정부는 12월 16일 문재인 정부 들어 18번째로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 발표 후 시장 반응은 매우 빠르고 뜨거웠다. 9억 원을 초과하는 고가주택과 다주택자에 대한 대출 규제 및 세금 강화, 분양가상한제 확대 지정으로 서울 강남권과 고가주택이 밀집한 마·용·성(마포·용산·성동구)은 대혼란에 빠졌다. 특히 15억 원을 넘는 주택은 원천적으로 대출이 금지돼 강남, 서초, 송파, 마포, 용산지역 집주인들은 말 그대로 직격탄을 맞았다. 이들 초고가주택 보유자와 최근 주택매매계약을 체결한 당사자는 패닉 상태로 우왕좌왕 갈피를 못 잡고 있다. 부동산중개업소와 은행 창구에도 전화문의가 빗발치고 있다. 지금 집을 팔아야 할지 보유해야 할지 지역 부동산공인중개사에게 조언을 구하거나, 매매계약을 체결하고 은행 대출로 중도금을 조달할 계획이었는데 대출이 가능한지를 알아보는 상담전화가 쇄도하는 것이다. 

공인중개사와 은행 직원도 답답하기는 마찬가지다. 12·16 부동산대책으로 시장의 불확실성이 높아지고 전망은 시계 제로 안갯속이며 당장 뾰족한 해답을 내놓기가 쉽지 않기 때문이다. 당분간은 관망세가 이어지는 가운데 시장 흐름을 면밀히 주시한 뒤 행동에 나설 것으로 짐작된다.

규제 부작용과 투자 광풍에 따른 후속 대책

정부가 갑자기 초법적·반시장적이라는 비판을 무릅쓰고 무리수 내지 초강수를 동원해 초강력 고강도 대책을 발표한 근본 배경은 뭘까. 지난해 9·13 부동산대책 이후 올해 5월까지 잠시 하락하던 집값이 하반기 이후 재반등하고 강남 4구와 마·용·성을 비롯한 서울은 물론 경기 과천, 하남, 광명 등 수도권 일부 집값이 국지적 과열 양상을 나타냈다. 특히 11월 6일 분양가상한제 핀셋 규제 이후엔 이른바 ‘풍선효과’로 집값 상승세가 수도권과 지방 도시로 확산되고, 비수기임에도 매물이 자취를 감추면서 24주 연속 집값 급등세가 지속됐기 때문으로 해석된다. 초강력 규제 카드를 꺼내 들지 않으면 안 될 만큼 시장 상황이 긴박하고 다급했음이 느껴진다. 

서울지역은 비수기이긴 하지만 팔려고 내놓은 매물이 턱없이 부족하고, 분양가상한제 시행으로 향후 주택 공급 부족에 따른 집값 상승 우려가 커지면서 수요자의 불안감이 증폭되고 있다. 이에 따라 강남 재건축은 전 고점을 돌파하고 청약 광풍이 확산되면서 신축, 구축 가릴 것 없이 ‘묻지마’ 식 투자가 대세가 됐다. 한마디로 규제의 역설 내지 규제의 부작용이 확대 재생산된 것이다. 

주택을 구매하는 주류층이 과거 50, 60대에서 30, 40대 밀레니얼 세대로 바뀌고 있는 사실도 굉장히 흥미롭다. ‘똘똘한 한 채’라고 해서 주거만족도와 투자가치가 높은 서울 도심권이나 주거환경이 빼어난 인기지역에서 젊은 직장인은 물론, 지방 거주자까지 투자에 가세하고 있다는 점도 주목된다. 이는 정부의 주장대로 집값 상승의 주범이 다주택자, ‘갭’투자자, 고가주택 투자자뿐 아니라 무주택 실수요자, 즉 구매력을 가진 젊은 직장인과 신혼부부, 은퇴 예정자임을 알 수 있는 대목이다. 



수요-공급 법칙을 따져보면 상승 원인은 더 뚜렷해진다. 만성적·구조적으로 공급 부족에 시달리는 서울 등 수요 초과지역의 경우 올해 들어 수요곡선이 급격하게 우상향하고 있다. 서울 인기지역 아파트의 경우 대체재 부족, 살기(live) 좋고 사기(buy) 좋은 ‘슈퍼아파트’에 대한 기호도의 변화, 상승 기대감이 한꺼번에 분출됐기 때문이다. 집값 상승을 주도하는 지역의 재건축·재개발을 활성화하고 3기 신도시에 추가로 강남권 대체 신도시 건설을 적극 검토해야 하는 이유다. 

