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‘부실덩어리’ 주택기금

국민주택기금은 ‘건설사 쌈짓돈’

일부 업체 기금전용-부도 잇따라…주먹구구식 기금운용도 문제 “국민세금이 새고 있다”

국민주택기금은 ‘건설사 쌈짓돈’

전남 광양시 중동의 대규모 임대아파트 단지. 성호건설이 94년 광양시청으로부터 사업승인을 받아 1차 1362세대는 98년 5월9일 완공했다. 이어 3차 단지 396세대는 작년 11월1일에 완공했지만 2차 단지 5204세대는 아직 착공조차 못하고 있다. 분양률도 미미해 1, 3차 단지의 경우 1월말 현재 각각 57세대와 1317세대가 입주한 상태.

성호건설도 이 단지 개발에서 별 재미를 보지 못했지만 주택은행 직원들에게도 씁쓸한 기억이 남아 있는 곳. 성호건설이 2차 단지를 착공도 하지 않은 상태에서 주택은행으로부터 수백억원의 국민주택기금을 지원받아 다른 곳에 사용했다는 소문이 나돌았고, 감사원이 감사에 나서 5억7000만원의 전용 사실을 밝혀냈다. 당시 담당직원은 감독 소홀을 혹독하게 몰아세우는 감사관에게 해명하느라 혼이 나기도 했다. 주택은행은 나중에 5억7000만원을 환수조치했다. 건영이 경기도 용인시 이동면 천리에 600세대 임대아파트를 짓기로 한 현장은 현재 공사가 중단된 채 방치되고 있다. 96년 8월의 부도로 건영이 더 이상 공사를 진행할 수 없기 때문. 이 현장에는 주택은행이 40억원의 국민주택기금을 지원했다.

문제는 공정률에 따라 지원돼야 할 국민주택기금이 공정률 1%도 안된 상태에서 40억원이나 지원됐다는 점. 또 이 부도사업장 인수자가 나타나 아파트를 완공, 입주자들이 기금을 승계할 때까지 기금 회수는 미뤄질 수밖에 없게 됐다. 서민주택 건설 지원을 위해 조성된 국민주택기금이 꽁꽁 묶이게 된 셈이다.

건영의 사업장은 인수할 의사가 있는 사업자들이 나타나긴 했지만 그때마다 무산된 상태. H건설 K사장은 “건영에 지원된 40억원은 결국 공중에 떠버렸기 때문에 이를 포기하는 셈치고 이 사업장을 인수해 공사를 재개해도 나름대로 사업성이 있다고 판단, 98년 이 사업장 인수 의사를 피력했으나 아직까지 가타부타 답이 없다”고 밝혔다. K사장은 “부도사업장을 인수해 무사히 아파트를 완공하면 아파트사업자와 주택은행 모두에 이익이 되는 ‘윈윈 게임’이 될 수 있음에도 은행원들이 움직일 생각을 하지 않는다”며 아쉬워했다.

전용면적 25.7평 이하의 서민주택 건설 지원을 위해 조성된 국민주택기금이 새고 있다. 건설회사들이 일정한 요건만 갖추면 지원받을 수 있다는 점을 악용, 기금을 지원받아 엉뚱한 곳에 전용하는 등 국민주택기금을 ‘주머닛돈’ 쓰듯 하고 있는 것. 국민주택기금은 건설사들에게 ‘눈먼 돈’이라고나 할까.



이같은 현상이 벌어지는 이유는 기금 운영이 주먹구구식으로 이뤄지기 때문. 주택은행이나 건설교통부는 국민주택기금 지원업체 사업장 현황에 대해 공식적으로 밝히기를 꺼린다. 부도 사업장이 전국에 산재해 있어 집계하기가 힘들다는 이유에서다. 그러나 기금의 심각한 부실 현황을 숨기려는 의도 때문이라는 분석이 더 설득력을 얻고 있다.

