1_ 부동산맹 탈출하기

현장 답사가 중요한 투자 집 없다면 이번 기회 노려볼 만

#내 집 한 칸이면 족하다

부동산 투자라고 하면 거창하게 생각하기 쉽다. 큰 땅을 산다든지 아파트를 몇 채 산다든지 상가를 여러 채 분양받는 것을 떠올리기 십상이다. 하지만 내가 생각하는 부동산 투자는 조금 개념이 다르다. 이를테면 살고 있는 내 집 한 칸이면 부동산 투자로는 족하다는 것이다.

처음에 조그만 단칸방에서 시작한 신혼부부가 집을 넓혀가는 과정이 바로 부동산 투자라고 할 수 있다. 집이라고 하는 것의 첫 번째 목적은 ‘거주’지만, 두 번째 목적은 ‘투자’가 돼야 한다. 그래서 가급적이면 투자가치가 있느냐를 염두에 두고 집을 바꿔나가는 것이 중요하다.



투자가치가 있는 집의 대표적인 형태는 아파트다. 연립, 다세대, 다가구에 사는 사람들이 평생 그곳에 살려고는 하지 않는다. 그저 잠시 동안 사는 곳으로만 생각한다. 더군다나 이런 주택들은 좁은 골목에 위치해 있는 경우가 많아 주차 공간도 부족하다. 사정이 이렇다 보니 늘 수요보다는 공급이 앞서게 된다. 결국 부동산 가격이 오를 때는 늦게 오르고 내릴 때는 먼저 내린다. 반면 아파트는 수요와 공급이 제대로 형성돼 있다.

아파트 평수가 작은 경우엔 대중교통이라는 변수에 주목해야 한다. 아무리 마이카 시대라고는 해도 회사 주차장을 이용할 수 있는 사람은 간부에 국한되는 경우가 많다. 따라서 작은 평수의 아파트에 사는 사람들은 대부분 대중교통을 이용하는 편이다. 결국 버스 정류장이나 지하철역이 얼마나 가까운지, 또는 버스 노선이 많은지가 아파트의 가격에 영향을 미친다.

큰 평수의 아파트는 교통보다 자연환경이 최대 변수가 된다. 그래서 강이 보인다든지 산이 보인다든지, 아니면 공원이 보인다든지 하는 것들이 모두 호재로 작용한다.

필자의 개인적인 생각이지만 아파트라면 40평대까지 넓혀보기를 권한다. 삶의 질이 높아질수록 대형 평수의 선호는 이어질 것이고 실질적으로 가장 많은 사람들이 마음속으로 원하는 평수가 40평대이기 때문이다. 수요가 왕성한 평형대는 가격이 안정적으로 움직인다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 역시 돈이 되는 부동산을 알아보는 안목이다. 그리고 이런 안목은 포괄적이고도 종합적인 판단력이 있어야 가능하다. 안목을 기르기 위해서는 행정기관의 홈페이지나 부동산 관련 사이트, 경제잡지, 시사잡지 등을 꾸준히 보는 게 좋다.

가장 중요한 것은 발품. 사실 부동산만큼 현장 답사가 중요한 투자 행위도 없으며, 부지런한 발품이 성패의 50%는 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 부동산맹 탈출하기의 첫 번째 과제는 바로 부지런한 발품인 것이다.

수년 전 수도권의 한 도시에서 아파트를 분양했다. 주변보다 낮게 책정된 분양가로 많은 사람들이 모델하우스로 몰려가서 계약했다. 하지만 발품을 판 사람들은 계약을 하지 않았다. 아파트 현장과 초등학교 사이에 모텔촌이 있었기 때문이다. 집에서 학교 가는 길, 그리고 학교에서 집으로 오는 길에 모텔촌이 있다면 그 아파트의 가격은 쉽게 오르지 않을 것으로 판단한 것이다. 비슷한 예는 얼마든지 있다. 날이 맑은 날 아파트에서 희미하게 한강이 보이는데도 ‘한강 조망권 확보’라고 광고한다든지, ‘쫛쫛역에서 쫛분 거리’라는 광고 문구에는 더 이상 속지 말자.

