임대주택사업용 주택을 고를 때 투자지역 선정은 매우 중요하다. 아직까지는 공급보다 수요가 많아 임대주택사업이‘돈’되는 사업이지만 향후 정부의 정책변화에 따라 수익성 전망이 달라질 경우까지 염두에 둬야 하기 때문이다. 실제로 강남의 반포·역삼동 등 일부 지역에는 임대사업용 주택이 과잉공급 조짐을 보인다. 신규 다세대주택 건축허가 물량이 한 달 100여 건을 넘어서고 소형주택 월세비율도 공급과다로 조금씩 낮아지는 점도 감안해야 한다. 이외에도 임대주택사업에 관심을 갖는 초보 투자자들이 사업 지역을 결정할 때는 다음 몇 가지를 유념하는 것이 좋다.
첫째, 되도록 역세권에 위치한 소형주택을 고르는 게 가장 유리하다. 지하철역에서 도보 10분 거리 이내 주택은 편리한 교통여건으로 인해 임대수요가 많고 전세가격이 주택가격의 60∼70%를 유지한다. 대체로 역세권 일대는 대형 업무빌딩이나 관공서, 유통시설이 몰려 있어 내 집 마련 수요보다는 중단기 임차수요가 넉넉하다는 점도 임대주택사업에 유리한 면이다. 서울은 강남의 논현·삼성·신사동과 강북의 혜화·신촌·마포·노량진 등 기존에 유동인구가 많은 도심지역이 유망 투자처로 꼽힌다.
둘째, 전세비율이 높은 지역이라야 유리하다. 매입임대사업을 벌이기 위해서는 매매가 대비 전세금 비율이 70% 이상이 되어야 한다. 주로 도심 주변 젊은층이나 직장인·독신자가 많은 곳의 소형주택 밀집지역이 전세비율이 높다. 노원구 상계·중계동과 송파구 잠실·가락동, 강동구 암사·문정동, 강서구 가양동 등이 유망 투자처다.
중대형보다는 소형 유리 … 장기적 투자종목으로는 무리
셋째, 대학가, 공단, 대형 업무 유통시설 밀집지역을 집중 공략할 만하다. 유망 투자지역은 항상 인기지역만 고집할 필요가 없다. 다소 비인기 지역이라도 배후지역이 인구밀집지역이어서 임대수요가 넉넉하다면 얼마든지 임대사업에 성공할 공산이 크다. 넉넉한 임대수요가 있는 대표적인 대학가 주변으로는 신촌·이대·홍대 주변과 신림동 일대 등이 있다. 또 배후에 공단을 끼고 있는 영등포·구로·양평동과 대형 업무·유통시설 밀집지역인 광화문·용산·창동·공덕동 일대도 유망 사업지로 떠오를 수 있다.
넷째, 이주수요가 많고 전세금 상승이 지속되는 지역도 사업성이 있다. 송파구·강동구·강서구·양천구 일대에서 본격적으로 재건축 사업을 추진하는데 이런 지역은 앞으로 재건축과 관련해 대규모 이주수요가 발생할 전망이다. 또 소형주택을 중심으로 지속적 전세금 상승이 이어지는 곳인 서울의 노원·마포·동작·서초·강남·강동구와 수도권의 중동·평촌 등도 임대사업 유망지다.
다섯째, 개발 잠재력이 높은 신흥 주거밀집지역도 임대주택사업의 적지로 떠오를 가능성이 크다. 주택의 경우 교통여건에 따라 임대가와 임대수요가 큰 차이를 보인다. 따라서 새로 임대사업할 경우 신설 지하철 개통 예정지나 신규도로 개통지역을 선택하면 교통여건 개선 후 임대가나 매매가가 상승하기 때문에 장래성이 높다. 오는 2008년 개통 예정인 지하철 9호선 주변인 제일생명 사거리, 반포·양평동 등지와 내년 말 개통 예정인 수원∼천안 전철화 사업지 주변인 수원·병점·오산 등지도 투자가치가 매우 높을 것으로 예상된다.
무엇보다 임대사업용 주택을 고를 때는 중대형보다는 소형주택에 주목해야 한다. 주택은 클수록 환금성과 안정성이 떨어지고 경기의 부침에 직접적 영향을 받는다. 지난해부터 꾸준한 오름세를 보인 소형아파트 평당 매매가격이 중형아파트 가격을 추월했다. 20평형 이하 소형아파트 평균 매매가가 평당 631만 원으로 21∼40평형의 중형아파트보다 무려 28만 원 이상 비싸다.