건설교통부 내부 자료는 작년 말 현재 건설업체의 부도로 공사가 중단된 분양-임대아파트에 대출된 국민주택기금이 전국 1174개 현장에 2조9380억원이라고 밝히고 있다. 현재 기금 총액은 37조원이다. 국민주택기금은 정부 출연금, 국민주택채권, 주택복권 자금, 차관자금, 연-기금예탁금, 정부 특별회계 차입금 등으로 구성되며 대출 원리금 회수액은 전액 재적립돼 국민주택기금 대출재원으로 재운용된다.

이처럼 많은 돈이 부도 아파트에 묶이게 된 것은 외환위기 이후 건설경기 침체로 인한 건설업체의 도산이 직접적인 원인라고 할 수 있다. 그러나 기금 운용을 위탁받은 주택은행이나 감독기관인 건교부의 책임이 더 크다는 지적도 많다.

현재 주택은행은 기금 지원 전에 건설업체의 신용도나 시공 능력, 착공 여부에 대한 사전조사 없이 건설업체가 사업계획승인서와 착공계만 제출하면 무턱대고 기금을 지원하고 있는 상태. 그러다보니 △부도 임박 업체에 대한 선급금 지급 △제대로 착공도 안된 현장에 대한 기금 지원 △건설 공정을 초과하는 금액 대출 등의 문제가 나타나고 있는 것.

이 점은 주택은행이 98년 6월 충북 청원에 468세대의 임대아파트를 짓기로 한 K건설에 선급금 26억원을 지급한 데서도 드러난다. 주택은행에 따르면 이 회사는 선급금을 지급한 지 6일만에 부도났다. 또 충남 당진에 임대아파트 229세대를 짓기로 한 I종건에 부도 4일 전인 98년 3월24일 14억원을 대출했다. 심지어 H종건의 경우 부도 직전인 97년 경기 시흥에 짓던 아파트를 근거로 100억원의 기금을 지원받아 은행 빚을 갚는 데 사용한 것으로 드러나 문제가 되기도 했다.

많은 사업장에서 기금 지원액에 비해 공정률이 떨어지는 것도 건설업체들이 이처럼 기금을 다른 용도로 전용하기 때문이다. 97년 감사원 감사에서는 대출받은 기금을 골프장 공사비용이나 표지어음 매입, 주식투자 등에 사용한 사실이 적발되기도 했다. 건설업체에서 국민주택기금 전용은 공공연한 비밀에 속한다고 모 건설업체 임원은 말한다.

C건설 S사장은 “국민주택기금을 다른 용도로 사용하지는 않더라도 기금을 지원받아 하청업체에 대한 공사대금 지급은 6개월짜리 어음으로 주면서 그 기간에 기금을 운용하는 사례도 있다”고 전했다. 일부 건설사들의 경우 사채놀이까지 한다는 것. 이는 국민주택기금이 장기 저리(3%)의 정책자금이기 때문에 가능하다.

S사장은 이어 “외환위기 이후 정부가 건설경기를 진작시키는 틈을 타 국민주택기금을 회사 생명을 연장하는 ‘산소호흡기’로 이용하는 건설사도 있다”고 전했다. “분양도 잘 되지 않는 지방에 대규모 임대아파트 단지를 잇따라 조성하면서 지원받은 국민주택기금으로 하루하루 연명해가고 있는 건설사들이 많다”는 것.

문제는 이들 건설사가 국민주택기금을 지원받기 위해 ‘물량 공세’를 펴는 바람에 미분양 물량이 늘어나는 등 주택경기 회복이 점점 더 멀어지고 있다는 점. 물론 임대주택 재고 증가는 전세가격 안정과 서민의 주거안정에 크게 기여하는 것이 사실이다. 그러나 다른 한편으로는 건설경기 회복이 늦어지면서 국민주택기금 부실화로 연결되는 악순환의 고리가 될 수 있다.