#금융기관 이용 요령

부동산을 모두 내 돈으로 사는 경우도 있겠지만 아직까지는 금융기관에서 대출받아 사는 경우가 많다. 이렇게 대출을 받을 때는 본인의 지급 여력이 허용하는 범위 안에서 결정하는 것이 바람직하다. 일반적으로 자산축적 과정에서 ‘빚’은 금물이지만 적어도 내 집을 살 때만은 적절한 대출을 받는 것도 필요하다. 또한 향후 금리상승이 예상되면 고정금리로, 금리하락이 예상되면 변동금리로 대출받는 편이 유리하다.

하지만 은행은 그렇게 허술한 곳이 아니다. 고정금리로 대출해주었다가 금리가 상승하면 ‘역(逆)마진’이 생기기 때문에 고정금리로 대출해주는 경우엔 높은 이자를 요구한다. 그래서 변동금리와 고정금리로 대출받을 때의 차이를 세밀히 계산하는 것이 좋다. 이런 복잡한 계산을 할 때 계산기를 들고 써가며 계산한다면 아마 꽤나 골치 아플 것이다. 이럴 때는 엑셀 같은 프로그램을 이용하는 것이 좋다.

금리가 3.00%일 때부터 10.00%에 이르기까지 각종 경우의 수를 손으로 계산한다면 아마 상당한 시간이 걸릴 것이다. 하지만 엑셀을 사용하면 클릭 몇 번이면 가능하다. 엑셀을 쓸 줄 모른다면 지금 당장 서점으로 달려가거나, 돈 다루는 부서의 동료 직원에게 점심을 사라.

#지금 집을 사야 하나?

정부의 부동산 초강경 대책이 나온 이후 아파트 가격의 하락세가 이어지고 있다. 많은 사람들이 집을 사야 할지 팔아야 할지 고민하고 있고, 또 언제 집을 사야 할지 망설이고 있다. 필자의 생각으로 부동산 가격이 쉽사리 올라갈 것으로 보이지는 않는다. 부동산 시장은 정부의 정책에 가장 큰 영향을 받는 곳인데 정부의 정책이 워낙 완강하기 때문이다. 그럼에도 아직 집이 없다면, 이번 기회를 이용해 집을 사는 게 현명해 보인다. 부동산은 냉각되었다가도 회복되면 가격이 계단식으로 상승해 매수 기회를 놓치기 쉬운 탓이다.

2_ 주식맹 탈출하기

‘적립식 펀드’가 일반인에겐 ‘딱’ 직접투자는 ‘자기돈’으로

#한 번도 가보지 않은 길

한국 증시가 한 번도 가보지 않은 길을 달려가고 있다. 1000포인트를 돌파한 종합주가지수가 1100포인트, 1200포인트를 연이어 돌파하자 증권시장을 외면해온 사람들마저 관심을 기울이고 있다.

주식투자에서 성공하기 위한 비결은 간단해 보인다. 좋은 주식을 쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 되는 것이다. 그러나 현실은 말처럼 쉽지 않다. 좋은 주식을 고르는 것과 쌀 때와 비쌀 때를 구분하는 것이 어렵기 때문이다.

일반적으로 좋은 주식이란 기업의 안정성과 수익성, 성장성이 양호한 회사의 주식을 말한다. 그런데 이 주식들은 대부분 주가가 높다. 그렇다 보니 일반 투자자들은 비싼 주식 대신 싼 주식을 선택한다.

내가 투자자들에게 “우량주를 사드릴까요, 부실주를 사드릴까요?”라고 물어보면 대부분 “우량주를 사주세요”라고 대답한다. 그런데 질문을 조금 바꿔서 “A 주식은 지금 주가가 10만원이고, B 주식은 1000원입니다. 어느 주식을 사드릴까요?”라고 물어보면 대부분 B 주식을 사달라고 한다. 즉 말로는 우량주를 사겠다고 하면서 행동으로는 부실주를 사는 것이다.

