“최근 부동산시장 흐름을 보면 동작구가 강남·서초·송파구에 이은 강남 4구가 될 것으로 전망됩니다. 가치 재평가의 핵심 요소는 노량진뉴타운이죠. 서울 도심 어디로도 이동이 편리한 교통이 최대 강점입니다.”

서울 동작구 노량진뉴타운은 한남·성수·흑석동 등 재개발 3대장 못지않은 기대주다. 서울지하철 1·7·9호선 트리플 역세권이 특징. 재개발사업 진행도 순조롭다. 전체 8개 구역 중 1·3·5구역은 조합설립인가, 나머지 구역은 사업시행인가 단계다(지도 참조). 인근 흑석뉴타운과 함께 동작구 주거환경을 업그레이드할 것이라는 기대가 높다. 12월 17일 투벤저스가 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 함께 노량진뉴타운 투자가치를 5개 포스트에서 살펴봤다.

“급행열차 이용 가능 황금 입지”

1 종로·여의도·강남 3도심 한번에, 노량진역

노량진뉴타운은 서울지하철 1·9호선 노량진역에서 시작되는 장승배기로를 사이에 두고 동쪽 3·4구역, 서쪽 1·2·5~8구역으로 이뤄진다. 노량진동과 인근 흑석동, 대방동을 잇는 왕복 6차선 노량진로 대로변을 따라 공무원시험 학원이 즐비하다. 다만 노량진 공시촌(村) 핵심인 만양로 일대는 재개발 대상이 아니다. “노량진 하면 공시촌과 수산시장이 떠오른다”고 운을 떼자 김 소장은 “이제까지 주거지로서 노량진 이미지는 그리 좋지 않았다. 다만 오늘 임장을 다녀보면 미래가치를 엿볼 수 있을 것”이라며 노량진역을 첫 임장 포스트로 꼽았다.

노량진역이 왜 중요한가.

“노량진역에선 1호선, 9호선을 이용할 수 있다. 우선 9호선은 여의도와 강남을 환승 없이 한번에 갈 수 있다. 흑석뉴타운도 흑석역이 있어 교통 여건이 비슷하나 급행 정차역은 아니다. 흑석역과 달리 노량진역에선 급행열차를 탈 수 있다. 1호선을 타고 종로 방면으로 가는 것도 가능하다. 부동산 입지를 분석할 때 중요한 요소가 직주근접성이다. 서울 핵심 지역이 CBD(중심업무지구, 종로), YBD(여의도업무지구), GBD(강남업무지구) 등 3도심이다. 노량진은 이들 3도심으로 이동이 모두 용이한 황금 입지다.”



마용성(마포·용산·성동구)도 비슷하지 않나.

“마포구는 종로, 여의도 접근성은 좋지만 대중교통을 이용해 강남으로 이동하기가 애매하다. 성동구는 다리 하나 건너면 바로 강남이고 종로도 가깝지만 여의도로 이동이 불편하다. 지리적으로 3도심 가운데에 있는 용산구만 해도 대중교통을 이용해 각 지역으로 가기엔 불편함이 있다. 노량진뉴타운의 교통 편의성은 마용성을 뛰어넘는다.”

여의도 직장인 관심 쏠려

2 체육시설 품고 변신, 노량진수산시장

노량진뉴타운 길 건너편으로는 부지 면적 7만3700㎡의 노량진수산물도매시장(노량진수산시장)이 있다. 국내 수산물유통 중심지이지만 주거환경 측면에선 부정적 요소 아닐까. “노량진수산시장도 빠르게 변화하고 있다. 현장을 보면 체감할 수 있을 것”이라는 김 소장의 말에 현장을 직접 찾았다. 2015년 완공된 새 시장 건물 옆에 탁 트인 축구장과 야구장이 눈에 들어왔다. 옛 시장 건물을 철거하고 수협중앙회와 동작구가 조성한 5만㎡ 규모 체육시설이다. 김 소장은 “예전 시장 건물을 철거하고 임시로 축구장과 야구장이 설치됐다. 아직 확정된 것은 아니나 대형 문화복합시설이 들어설 예정이다. 주거환경 개선 측면에서 노량진뉴타운에 호재”라고 말했다. 이곳에선 63스퀘어(옛 63빌딩) 등 여의도동 일대 스카이라인도 한눈에 들어왔다.