세양종건이 강원도 원주시 판부면 서곡리에 718세대의 임대아파트를 짓다가 98년 부도로 공사가 중단된 현장을 보자. 95년 7월 사업승인을 받은 이후 국민주택기금 40억원을 지원받아 골조공사를 거의 마무리한 상태에서 부도가 나 지금까지 방치되고 있는 상태. 사업성이 없어 선뜻 인수하려고 나서는 사업자가 없기 때문.

물론 주택은행은 사업부지를 담보로 잡고 있어 공사중단 기간만큼 채권 회수가 늦어지는 것 외에는 큰 문제가 없다고 말한다. 그러나 과거 세양종건에 몸담았던 한 직원은 “조립식 건물이어서 장기간 방치하면 이음새 철근 부분이 비바람에 부식될 우려가 있고, 그렇게 되면 건물을 아예 다시 지어야 하기 때문에 더더욱 인수자가 나서기 힘든 상태”라고 말했다. 공사 중단이 장기화돼 채권 회수가 더욱 힘들어진다는 얘기다. 게다가 세양종건의 판부면 건설 현장에서는 수억원에 이르는 공사 자재마저 도둑맞은 것으로 알려졌다.

주택은행 관계자들은 국민주택기금의 주먹구구식 운영문제를 제기하자 상당히 억울하다는 반응을 보였다. 한 관계자는 “IMF사태로 건설사들의 도산이 늘어나면서 기금이 일부 부실해진 것을 두고 운용을 잘못했기 때문이라고 몰아세우는 것은 적절치 않다”고 반박했다.

이 관계자는 이어 “감사원은 감사할 때마다 주택은행이 잘못한다고 말하지만 건설업자들은 기금 운용을 너무 타이트하게 한다고 불만이어서 양쪽에 끼여 죽어나는 것은 은행이다”고 어려움을 토로했다. 또다른 관계자는 “전적으로 잘했다는 얘기는 아니지만 보수적인 주택은행이 이를 관리하고 있기 때문에 그래도 나은 편”이라고 주장했다.

주택은행 관계자는 “건교부도 일정한 요건을 갖추면 무조건 기금을 대출하라는 입장”이라면서 “이는 분양이야 되든 말든 일단 아파트를 지어 주택보급률을 높이려는 의도에서 비롯된 것이고, 이런 정책이 기금을 부실화시키는 진짜 원인”이라고 항변했다.

건설교통부도 국민주택기금의 이런 문제를 전면 개편하기로 하고 개편 방안에 대해 한국산업관계연구원과 연구용역 계약을 체결한 상태. 오는 10월경 결론이 내려질 연구원측의 용역 결과에 관심이 높아지는 것은 국민주택기금이 곧 국민 세금이나 마찬가지이기 때문일 것이다.

‘부영 성장’은 빛좋은 개살구?

정부지원-세제혜택으로 “재미” … 일부선 “국민주택기금 독점” 비난도


주택전문업체인 ㈜부영(회장 이중근)은 일반인들에게는 낯설지만 업계에서는 ‘작지만 매운’ 고추 같은 회사로 통한다. 건설업체 중 도급순위 77위에 자본금은 400억원, 직원수도 400여명에 지나지 않지만 주택건설 물량에서는 ‘큰형님’들을 따돌리고 있기 때문. 부영은 98년 1만4219가구, 작년 1만176가구를 각각 지어 현대 삼성 등 공룡들을 제치고 2년 연속 업계 1위를 차지했다.

부영 관계자들은 이런 기록이 결코 이변이 아니라고 말한다. 94년에도 연간 주택공급 실적에서 1위를 차지한 적이 있고, 93~97년 평균 주택건설 공급 실적에서도 상위자리를 차지하고 있었다는 것. 다만 분양 아파트를 전문으로 하지 않기 때문에 일반에 알려지지 않았을 뿐이라는 이야기다.