주가는 기업의 안정성과 성장성, 수익성 세 가지가 결합되어 나타난다. 즉 주가가 낮다고 하는 것은 기업의 안정성에 문제가 있어 부도의 위험이 있다거나, 성장성에 문제가 있는 사양 산업일 수 있다. 또 수익성에 문제가 있는 적자 기업일 수도 있다. 그럼에도 이를 무시하고 저가주를 선호하니, 종합주가지수는 올라가는데 오히려 손실을 보는 투자자도 많은 것이다.

#간접투자를 하자

사실 생업에 바쁜 현대인들이 종목을 분석하고 살 때와 팔 때를 분석한다는 것은 몹시 힘든 일이다. 시간적 여유도 없거니와 전문 지식도 부족하고 자칫 잘못하면 생업에까지 영향을 미치기 때문이다.

따라서 나는 직접 특정 종목을 매수하는 직접투자보다 간접투자를 활용하라고 권하고 싶다. 투자의 행위에서 리스크의 관리보다 더 중요한 것은 없다. 리스크 관리에서 직접투자보다 간접투자가 분명 한 단계 더 높은 수준을 보여주고 있기 때문이다.

간접투자의 대표적인 장점은 본인의 나이와 투자 성향에 맞는 선택이 가능하다는 점이다. 일반적으로 연령이 낮을수록 주식편입 비율이 높은 펀드를 선호하고, 연령이 높을수록 주식편입 비율이 낮은 펀드를 선호하는 경향을 보인다.

또 투자 성향이 공격적인 투자자일수록 주식편입 비율이 높은 펀드를 선호하고, 방어적인 투자자일수록 주식편입 비율이 낮은 펀드를 선호하는 경향을 보인다. 이런 선택이 가능한 다양한 펀드가 현재 출시돼 있으므로 자신에게 맞는 펀드를 선택한다면 적절한 투자가 가능할 것이다.

간접투자의 두 번째 장점은 적절한 포트폴리오가 구축되어 있다는 점이다. 펀드를 관리하는 펀드매니저는 전문적인 지식과 시간적인 여유를 가지고 포트폴리오 내의 종목들을 적절히 통제한다. 따라서 간접투자에서는 높은 기대수익과 낮은 리스크를 함께 기대할 수 있다.

세 번째 장점은 개인들이 직접투자를 할 때 가장 취약한 부분인 손절매에 대한 부분이다. 개인들이 주식투자를 할 때 가장 저지르기 쉬운 실수가 손절매에 대한 것이다. 하지만 펀드매니저는 로스 커트(loss cut)를 활용하여 손절매를 단행한다.

간접투자 상품도 가입 시기에 따라 손실을 볼 위험이 있다. 공교롭게도 주가가 최고치를 기록한 날 가입했다면 수익을 내기는 힘들 것이다. 이것이 일시납(거치식)의 위험인데, 이 위험을 피하기 위해서는 매달 투자금액을 나누어서 투자하는 지혜가 필요하다. 바로 최근에 유행하는 적립식 펀드다.

#향후 주식시장의 전망

일찍이 한국은 세 번에 걸친 1000포인트 돌파와 붕괴를 경험한 바 있다. 1000포인트 돌파 후 다시 하락한 것은 여러 가지 이유가 있겠지만, 가장 대표적인 것은 수급의 불균형이었다. 기업들이 앞다퉈 대폭적인 증자를 하니 돈 공급이 엄청나게 늘어났고 그에 따라 주가는 하락할 수밖에 없었다.

2005년 주식시장에 우리가 희망을 가지는 것은 이제 더 이상 공급 확대에 따른 물량 공세는 없으리라는 점 때문이다. 이미 기업들은 부채 비율을 충분히 낮추었고, 많은 현금을 확보하고 있으며, 사주를 매입하고 소각하여 공급이 감소되고 있다. 이전의 공급 증가가 주가의 하락을 가져왔다면 자사주 소각 등을 통한 공급의 감소는 반대로 주가의 상승을 가져올 것으로 보인다.

