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핵심 콕! 부동산 특강

얼어붙은 부동산시장 봄바람 맞고 풀릴 듯

1·11대책으로 극심한 눈치보기 … 3월부터 실수요자 중심으로 거래 회복 전망

  • 성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표

얼어붙은 부동산시장 봄바람 맞고 풀릴 듯

얼어붙은 부동산시장 봄바람 맞고 풀릴 듯

권오규 경제부총리(가운데)가 1월11일 정부 과천청사 재경부 브리핑실에서 당정의 부동산 추가대책을 발표하고 있다.

참여정부 들어 아홉 번째 굵직한 부동산 정책인 1·11대책이 발표된 뒤 주택 보유자와 신규 수요자들이 갈피를 잡지 못하고 있다. 정책의 내용도 많고 강도도 세다. 부동산시장은 당장 얼어붙었다. 거래는 거의 실종된 상태다. 매매호가는 아직 큰 변동이 없으나 재건축 단지를 중심으로 조금 뒷걸음질치고 있다. 특히 주택담보대출 규제로 새로 집을 사려는 이들의 숨통이 막혔다. 2월엔 설 연휴까지 끼여 있어 2월 말까지는 살얼음판 시장이 이어질 것 같다.

그러나 시장은 늘 살아 움직인다. 수요도 항상 존재한다. 그 크기만 커졌다 줄어들었다 할 뿐이다. 장기적으로는 민간 아파트 공급 위축에 따른 집값 불안을 지적하는 목소리도 들린다. 1·11대책에 따른 시장 전망과 소비자 유형별 대응전략을 짚어본다.

달라지는 청약제도

공공 아파트뿐 아니라 민간 건설업체가 짓는 아파트도 분양가 상한제 적용을 받는다. 특히 수도권 전역과 지방의 투기과열지구 민간 아파트의 경우 분양 원가를 함께 공개해야 한다. 시기는 9월 이후가 될 전망이다.

이렇게 되면 민간 아파트 분양가는 공공택지지구처럼 ‘택지비+기본형 건축비+가산항목’의 범위 안에서 책정된다. 택지비는 감정평가액으로 계산된다. 건설업체나 시행사가 사들인 땅값을 그대로 인정하지 않고 감정기관이 평가한 금액으로 결정하는 것이다.



분양 원가는 7개 대상 항목 중 택지비와 가산비용은 사업장별로 공개한다. 다만 일조권, 조망권 등으로 추가 비용이 발생할 수 있는 직·간접 공사비, 설계비, 감리비, 부대비용은 지방자치단체가 정한 기본형 건축비만 공개된다. 공공택지의 원가 공개 항목은 종전 7개에서 61개로 늘었다.

또 공공 아파트를 분양할 때만 적용하던 채권입찰제와 전매제한 기간 강화가 민간 아파트에도 도입된다. 분양가 상한제에 따른 과도한 시세차익과 투기 수요를 줄이기 위해서다. 채권입찰제의 경우 전용면적 25.7평이 넘는 공공 아파트에 적용되던 채권매입 상환액이 현재 ‘주변 시세의 90%’에서 ‘80%’로 낮아진다. 적용 대상은 전용면적 25.7평 초과 민간 아파트로 넓어진다.

전매제한 기간도 늘어난다. 수도권 민간 아파트의 경우 전용면적 25.7평 이하는 계약 후 7년, 25.7평 초과는 5년 안에 팔 수 없다. 지금은 계약 후 입주 시까지만 전매가 금지되고, 입주 후 소유권 이전등기를 하면 자유롭게 거래할 수 있다. 이 제도 역시 9월 이후 분양되는 아파트부터 적용될 예정이다.

집을 두 채 가진 이들은 새 아파트 청약 시 1순위 자격을 활용할 수 없게 된다. 지금은 투기과열지구에서만 2주택 이상 보유자에게 청약 1순위 자격을 주지 않고 있다. 또 2주택 이상 보유자에 대한 불이익을 주는 청약감점제가 도입된다. 거꾸로 무주택자를 우대하는 청약가점제는 시행 시기가 당초 내년 하반기에서 9월로 앞당겨진다.

시장 전망과 분양가 인하효과

1·11대책은 단기적으로 시장 안정에 기여할 것으로 보인다. 분양가 상한제는 일단 신규 아파트의 가격 급등을 막는 데는 도움을 줄 전망이다. 특히 이 제도가 재건축·재개발·주상복합아파트까지 적용되기 때문에 그간 투기적 수요의 근원지로 지목됐던 이들 상품이 큰 타격을 받을 것 같다. 분양가는 외견상으로는 상당폭 내려갈 것이다. 정부가 제시한 대로 전용면적 25.7평 이상 중대형은 최고 20%, 중소형은 20~30%까지 낮아질 것인지는 더 지켜볼 일이지만 적어도 10% 이상은 인하될 가능성이 크다. 시·군·구에 설치하도록 의무화된 ‘분양가심사위원회’의 분양가 검증 시스템이 얼마나 잘 작동하느냐에 따라 분양가 인하폭은 더 커질 수도 있을 것으로 전망된다.