투기 수요를 억제하기 위한 규제 일변도의 대책은 결국 적재적소의 공급, 주거 측면에서 삶의 질 추구, 미래자산의 가치를 중요시하는 실수요자의 합리적 선택 앞에서 실효성이 떨어진다. 예를 들어 서울 송파구 잠실주공5단지 84㎡(이하 전용면적)는 23억 원, 서울 강남구 대치 은마아파트 76㎡는 22억 원을 호가하며, 국내 최고가인 서울 서초구 반포 아크로리버파크 85㎡는 34억 원에 거래돼 3.3㎡당 1억 원을 돌파했다. 서울 한남동, 성수동 재개발 등 한강변 아파트는 상대적 희소성으로 돈 주고도 살 수 없는 귀한 보물이 됐다.

토지가와 전세가도 들썩

이와 함께 매매시장에 동행하거나 앞서거니 뒤서거니 하는 전세시장과 토지시장이 들썩이고 양 시장이 쉽게 수그러들지 않는 상황도 난제이자 큰 복병이다. 시장 외적 요인도 일부 지역의 집값을 자극하는 요소로 작용한다. 강남 4구를 비롯해 학군이 빼어난 경기 과천, 판교, 분당과 서울 목동, 마포, 중계지역은 매매든 전세든 매물이 씨가 마르고, 자율형사립고(자사고)와 특수목적고(특목고) 폐지 및 대입에서 정시 확대 방침이 발표된 이후 내년 봄 학기 자녀의 학군을 옮기려는 주거 이전 수요로 곳곳이 북새통을 이룬다. 경기 하남, 고양, 분당 등 3기 신도시 예정지역은 지역청약 우선 자격을 미리 확보하려는 전세입자의 주민등록 이전으로 몸살을 앓고 있다. 매매시장에 선행하는 전세시장과 토지시장을 잡지 않고선 집값 안정 도모에 대한 기대는 난망하다. 

요컨대 2019년 주택시장을 결산하면 정부 정책과 시장의 쫓고 쫓기는 치열한 싸움이 지속되는 가운데 정책에 따라 매도자-매수자 간 눈치 보기 장세가 그 어느 때보다 극심한 한 해였다. 그 결과 불행히도 정부 의도와 달리 시장의 역풍, 수요자의 대반란으로 정책이 실패했다는 평가다. 주택정책 목표가 주거 안정과 서민의 주거 복지 향상에 있다고 가정한다면 작금의 주거 불안, 서민의 주거 고통은 정책 성공과는 거리가 멀다. 

그렇다면 12·16 부동산대책으로 시장이 안정되고 정상화될지가 초미의 관심사로 떠오른다. 핵심 내용을 따져보면 지금까지 나온 17번의 부동산대책 연장선으로, 그 골격은 크게 벗어나지 않는다. △대출 규제 △세금 강화 △분양가상한제 확대 등 가격 통제와 △거래 규제 등 4가지 범주로 짜여졌다. 다만 정책수단은 더 깐깐하고 복잡하며 촘촘해 기대 이상으로 강도가 굉장히 세졌다는 평가다. 특히 15억 원 이상 초고가주택은 대출 자체가 금지되고, 9억 원을 초과하는 고가주택과 다주택자에 대한 대출 강화 및 급격한 보유세 인상으로 강남 4구와 마·용·성 등 고가주택이 밀집한 지역은 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 공시가격 현실화율을 80%까지 단계적으로 인상하겠다는 방침도 주택시장에는 큰 악재임이 틀림없다. 고가주택과 다주택을 보유하면 종합부동산세가, 매도하면 양도세가 중과되며 꽉 막힌 대출 규제로 돈을 빌려 집을 사는 사람은 그만큼 줄어들 수밖에 없는 형국이다. 향후 수요 감소→거래 감소→시장 위축이 예상되는 근본 이유다.