공급은 감소되는 데 비해, 수요는 오히려 늘어나고 있다. 불투명한 기업의 경영 구조가 투명해지면서 외국인 투자자들의 매수가 증가하고 있고, 보험사들도 새로운 매수 주체 세력으로 등장했기 때문이다. 2005년 12월부터 도입될 예정인 퇴직연금도 증권시장의 새로운 수요 세력이 될 전망이다.

가장 큰 수요처는 역시 한 달에 6000억~7000억원씩 꾸준히 증권시장에 유입되는 적립식 펀드 자금이다. 증시의 적립식 펀드에 유입되는 돈이 중요한 이유는 질적으로 매우 우수한 자금이기 때문이다. 적립식 펀드에 투자된 자금은 한국 경제를 믿고 꾸준히 투자해나가겠다는 장기성 자금이어서 부침에 흔들리지 않고 증시의 든든한 뒷배가 될 것으로 보인다.

따라서 향후 주식시장에 대한 전망은 매우 긍정적이라고 할 수 있다. 그럼에도 절대 잊지 말아야 할 것이 하나 있다. 직접 주식투자는 꼭 ‘자기 돈’으로 해야 한다는 것이다.

3_ 연령대별 재테크법

무조건 종자돈 만들기 우선 인생 사이클에 맞는 투자를

#20대의 재테크

한국의 20대는 고달프다. 대학입시에서 해방된 몸은 자유를 만끽할 틈도 없이 곧장 입사시험에 매달린다. 4년 동안 공부하고도 모자라 어학연수도 한 번 다녀와야 하고 학교를 다니면서 각종 자격증도 따야 한다.

이 시기는 그동안의 종속적인 위치에서 벗어나 사회의 주체가 되는 때다. 재테크에서는 무조건 돈을 모아야 하는 시기다. 최소한 버는 돈의 50% 이상은 저축해야 한다. 소비하고 남는 돈을 저축하겠다는 마음을 버리고, 저축부터 먼저 하고 남은 돈만 사용하겠다는 굳은 결의가 필요하다.

내 집을 마련하기 위한 장기주택마련저축은 소득공제 혜택이 주어지기 때문에 반드시 가입해야 한다. 주택청약부금도 가입하는 것이 좋다.

재테크의 첫걸음은 종자돈을 만드는 것이다. 종자돈을 만들어야 내 집을 마련할 수 있는 계기가 주어지고 투자 행위에도 나설 수 있다. 단기간 안에 최대한의 종자돈을 만들어야 투자의 범위도 넓어진다. 무조건 아끼고 저축하라.

#30, 40대의 재테크

30대는 지출에 비해서 수입이 많은 시기다. 이때를 이용하여 최대한 집을 넓혀나가야 한다. 20대에 가입한 주택청약부금을 활용해 아파트를 분양받을 수도 있고, 생애 최초 주택구입자금이나 모기지론 등을 활용할 수도 있다.

내 집 마련과 더불어 투자에도 관심을 기울여야 할 때다. 다만 본인의 능력에 비춰 무리한 투자는 금물이다. 또한 이 시기는 교통사고나 암 등 만일의 상황에 대비해 ‘소득의 5% 범위 내’에서 보장성 보험에 가입하는 것이 좋다. 이때 중요한 것은 반드시 보장성 보험을 이용하라는 것이다. 퇴직 후를 대비해서 연금신탁 상품에도 관심을 기울여야 할 시기이기도 하다.

아이들이 점점 자라나는 40대는 교육비로 휘청거리는 시기다. 이 시기에 범하기 쉬운 오류 중의 하나는 자녀의 사교육비에 지나치게 얽매여 자신들의 노후에 대한 대비를 소홀히 하는 것이다. 그래서 이 시기는 자금의 배분에 대한 검토를 먼저 해서 자녀 사교육비로 많은 돈이 나가는 것을 통제해야 할 필요가 있다.