업계에서는 정부의 전용면적 25.7평 이하 중형 임대아파트에 대한 건설자금 지원과 임대주택사업자에 대한 취득-등록세 면제 등 각종 세제혜택이 부영에 날개를 달아준 결과라고 분석하고 있다. 부영은 일반 분양보다는 임대아파트 건설을 전문으로 하고 있다. 그러나 업계에서는 부영의 이런 전략은 별 실속이 없다는 지적도 나오고 있다. 공격경영을 펼쳤던 98년 금융권 부채가 급증한 데서도 이를 알 수 있다는 것. 부영은 98년말 금융기관 여신잔액이 3893억원에 달해 작년 4월 신규 주채무계열로 선정되기도 했다. 주채무계열이란 전체 금융기관 여신잔액이 2500억원 이상인 계열기업군을 말하는 것으로, 여기에 선정되면 주채권은행이 여신상황 종합관리 및 재무구조 개선을 유도한다.

또 임대아파트를 전문으로 하기 때문에 주택은행 국민주택기금을 다른 업체보다 훨씬 많이 지원받았을 것이라는 얘기도 있다. 그러나 주택은행이나 부영측은 자세한 명세를 밝히지 않고 있다. 주택은행내에서는 부영이 국민주택기금을 독점하다시피하고 있다는 소문이 퍼져 있다.


주은신탁과 손잡으면 돈 걱정 끝?

용인 수지 837세대… 공사비도 인근 아파트보다 높아


주택은행 자회사 주은부동산신탁과 신탁계약을 체결해 아파트 시공을 하는 경우 시공사는 안정적인 시공비를 지원받을 수 있다는 점에서 큰 매력으로 꼽힌다. 주은신탁에서 현금으로 공사비를 지원하기 때문에 시공업체로서는 주택은행에서 국민주택기금을 대출받는 것 못지않게 유리하다. 그만큼 주은신탁이 부동산신탁사업을 할 때 시공자로 선정한 건설사는 자금조달 걱정 없이 공사를 할 수 있다는 얘기다.

이런 점에서 성원건설이 주은신탁과 신탁계약을 체결, 경기도 용인 수지에 시공중인 837세대 아파트단지가 관심을 끌고 있다. 김정태 주택은행장이 올 상반기까지는 부동산 신탁사업을 하지 않기로 내부 방침을 정했다가 이를 번복하고 성원건설과 신탁계약을 체결했기 때문.

주은신탁이 평당 건축비를 230만~250만원 선으로 산정한 것도 논란이 되고 있다. 인근 지역에 아파트를 건설중인 대형 업체들의 평당 공사비는 160만원 내외인 것으로 알려졌다. 이에 따라 성원건설에 특혜를 주기 위해 건축비를 과다하게 책정한 것 아니냐는 지적이 제기되고 있다.

이에 대해 주은신탁 관계자는 “인근 아파트보다 건축비가 높은 것은 고급화 전략을 채용했기 때문” 이라고 해명했다. 마감재도 마감재지만 입주자들에게 냉장고 등 가구를 서비스해 주기 때문에 다른 아파트건축비보다 높게 책정됐다는 것.

이 단지는 사업부지를 소유하고 있는 성원건설이 주은신탁에 의뢰해 신탁계약을 체결한 것으로 알려졌다. 성원건설측은 신탁계약 조건으로 자사를 시공사로 선정해달라고 주은신탁측에 요청했고, 성원건설의 이 요청은 그대로 받아들여졌다. 주은신탁은 이 사업에서 분양 보수에 의한 수수료를 받게 된다.

건설업계에서는 이 아파트단지가 작년 법원으로부터 화의 인가를 받았던 성원건설이 재기를 위해 총력을 기울이는 곳이라는 점에서 성원건설의 로비가 통했기 때문 아니겠느냐고 쑥덕거리고 있다. 그러나 이에 대해 성원건설측은 “있을 수 없는 일”이라고 반박했다.




주간동아 226호 (p34~36)

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