본문 바로가기

주간동아 로고

  • Magazine dongA
통합검색 전체메뉴열기

부동산 경기 올해도 ‘맑음’

저금리 기조·수급 불안 등 호재 여전 … 시장 양극화 등 잠재적 악재는 고려해야

  • < 황재성/ 동아일보 경제부 기자 >jsonhng@donga.com

부동산 경기 올해도 ‘맑음’

부동산 경기 올해도 ‘맑음’
올해 부동산 방면으로 재테크를 계획하는 투자자라면 여러모로 즐거울 것 같다. 우선 시장 전망이 밝다. 부동산업계 종사자는 물론 관련 분야 연구원들은 올해 부동산시장 전망을 묻는 질문에 한결같이 “작년 같은 호황은 아니지만 상승세를 이어갈 것”이라고 대답한다.

이런 기대감은 작년 한 해 동안 부동산 가격 상승의 일등 공신이었던 저금리 기조가 계속될 것이라는 분석에 기초한다. 또 부동산 가격 상승을 주도하는 주택시장의 경우 외환위기 이후 줄어든 주택 공급으로 인한 수급 불안이 올 연말까지 계속될 전망이어서 여전히 가격 상승 요인을 안고 있다. 올 하반기부터 국내외 경기가 나아질 것이라는 예측도 시장 전망을 밝게 하는 요인이다.

여기에 투자 대상도 넓어질 것으로 보인다. 지난해에는 신규 분양 아파트나 오피스텔, 분양권, 재건축 아파트 정도로 투자 대상이 한정돼 있었다. 그러나 올해는 이들 외에도 토지, 부동산 금융상품 등도 짭짤한 수익을 기대할 수 있을 것이라는 분석이 잇따르고 있다. 부동산 투자자 입장에서는 ‘고르는 재미’도 추가될 수 있다는 얘기다.

물론 신중한 투자자세를 잊어서는 안 된다. 우선 시장 전망이라는 것은 그야말로 전망일 뿐, 반드시 그대로 움직이는 게 아니라는 점을 염두에 둬야 한다. 실례로 2000년 말 대다수 전문가들은 다음해 부동산시장을 “사상 처음으로 마이너스 성장의 해가 될 것”이라고 자신만만해했다. 그러나 결과는 ‘90년대 이후 최대의 호황을 누린 해’라는 정반대 상황이 연출됐다.

또 몇 년 전부터 계속돼 온 시장 양극화가 갈수록 심화하고 있다는 점도 고려해야 한다. 부동산시장의 양극화는 전국의 주택보급률이 96%를 넘어서고 70∼80년대와 같은 고도성장을 기대할 수 없게 되자 부동산 개발 수요가 줄어든 데서 비롯됐다. 따라서 지역별로 상승폭의 격차가 크고 경우에 따라선 가격이 떨어지는 지역이나 상품이 나올 수 있다. 상품별 투자 전략을 구체적으로 살펴보자.



분양 아파트 지난해 초저금리와 주식시장 침체 여파로 사상 최대 호황을 누린 신규 분양 아파트는 올해에도 높은 인기를 누릴 것 같다. 각종 언론기관에서 실시한 설문조사에서도 올해 가장 높은 투자수익을 기대할 수 있는 상품으로 한결같이 분양 아파트가 1위를 차지한다.

이런 전망은 수도권의 가용택지가 부족한 상황에서 주택의 희소성이 갈수록 높아지고 있는 데다 전세금 상승에 따른 신규주택 수요가 계속 커지고 있다는 분석을 기반으로 한다. 오피스텔이나 다세대, 다가구 등에 대한 건축 규제가 대폭 강화됨에 따라 아파트 대체상품 공급이 절대 줄어들게 되는 것도 인기를 부추기는 요인으로 지적됐다.