문제는 분양가 상한제의 결과다. 분양가 규제는 결국 기존 집값을 하향 안정시키기 위한 것인데, 기존 집값은 큰 변동이 없고 분양가 인하에 따른 청약과열과 프리미엄 호가 상승만 초래한다면 당초의 정책 목적을 달성하기 어렵기 때문이다.

소득에 따라 대출금액을 제한하는 총부채상환비율(DTI) 규제를 전 금융기관으로 확대하고, 2주택 이상 보유자의 대출 만기 연장을 제한하기로 한 금융대책은 당장 효과를 볼 수 있다. 주택을 담보로 한 투기적 주택 구입을 줄이고, 이미 구입한 다주택은 대출 만기 시 시장에 매물로 나오게 해 공급을 늘리는 효과를 가져올 수 있기 때문이다.

그러나 장기적인 후유증을 우려하는 시각도 적지 않다. 주택 공급에 따른 가격 불안과 주택산업의 쇠퇴 가능성이다. 우선 분양가 규제로 땅을 비싸게 구입한 건설사는 사업을 포기할 수밖에 없다. 새로 주택사업을 하려던 업체들도 투자를 접을 수 있다.

공급 문제도 짚어볼 대목이다. 분양가 규제는 1983년에도 시행됐는데, 분양가를 낮추는 데는 성공했지만 주택 공급이 늘지 않아 80년대 말 집값 급등으로 이어졌다. 이어 98년 분양가 자율화 이후 아파트 건설이 늘면서 2002년 수도권에만 37만6000여 가구의 주택이 공급됐다. 그러나 이후 규제가 재개되면서 최근 2년 사이에는 다시 20만 가구 이하로 줄어들었다. 이는 결국 수도권 전역의 집값 상승으로 이어졌다.

이번의 경우 건설업체들이 9월 이전에 공급 물량을 쏟아낼 것으로 보인다. 분양가 상한제는 9월 이후 주택사업 계획을 승인 신청한 주택부터 적용한다. 다만 그 이전에 사업승인 신청을 했다 해도 3개월 안에 분양승인 신청을 하지 않으면 분양가 상한제를 소급 적용받게 된다.

청약 유형별 청약전략

청약자들의 청약 유형은 크게 두 부류로 나뉠 것이다. 무주택자에 대한 청약가점제(세대주, 연령, 부양가족 수, 무주택 기간, 가입기간 등에 따라 가점을 주는 제도)의 시행 시기가 앞당겨져 가점제에서 불리한 사회초년생, 신혼부부, 유주택자는 9월 이전에 청약하는 게 낫다. 분양가 인하 혜택을 누리기는 어렵지만 어차피 9월 이후에는 당첨 확률이 낮아지기 때문이다. 게다가 당첨된다 해도 전매규제 기간 강화에 따라 5~7년간 자금이 묶이므로 투자 매력이 줄어든다.

반면 가점제에서 유리한 무주택자들은 9월 이후에 청약하는 게 낫다. 특히 장기간 무주택 상태인 중년층은 1·11대책의 최대 수혜자다. 다만 전매규제 강화라는 걸림돌이 있으므로 유망 단지로 압축해 청약하는 지혜가 필요하다.

청약통장의 종류에 따라 전략도 새로 세워야 한다. 청약저축 가입자들은 이미 가점제가 도입되고 있어 바뀔 게 없지만, 청약부금과 청약예금 가입자는 원점에서 청약전략을 다시 짜야 한다. 청약예금 중대형 평형 가입자부터 보자. 가점제에서 유리한 이들은 공공택지지구에 청약해볼 만하다. 반대로 가점제에서 불리한 사람은 9월 이전에 청약하거나 9월 이후 민간택지(재개발·재건축·주상복합) 채권입찰제 시행 아파트에 청약한다. 다만 채권입찰제 시행으로 분양가 인하 혜택이 크지 않은 주상복합아파트는 선별 청약해야 한다.

다음은 청약부금과 청약예금 소형 평형에 청약할 수 있는 무주택자다. 공공택지지구 내 전용면적 25.7평 이하 민영주택이 별로 없어 공공택지에 청약할 물량이 많진 않다. 하지만 가점제가 도입되고 민간 아파트도 분양가 상한제를 통해 저렴한 아파트가 나오기 때문에 혜택을 볼 수 있다. 다만 2010년부터 도입될 예정인 민간택지 내 전용면적 25.7평 이하 민영주택의 가점제 적용도 앞당겨질지는 아직 불투명하다. 따라서 정책 추이를 지켜보며 공공택지와 민간택지 유망 물량을 선별할 필요가 있다.

다주택자의 경우 자산가치가 떨어지거나 가격 상승 여력이 적은 주택은 처분해 청약 경쟁에서 조금이라도 유리한 조건을 만들어두는 것도 고려해볼 수 있다. 반대로 자금력이 있는 수요자라면 다주택자들이 대출 만기에 걸려 내놓는 우량 급매물을 기다려볼 만하다.