이때부터는 노후 설계를 좀더 꼼꼼히 짜야 한다. 점점 짧아지는 정년으로 인해 정기적인 수입을 얻을 수 있는 기간이 그만큼 짧기 때문이다. 그리고 잉여자금은 노후를 대비한 안정성장형 성격을 지닌 펀드에 투자하는 것이 바람직하다. 단기성 자금이라면 증권사의 MMF를 이용하는 것이 한 푼이라도 이자를 더 받는다.

직접투자보다 간접투자가 훨씬 나은 투자 방법임을 알고 있음에도 높은 수수료 탓에 망설이는 사람들이 많다. 이런 사람들에게는 ETF에 대한 투자를 권한다. ETF는 인덱스 펀드를 상장시켜 주식과 같이 거래할 수 있게 한 것이다.

ETF의 장점은 완벽한 분산투자를 가능하게 한다는 점이다. 단일 종목이 아닌 각 지수의 대표적인 주식 50∼100개 종목으로 구성됐기 때문에 한두 종목의 실적이나 단기 재료에 민감하지 않다. 즉 종합주가지수를 대상으로 하기 때문에 개별 주식에 대한 위험에서 벗어날 수 있다.

ETF의 매매에서는 시장에 대한 방향성만 파악하면 돼 전체적인 시장이 상승할 것으로 예상되면 ETF를 사두고 하락할 것으로 예상되면 팔면 된다. 중도 환매에 따른 환매수수료를 징수하는 인덱스 펀드와 달리 환매가 자유로운 것도 장점이다. 인덱스 펀드의 경우 중도 환매를 하면 이익금의 70%를 징수당하는 환매수수료 때문에 ‘울며 겨자 먹기’로 펀드를 계속 유지하다가 오히려 손실을 보게 되는 경우도 있을 수 있다. 또한 인덱스 펀드와 달리 주식처럼 실시간으로 거래가 가능하다. 즉 인덱스 펀드의 경우는 가입하거나 환매할 때 신청 시점의 가격이 아닌 D+1일 기준가(펀드 가입 시)나 D+2일 기준가(펀드 환매 시)로 거래가 이뤄진다.

ETF의 거래에 대해서는 일반 주식거래 시에 부과되는 0.3%의 증권거래세가 면제돼 거래 비용 측면에서도 매력적이다. ETF는 언뜻 보기에는 여러 종목들을 묶어놓은 인덱스 펀드에 지나지 않는 것처럼 보이지만 알고 보면 알짜배기 상품이다. 선진국에선 벌써부터 큰 인기를 끌고 있기도 하다.

#50, 60대의 재테크

50대는 자녀의 결혼 비용이 큰 부담으로 다가올 때다. 이 시기의 직장인들은 대부분 회사를 그만두었거나 혹은 퇴직을 눈앞에 두고 있을 것이다. 그래서 소득이 없어지거나 혹은 대폭 삭감된 상태다.

이때부터는 무엇보다도 성장성과 안정성의 균형을 맞추면서 투자가 이뤄지도록 설계해야 한다. 위험 자산에 대한 투자는 줄여나가는 것이 좋다. 젊다면 투자에 실패하더라도 정기적 혹은 비정기적 수입이 있기 때문에 다시 시작한다는 마음으로 투자손실을 메워나가면 되지만 은퇴를 눈앞에 둔 상황에서는 곤란하다.

아이들도 자라서 떠나고 이제 부부끼리 남은 60대 이후부터의 재테크에서 가장 유념해야 할 사항은 안정성 위주로 자금을 운용하라는 것이다. 그래서 원금 손실의 가능성이 거의 없는 금융상품을 중심으로 포트폴리오를 구축해야 한다. 또한 절세상품을 최대한 활용하는 것이 현명하다. 60세 이상의 경우 세금우대 가입한도가 높을 뿐 아니라, 생계형 저축 등 비과세상품도 이용할 수 있다. 가뜩이나 저금리 시대에 그나마 세금으로 떼어가 버리면 별로 남는 게 없다. 절세상품을 반드시 활용하자.