다만 지난해와 같은 폭발적 인기를 계속 이어가는 데는 한계가 있을 것으로 예상된다. 경기 회복에 대한 기대감 등으로 주식 등이 활기를 찾으면 여유돈을 가진 투자자들의 집중도가 떨어질 것이기 때문. 또 정부가 분양권 거래에 대한 과세 강화 방침을 밝힌 것도 분양 아파트 시장에 대한 투자자들의 활발한 참여를 가로막는 걸림돌로 작용할 전망이다. 건설산업연구원의 김현아 책임연구원은 “이런 이유 때문에 분양시장은 떴다방과 여유돈을 가진 투자자보다 실수요자들이 주도하게 될 것”이라고 예상했다.

부동산 경기 올해도 ‘맑음’
재건축 아파트 선거 등을 앞두고 사업이 본격화하는 곳이 잇따르면서 올해도 높은 인기를 이어갈 것으로 예상된다. 실제로 지난해 말 이상 급등으로 눈길을 모은 강남지역 아파트 대부분이 재건축 대상 아파트였다.

이런 인기는 소형아파트 의무공급 비율제 부활 등과 같은 악재에도 저금리가 지속하는 상황에서 마땅한 투자처가 없다는 인식이 투자자들 사이에 두텁게 깔려 있기 때문으로 풀이된다. 여기에 분양권 거래에 대한 과세 방침은 재건축 아파트의 인기를 상대적으로 돋보이게 한 원인으로 작용했다. 다만 재건축 사업이 동시다발적으로 추진될 경우 전세난과 주택가격 급등 등과 같은 부작용이 발생할 것을 우려해 정부가 사업일정을 차등화한다는 원칙을 고수하고 있는 점도 유념해야 한다. 따라서 사업지별로 사업추진 일정에 따른 수익에 큰 차이가 생길 수 있다는 점을 잊어서는 안 된다.

부동산 프랜차이즈업체 ‘유니에셋’의 이왕범 이사는 “지난 연말 폭등한 곳은 지나치게 거품이 많다는 게 일반적인 인식”이라며 “사업승인이 나더라도 오히려 가격이 떨어질 위험까지 있는 만큼 투자에 신중해야 한다”고 말했다.

부동산 경기 올해도 ‘맑음’
토지 외환위기 이후 장기적 침체에서 벗어나지 못했던 토지시장은 올해 2%대 수준의 상승률을 보일 것으로 예상된다. 본격적인 인기 회복을 알리는 변화다.

이런 전망은 그린벨트 해제, 주5일 근무제 도입에 따른 전원주택 수요 증가, 경기 회복에 따른 각종 부동산 개발 수요 증가 등을 기반으로 한다. 여기에 지난해 말 잇따라 개통된 영동고속도로, 서해안고속도로, 중부고속도로 등도 수도권 외곽지역의 토지가치를 급상승시키는 호재가 될 것으로 분석된다.

한국부동산경제연구소 정광영 소장은 “2월10∼13일 설 연휴 때 고향으로 귀향하는 수도권 주민들이 새로 개통된 고속도로의 진가를 확인한 뒤부터 토지시장이 활기를 띨 것”이라고 말했다. 다만 대도시 주변 토지에 대한 개발규제가 점점 강화되고 환경보전에 대한 관심이 높아지고 있어 지역별·용도별로 가격 양극화가 나타날 가능성이 크다.

부동산 금융상품 지난해 첫선을 보인 리츠(REITs)를 중심으로 부동산 금융시장도 올해 크게 활성화할 것으로 기대된다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “불안정성이 점차 높아지고 있는 실물부동산 투자보다 안정적 배당과 상장 프리미엄도 기대할 수 있는 간접투자 상품의 인기가 높아갈 것”이라며 “안정적이면서도 수익이 보장되는 ‘미들 리스크, 미들 리턴’ 상품으로 자리매김하게 될 리츠가 그 선두에 자리잡을 것”이라고 예상했다.

이런 전망을 뒷받침하듯, 리츠의 경우 지난해 말 공모 결과가 기대수준을 훨씬 못 미치는 부진을 보였는데도 리츠 예비인가 신청업체가 줄지 않고 있다. 에스알리츠가 지난 연말 예비인가 신청을 건설교통부에 제출했고, 코리아부동산투자신탁도 조만간 예비인가 신청을 제출할 방침으로 알려졌다.