여의도가 지척이다.

“여의도 직장인이 노량진뉴타운에 관심을 쏟고 있다. 직주근접성이 상당히 좋기 때문이다. 원래 여의도 직장인이 많이 살던 곳은 목동이다. 목동은 아파트가 대부분 노후해 주거환경이 좋지 않고 언제 재건축될지도 불투명하다. 여의도동 말고 영등포구에선 이렇다 할 대규모 아파트 단지를 찾기도 어렵다. 목동 대안으로 떠오른 마포구는 최근 집값이 많이 올라 부담스럽다. 여의도 직장인 시각에서는 앞으로 주거환경이 크게 개선될 노량진뉴타운이 상당히 매력적인 것이다.”

강남에 거주하는 이에게도 소구력이 있을까.

“강남 사람은 아무래도 프라이드가 있다. 노량진뉴타운 입지가 좋다고 설명해도 회의적인 경우가 적잖다. 그보다 서반포로 불리며 각광받는 흑석뉴타운에 더 관심을 보인다.”

3 순항 시작한 대장 1·3구역

본격적으로 시작된 임장에서 먼저 찾은 곳은 3구역. 1구역과 함께 노량진뉴타운 대장 구역으로 불린다. 이유를 묻자 김 소장은 “간명하다. 노량진역과 거리가 가까워 3도심 접근성이 훌륭하기 때문이다. 1구역(13만2118㎡)과 3구역(7만3153㎡)은 각각 노량진뉴타운에서 면적 1, 2등인 공룡 구역이기도 하다”라고 답했다.

1·3구역 사업 진행이 더뎠던 이유는?

“입지가 좋다는 점이 재개발 초반 걸림돌이 되기도 한다. 1·3구역은 학원가와 가까워 고시원이 여럿 있다. 건물주는 고시원 월세 수입도 나쁘지 않으니 뉴타운사업 참여를 꺼리기 쉽다. 그 탓에 뉴타운사업 동의 절차가 다른 구역보다 늦어졌다. 조합설립인가를 거쳤기에 이제는 문제없다. 최근 재개발에 대한 인식이 많이 바뀐 것이 주효했다. 1·3구역 내 건물주들도 다른 구역의 물건 가격이 높아지는 것을 눈여겨봤을 테다. 특히 흑석뉴타운 7구역 아크로리버하임 33평형이 실거래가 25억 원을 기록하는 등 동작구 재개발이 주목받는 것도 한몫했다.”

“동작구 고급 주거지화 견인”

4 프리미엄 아파트 브랜드로 가치 UP

노량진뉴타운은 한남·성수·흑석뉴타운에 비해 경사가 완만하다. 인근 한 교회 측에 양해를 구하고 옥상에 올라가보니 일대를 조망할 수 있었다. 여의도 오피스타운의 고층 빌딩에서부터 노량진뉴타운의 저층 빌라에 이르는 시층(時層)이 보인다. 건물 사이로 한강이 살짝 얼굴을 내민 형국이다. 1·3·4구역 일부 고층 가구는 제한적이나마 한강 뷰를 누릴 것으로 예상된다. 결국 시공사의 단지 설계 등 역량이 관건이다.

시공사 선정 상황은?

“SK건설(2·6·7구역), 현대건설(4구역), 대우건설(5구역), GS건설(6구역), DL이앤씨(8구역) 등 유수의 시공사가 선정됐다. 특히 프리미엄 브랜드 도입이 주목된다. 5구역은 대우건설 푸르지오 써밋, 8구역은 DL이앤씨 아크로가 들어설 예정이다.