대출 고민 어떻게 풀까

1·11대책의 초점 중 하나가 신규 대출 규제에 맞춰져 있으므로 대출이 필요한 주택 수요자들은 내 집 마련이나 넓히기 목표에 따라 대출 비중과 일정을 수정해야 한다. 앞으로는 아무런 방책 없이 은행 빚을 활용해 부동산 재테크를 해서는 낭패를 볼 수 있다.

이르면 2월부터 확대 시행될 DTI 규제는 무주택자들에게는 악재다. 전처럼 소득과 관계없이 시중은행에서 집값의 70∼80%를 대출받는 게 어려워진 탓이다. 그러나 길은 있다. 주택금융공사에서 주관하는 e모기지론이 대안이다. 일정 소득수준만 된다면 집값의 65∼70%까지 주택담보대출이 가능하다.

특히 신혼부부들은 e모기지론을 최대한 활용할 만하다. 연소득이 3000만원이라면 만기 15년 조건으로 시가 4억원짜리 아파트를 담보로 2억4000만원까지 대출받을 수 있다. 5000만원의 소득이 있으면 2억8000만원까지 가능하다. 은행을 통해서는 DTI 규제 때문에 1억2000만∼2억원밖에 받지 못한다.

1가구 1주택 보유자는 정부 규제에 큰 영향을 받지 않는다. 주택담보대출이 남아 있어도 DTI 규제를 걱정할 필요가 없다. 2000년대 초반에 대출을 받았으면 만기가 돌아오더라도 재약정이 아닌 연장을 할 경우 기존 조건대로 대출을 유지할 수 있다.

2주택 이상 소유자들은 고민이 많을 수밖에 없다. 최근 잇따른 규제의 타깃이 되고 있기 때문이다. 주택담보대출이 있는 소유자들은 1년 유예기간이 주어진 만큼 일단 시장 추이를 지켜보되, 처분 시에는 입지가 좋지 않은 곳부터 파는 게 정석이다. 만기가 도래한 대출금을 갚기 힘든 실수요자의 경우엔 소득이 있는 배우자의 DTI를 고려해 새집을 배우자 또는 부부 공동명의로 장만하는 것도 한 방법이다. 일시적인 1인 대출 2건은 상환조건부대출로 해결할 수 있지만 1년 이내에 살던 집을 팔지 못하면 16%의 연체이자를 물 수 있기 때문이다.

그동안 종자돈과 은행 대출을 끼고 이사할 집을 찾았다면 앞으로는 구체적인 지역과 목표 주택을 정해 자신의 대출한도에 따라 미래의 이사 시기와 자금마련 계획을 구체화할 필요가 있다.

1·11 부동산대책 주요 내용과 파장
정책 주요 내용 예상효과 및 파장
분양가 상한제 .수도권과 지방 투기과열지구로 확대 적용

.분양가를 택지비+기본형 건축비+가산비

(지하주차장 건실비 등)로 책정

.택지비는 감정가로 산정
.중대형 15~20%, 중소형 20~25% 분양가 인하효과

.장기적으로 주택 공급 위축 우려
분양원가 공개 .수도권과 지방 투기과열지구 의무화

.지자체가 분양가심사위 구성 .택지비 등 7개 항목 심의 후 공개
.원가 공개의 적정성 논란

.원가 검증 시스템의 정확성, 형평성문제
채권입찰제 .재개발·재건축·주상복합 등 전용면적 25.7평

초과 민간 아파트에 확대 적용

.채권 최고가액을 기존 주변 시세의 90%에서

80% 선으로 하향 조정
.재건축·주상복합사업 타격

.주변 시세 높은 곳 분양가 인하효과 적어
전매 제한 .공공택지에 적용하던 것을 민간 아파트로 확대

.전용면적 25.7평 초과는 5년간 전매 금지
.시세차익 노린 투기적 청약 수요 감소

.분양 아파트의 환금성 제약
청약가점제· 청약감점제 .2008년 하반기에서 오는 9월로 앞당겨 시행

.무주택 기간과 부양가족 수에 따라 청약 시 가점 부여 .다주택자의 경우 청약 시 감점
.40세 이상 장기 무주택자 9월 이후 청약 시 유리

.신혼부부, 젊은 층, 유주택자 청약에서 불리
후분양제 .올해 시행에서 내년 이후로 연기 .분양가 상한제, 원가 공개 따른 공급 위축에 대비
.주택잠보대출 .투기지역 내 주택담보대출 1건으로 제한

.이미 2건 이상 대출받을 경우 만기 도래 후 1년간

유예기간 준 뒤 1건으로 축소 .2월부터 DTI 규제 확대 적용
.무리한 담보대출 감소

.소득 증빙 어려운 자영업자 등 신규 대출 불리

.다주택자 대출 정리 매물 증가할 가능성




주간동아 2007.01.30 571호 (p44~46)

성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표
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