최근 임대주택사업이 저금리 특수를 타고 각광 받지만 반드시 ‘꿩 먹고 알 먹는’장기적 투자종목이라고 보기에는 무리가 있다. 되도록 사전에 충분한 수익성 분석과 함께 꼼꼼한 투자 분석이 우선이다. 소형주택의 가격이 너무 올라 있는 만큼 여유자금을 활용해 안정적 월세수익을 노린다는 마음으로 투자해야 성공할 수 있다.
첫째, 되도록 역세권에 위치한 소형주택을 고르는 게 가장 유리하다. 지하철역에서 도보 10분 거리 이내 주택은 편리한 교통여건으로 인해 임대수요가 많고 전세가격이 주택가격의 60∼70%를 유지한다. 대체로 역세권 일대는 대형 업무빌딩이나 관공서, 유통시설이 몰려 있어 내 집 마련 수요보다는 중단기 임차수요가 넉넉하다는 점도 임대주택사업에 유리한 면이다. 서울은 강남의 논현·삼성·신사동과 강북의 혜화·신촌·마포·노량진 등 기존에 유동인구가 많은 도심지역이 유망 투자처로 꼽힌다.
둘째, 전세비율이 높은 지역이라야 유리하다. 매입임대사업을 벌이기 위해서는 매매가 대비 전세금 비율이 70% 이상이 되어야 한다. 주로 도심 주변 젊은층이나 직장인·독신자가 많은 곳의 소형주택 밀집지역이 전세비율이 높다. 노원구 상계·중계동과 송파구 잠실·가락동, 강동구 암사·문정동, 강서구 가양동 등이 유망 투자처다.
중대형보다는 소형 유리 … 장기적 투자종목으로는 무리
셋째, 대학가, 공단, 대형 업무 유통시설 밀집지역을 집중 공략할 만하다. 유망 투자지역은 항상 인기지역만 고집할 필요가 없다. 다소 비인기 지역이라도 배후지역이 인구밀집지역이어서 임대수요가 넉넉하다면 얼마든지 임대사업에 성공할 공산이 크다. 넉넉한 임대수요가 있는 대표적인 대학가 주변으로는 신촌·이대·홍대 주변과 신림동 일대 등이 있다. 또 배후에 공단을 끼고 있는 영등포·구로·양평동과 대형 업무·유통시설 밀집지역인 광화문·용산·창동·공덕동 일대도 유망 사업지로 떠오를 수 있다.
넷째, 이주수요가 많고 전세금 상승이 지속되는 지역도 사업성이 있다. 송파구·강동구·강서구·양천구 일대에서 본격적으로 재건축 사업을 추진하는데 이런 지역은 앞으로 재건축과 관련해 대규모 이주수요가 발생할 전망이다. 또 소형주택을 중심으로 지속적 전세금 상승이 이어지는 곳인 서울의 노원·마포·동작·서초·강남·강동구와 수도권의 중동·평촌 등도 임대사업 유망지다.
다섯째, 개발 잠재력이 높은 신흥 주거밀집지역도 임대주택사업의 적지로 떠오를 가능성이 크다. 주택의 경우 교통여건에 따라 임대가와 임대수요가 큰 차이를 보인다. 따라서 새로 임대사업할 경우 신설 지하철 개통 예정지나 신규도로 개통지역을 선택하면 교통여건 개선 후 임대가나 매매가가 상승하기 때문에 장래성이 높다. 오는 2008년 개통 예정인 지하철 9호선 주변인 제일생명 사거리, 반포·양평동 등지와 내년 말 개통 예정인 수원∼천안 전철화 사업지 주변인 수원·병점·오산 등지도 투자가치가 매우 높을 것으로 예상된다.
무엇보다 임대사업용 주택을 고를 때는 중대형보다는 소형주택에 주목해야 한다. 주택은 클수록 환금성과 안정성이 떨어지고 경기의 부침에 직접적 영향을 받는다. 지난해부터 꾸준한 오름세를 보인 소형아파트 평당 매매가격이 중형아파트 가격을 추월했다. 20평형 이하 소형아파트 평균 매매가가 평당 631만 원으로 21∼40평형의 중형아파트보다 무려 28만 원 이상 비싸다.
최근 임대주택사업이 저금리 특수를 타고 각광 받지만 반드시 ‘꿩 먹고 알 먹는’장기적 투자종목이라고 보기에는 무리가 있다. 되도록 사전에 충분한 수익성 분석과 함께 꼼꼼한 투자 분석이 우선이다. 소형주택의 가격이 너무 올라 있는 만큼 여유자금을 활용해 안정적 월세수익을 노린다는 마음으로 투자해야 성공할 수 있다.