10년 보유 다주택 중과세 배제는 가뭄에 단비

다만, 서울 등 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 다주택자가 주택을 2020년 6월 말까지 처분할 경우 양도세 중과세율(추가 10~20%) 배제 및 장기 보유 특별공제 혜택을 부여한 조치는 가뭄 속 단비처럼 반갑다. 다주택자의 퇴로를 열어주고 거래에 숨통을 트이는 조치로 긍정적인 영향이 기대된다. 가뜩이나 매물 품귀, 매물 부족, 매물 절벽에 시달리는 시장에 양도세 중과를 회피하려는 절세 매물이 내년 상반기까지 나온다면 거래 활성화와 가격 안정에 상당한 도움이 될 것이다. 하지만 10년 이상 보유 조건이 달려 있어 실제로 얼마만큼 매물이 쏟아질지는 미지수다. 따라서 12·16 부동산대책이 시장에 미치는 영향력 내지 파급 효과에 대해 ‘긍정론’과 ‘부정론’이 첨예하게 맞서며 전문가 사이에서도 갑론을박이 한창이다. 필자는 긍정론에 가깝다. 

2020년 주택시장은 과연 어떤 모습으로 우리 곁에 다가올까. 12·16 부동산대책의 여파로 주택시장의 큰 흐름이 상승 국면에서 안정 국면으로 전환될 수 있을까. 아니면 상승세 지속으로 사상 최대 6년 상승 기록을 갈아치우고 고공 행진을 계속할까. 

2020년 주택시장을 바라보는 경제연구기관과 여론조사 결과는 대체로 상승 흐름에 무게를 둔다. KDI(한국개발연구원)와 한국건설산업연구원이 대표적이다. △서울은 주택 수급이 구조적으로 불균형을 이루는 데다 재건축·재개발 억제 등으로 향후 3~4년간 공급 활성화를 기대하기 어려운 점 △직장과 학교 등 서울 생활권을 떠나는 주거 이동 내지 수요 감소를 예상하기 힘들다는 점 △다주택자 규제로 오히려 똘똘한 한 채의 위력을 경험한 30, 40대 수요층이 확고하다는 점 △금리인하와 저금리 기조로 1100조 원 넘는 풍부한 시중 부동자금이 안전자산인 부동산으로 유입되는 점 △특목고 폐지와 정시 확대라는 새로운 교육대책이 특정지역의 대기 수요 역할을 톡톡히 수행한다는 점 등 다양한 원인을 그 근거로 제시한다. 

부동산 경제학에서 주택경기를 예측하는 일은 일기예보처럼 쉽지 않지만 시장의 미래를 예측하는 방법과 기법이 어느 정도 개발, 활용되고 있다. 정책변수 외에도 실물경기, 금리와 유동성, 주택 수급, 투자심리, 주택담보대출 추이, 환율 등을 7개 핵심 변화 요인으로 꼽는다. 주택을 비롯한 부동산도 크게 보면 경제재의 일환이고, 특히 주택은 의식주라는 말에서 알 수 있듯 일상생활을 유지하는 데 필요한 필수재화다. 특정 시점에서 주거 수요는 일정하므로 실제 공급되는 물량(입주 물량)에 따라 가격이 결정된다. 하지만 예외적으로 최근 서울지역 상황에서 목격되는 바와 같이 강남권 등 특정지역에 대한 수요자의 기호도 변화, 대체재화의 부재, 가격 상승 기대 등으로 수요가 몰릴 경우 집값과 전셋값은 언제든 요동칠 수밖에 없는 법. 

주택시장도 경제의 순환변동을 피해갈 수 없기 때문에 상승 사이클과 하락 사이클이 존재한다. 이러한 가정하에 10년 주기설 같은 순환변동론, 거래량과 가격의 관계를 중심으로 집값의 회복 국면과 하향 국면이 7~12년 주기로 변동한다는 벌집순환모형(Honeycomb-Cycle Model) 등을 활용하는 방법이 있다. 부동산 경기 사이클 법칙에 따르면 수도권 집값은 2013년 바닥을 찍고 2014년부터 본격적으로 상승했다. 강남은 6년째, 강북과 수도권은 5년째 오르고 있어 10년 주기설과 벌집순환모형에 따르면 올해가 고점 내지 변곡점을 지나고 있는 것으로 추정된다. 따라서 2020년 이후 주택시장은 안정 내지 하향 국면으로 전환되고, 강남권 재건축 등 일부는 거품이 빠지면서 변동성이 커질 개연성이 높다. 