4구역 조합원들도 시공사 현대건설에 기존 힐스테이트가 아닌 프리미엄 브랜드 디에이치를 요구하고 있다. 만약 4구역에 디에이치까지 들어서면 그야말로 아파트 프리미엄 브랜드 3대장이 모두 진출하는 셈이다.”

건축비 부담이 높아질 텐데.

“이름만 프리미엄 브랜드로 바꾸는 것이 아니라서 공사비 증액에 따른 비용 상승이 당연하다. 이에 대한 조합원 합의도 필요하다. 다만 프리미엄 브랜드와 일반 아파트는 완공 후 집값에 상당히 차이가 난다. 당장 약간의 부담을 감수할 가치가 있다고 본다. 더 중요한 포인트는 노량진뉴타운은 물론, 동작구의 주거지로서 가치가 전반적으로 높아질 수 있다는 점이다. 흑석뉴타운에서 시작된 프리미엄 브랜드 바람이 노량진뉴타운으로까지 이어지는 것에 주목해야 한다.”

“서초구 바로 옆 메리트”

5 장승배기역에서 톺아본 미래가치

임장을 마무리하기로 한 곳은 서울지하철 7호선 장승배기역 일대. 사거리가 있으나 큰 상권이 형성되지는 않았다. 5번 출구 쪽에 2016년 완공된 471가구 규모의 상도파크자이가 눈에 띈다. 7월 3일 34평형(전용면적 81㎡) 기준 실거래가 17억1000만 원을 기록했다. 이곳을 눈여겨봐야 하는 이유를 묻자 김 소장은 “노량진역으로부터 비교적 멀리 떨어진 2·6·7구역의 미래가치가 떨어지는 것 아니냐는 시각도 있지만 장승배기역 위력도 만만찮다”며 다음과 같이 설명했다.

“강남을 관통하는 서울지하철 7호선 메리트가 상당하다. 게다가 2023년 착공 예정인 서울 경전철 서부선이 장승배기역에서 시작되는 것에도 주목해야 한다. 서부선을 타면 여의도를 거쳐 은평구 새절역까지 갈 수 있다. 노량진역 못지않게 도심 접근성이 뛰어난 것이다. 장승배기역 1번 출구 인근에 동작구청과 동작경찰서 등이 이전해와 종합행정타운도 조성될 예정이다. 관공서가 들어서면 주변 인프라도 풍부해지게 마련이다.”

인근 기존 아파트 시세가 17억 원을 돌파했다. 더는 투자가치가 없는 것 아닌가.

“기우라고 본다. 노량진뉴타운 가격대가 높게 형성돼 있기는 하다. 1·3구역은 (30평형대 아파트 입주권 기준) 13억~14억 원, 2·6구역은 14억~15억 원가량 투자금이 필요하다. 여기에 향후 추가 분담을 고려하면 이미 총매가는 10억 원대 후반으로 높아진다. 노량진 지역 이미지나 인프라가 개선되지 않은 상황에서도 아파트 시세가 이미 17억 원을 넘어섰다. 일단 재개발이 완료되면 상도파크자이는 물론, 노량진뉴타운 시세도 이보다 높아질 것이다. 바로 옆 흑석뉴타운은 앞으로 30억 원 돌파도 가능할 것으로 보인다. 노량진뉴타운의 경우 25억 원 정도도 무리가 아니다. 그런 점에서 투자가치는 충분하다고 본다.”

흑석뉴타운과 시너지 효과도 기대된다.

“그렇다. 오늘 노량진뉴타운을 임장해보니 새삼 입지가 우수하다. 강남·서초·송파구에 이은 강남 4구는 동작구가 될 것이라는 생각마저 든다. 동작구는 그간 서초구 바로 옆이라는 메리트에도 주거환경이 좋지 않은 탓에 저평가됐다. 노량진뉴타운, 흑석뉴타운 재개발이 완료되면 시너지 효과로 이 일대는 고품격 주거지로 변모할 것으로 보인다.”

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