저금리가 지속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 금융기관이 부동산과 금융상품을 조합한 상품개발에 적극적인 것도 부동산 금융시장의 전망을 밝게 한다. 실제로 국민 한빛 하나 기업 등 4개 은행은 이달중 부동산투자신탁 상품을 선보일 예정. 또 산업은행은 2월과 3월에 각각 한 차례씩, 조흥·외환 은행도 1·4분기 중 판매를 목표로 부동산투자신탁 상품을 개발중인 것으로 전해졌다.

오피스텔과 상가 지난해 저금리 특수로 수익형 부동산이라는 이름으로 불리며 높은 인기를 누린 오피스텔과 상가는 개발규제 강화와 상가 임대차 보호법이라는 복병 때문에 올해는 크게 위축될 것으로 예상된다. 특히 오피스텔은 개발 규제가 강화되는 올 3월 이전까지 분양 물량이 크게 늘어나면서 공급과잉에 따른 미분양 사태도 우려된다.

상가의 경우 법 제정으로 담보가치가 하락하고 임대료 인상폭이 제한되는 등 불리한 점이 부각되면서 올해는 침체를 면하기 어려울 것으로 예상된다. 다만 임차인의 권리가 강화되면서 일반인의 창업의욕도 자연히 늘 것으로 기대되는 점은 긍정적인 요인. 수요가 늘면 그만큼 임대가 상승은 불가피하며 상가 투자가 장기적으로 안정적 수익종목으로 부상할 가능성이 있다는 얘기다.

메트로컨설팅의 윤재호 사장은 “여유돈 투자로 3년 이상 장기적 안목에서 투자한다면 입지 상권을 철저히 분석한 후 상권 활성화가 예상되는 역세권이나 택지개발지구 내 소형 상가에 투자하는 것도 바람직하다”고 말했다.

법원경매 지난해 법원경매 시장의 가장 큰 특징은 경매 인구의 폭발적 증가를 꼽을 수 있다. 저금리 기조가 이어지면서 투자자들이 법원경매에 눈을 돌린 게 주 원인. 여기에 각종 법원경매 관련 교육사업이 늘어나면서 경매 전문가들을 양산해낸 것도 영향을 미쳤다.

올해도 지난해같이 활황이 이어질 전망. 저금리 기조가 계속될 것으로 기대되는 데다 내년 7월부터 개정 민사집행법이 불을 댕길 만한 변수이기 때문. 새 민사집행법은 낙찰자의 권리 강화에 초점이 맞춰져 있다. 현행법에서는 채권자나 세입자가 공탁금 없이도 낙찰 결과에 대해 항고할 수 있다. 그러나 새 제도가 시행되면 낙찰금의 10%에 해당하는 공탁금을 내야 하고, 항고가 기각되면 공탁금을 압수당한다. 그만큼 항고가 줄어들고 낙찰자가 소유권을 넘겨받기가 수월해진다. 또 채권자나 세입자의 배당요구 및 철회시한이 현행 ‘낙찰 허가 전’에서 ‘최초 경매일 전’으로 변경된다. 추가비용 발생에 대한 낙찰자 부담이 그만큼 줄어든다.

경매컨설팅전문업체 ‘성공 컨설팅’ 김봉현 사장은 “경매 참가 방식이 쉬워진 만큼 참여자가 늘어나고 경쟁이 치열해질 경우 수익률은 떨어질 수도 있으므로 신중한 투자 자세가 요구된다”고 충고했다.





주간동아 317호 (p30~32)

< 황재성/ 동아일보 경제부 기자 >jsonhng@donga.com
다른호 더보기 목록 닫기
1285

제 1285호

2021.04.16

“6월 이후 유동성 빠지면 알트코인 쪽박 위험”

목차보기구독신청이번 호 구입하기

지면보기 서비스는 유료 서비스입니다.