로버트 쉴러 미국 예일대 교수의 말처럼, 많이 오른 곳은 많이 내릴 수 있다는 ‘평균 회귀 법칙’을 상기할 필요가 있다. 12·16 부동산대책의 약발이 아니더라도 장기 상승에 따른 피로감과 버블은 물론, 주요 국가와 글로벌 도시의 주택경기가 대조정기에 진입한 것으로 봐서 국내 부동산의 ‘나 홀로’ 상승을 기대하기는 힘들 듯하다. 그러나 급락이나 폭락 가능성은 적어 보인다. 서울 등 수도권 주요 지역과 지방도시의 경우 수급불균형으로 중소형 새 아파트 쏠림 현상과 청약시장 과열, 전세 가격 강세, 토지 가격 하락 등이 나타나지 않는다면 집값 하락폭은 제한적일 것으로 예측된다. 지역별로는 서울 강보합, 경기 인천권 보합, 지방 회복세가 전망된다.

청약통장 꺼내 분양 신청 노릴 때

마지막으로 실수요자의 맞춤형 대응 전략을 알아보자. 2020년은 정부 규제정책이 더욱 강화되고 대내외적 원인으로 시장 불확실성이 보다 커지는 만큼 종전과는 전혀 다른 솔로몬식 내 집 마련 해법 내지 자산관리 전략이 요구된다. 수요자 상황별로 과학적 해법을 제시하면, 먼저 무주택자는 주거 안정 또는 주거 복지 차원에서 청약통장을 활용해 신규 분양시장을 적극 공략하는 방법이 최선이다. 청약률과 청약가점이 관건인데, 가점이 60점(84점 만점)을 넘는다면 강남재건축이나 도심권 신규 분양을, 50점 이하면 수도권을, 40점 이하면 2021년 이후 분양되는 3기 신도시(고양 창릉, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양)와 GTX-A·B·C 노선, 신안산선, 서울지하철 3·4·5·7·8·9호선 연장선 신설 역세권의 아파트를 분양받는 방법이 가장 경제적이다. 3기 신도시 분양 초기 시범단지에 분양되는 아파트는 중심 입지에 분양가가 저렴하고 미분양 가능성도 있어 낮은 가점으로 청약하기에 적합하다. 알짜 주택으로 젊은 직장인, 신혼부부, 무주택 은퇴자는 놓치면 후회할 것이다. 주거비 부담이나 자산 가치를 고려할 때 전월세보다 자가 주택이 낫다. 1주택자는 서울과 수도권, 광역시 소재 부동산을 2030년까지 장기 보유하는 전략이 자산관리 측면에서 유리하다. 

갈아탈 경우 2028년까지 인구 증가, 2040년까지 가구수 및 소득 증가, 2030년까지 광역교통망이 확충되는 성장지역을 선택할 것을 권한다. 10년 후 성장지역의 집값과 전셋값은 지금보다 높아지며 물가상승률을 웃도는 초과수익이 기대되기 때문이다. 문제는 집을 여러 채 보유한 다주택자다. 다주택자는 2020년 6월 말까지 다운사이징(downsizing) 혹은 슬림화 전략이 요구된다. 무거워진 보유세 부담을 덜고 양도세 중과도 피할 수 있는 절호의 절세 기회가 된다. 아니면 증여, 공동 등기, 임대사업자로 등록해 세금 중과를 피하는 방안을 강구해야 한다.

실수요자는 강북 역세권 선택이 유리

지금 집을 꼭 사야 하는 실수요자라면 어떻게 해야 할까. 투자 측면에서는 강남보다 영등포, 봉천동, 신림동, 청량리, 동대문, 면목동, 상봉동, 망우, 신내, 신독산역 등 교통 열세지역에서 우세지역으로 확 바뀌며 균형 개발과 더불어 편익 창출 효과가 지대한 강북지역을 주목할 필요가 있다. 정부 규제에서 벗어나 반사이익이 예상되는 오피스텔, 레지던스, 다가구주택, 상가주택, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산과 수도권 토지시장은 여전히 인기를 끌 것이다. 한국자산관리연구원이 만든 특허기술이자 아파트가치분석시스템인 ‘살집팔집’에서 제공하는 ‘강북권 투자유망 아파트 BEST 10’(표 참조)을 참조해 선택할 수도 있다. 대지 지분이 넓고 토지 가격이 꾸준히 오르며 미래 도시 변화가 클 곳을 선별해놓았다. 장기투자와 거주를 겸하는 실수요자에게는 금상첨화의 투자처가 될 것이다.