 때문에 경쟁률이 소폭 낮아질 것으로 보인다”고 말했다. 

하지만 재건축초과이익환수제(재초환) 시행으로 재건축의 매력이 떨어지면서 이를 염두에 두고 있던 수요가 분양시장으로 몰릴 수 있다고 지적했다. 이 연구원은 “전용면적 85㎡ 초과의 경우 50%는 추첨으로 뽑기 때문에 자금 여력이 있는 사람들은 이쪽으로 몰릴 수 있다. 재건축 매매를 생각하던 이들은 재초환 부담금에 재건축 공사비 부담까지 예상되는 재건축 아파트보다 분양시장으로 눈을 돌릴 것으로 보인다. 이들이 분양시장의 변수가 될 것”이라고 예측했다.