이번 호에서는 입지분석 1, 2단계인 후보지 점포 선정과 입지조건 조사 및 분석에 대해 알아본다. 후보지 점포 선정 방법에는 크게 3가지가 있다. 점포가 위치한 상권의 부동산중개업소를 이용하거나, 중심가에 있는 부동산컨설팅업체(법인)를 이용하거나, 기존 점포 운영자를 직접 만나 점포 매매 의사를 타진하고 협상하는 것이다.
입지조건을 분석할 때는 가시성, 접근성, 인지성, 홍보성, 주차 용이성 등 5가지를 살펴본다. 이렇게 후보지 점포 선정, 입지조건 조사 및 분석과 함께 ‘넬슨(R.L.Nelson)의 입지 선정 8원칙’을 알아두면 유용하다(상자기사 참조).
후보지 점포 선정 방법
01 지역 부동산중개업소 이용하기창업하고자 하는 상권의 부동산중개업소를 이용하는 것이 일반적이다. 지역 구석구석을 잘 아는 데다 건물주와 현재 점포 운영자에 대한 정보도 가지고 있어 점포를 사고파는 중개인으로 적절하다. 하지만 지역 부동산중개업소는 아무래도 건물주 측에서 중개를 요청하는 경우가 많아 임대료와 권리금 절충이 잘 되지 않고 상권과 입지, 업종 적합성을 객관적으로 평가하기 쉽지 않다는 약점이 있다.
02 부동산컨설팅업체(법인) 이용하기
각 시도 중심지에 소재한 부동산컨설팅업체(법인)는 점포를 사고파는 일을 도와주거나 프랜차이즈 가맹점 등을 소개하고, 점포 개발 의뢰를 받아 점포를 찾아주는 일을 한다. 다만, 일부 부동산컨설팅업체는 중개법인이 아니라 컨설팅업체라는 점에 주의할 필요가 있다. 일부 업체는 인터넷 홈페이지에 매도 의사가 없는 매물을 올려놓고 마치 거래가 가능한 것처럼 유인하기도 한다. 인기 브랜드 매장의 임대료와 권리금 등을 시세보다 싸게 적어놓고 창업자의 시선을 끄는 일명 ‘낚시질’을 하는 것이다. 가맹점 사업을 하지 않는 브랜드의 직영점을 판다고 올려놓고 예비창업자나 업종 전환을 하려는 창업자를 유인한 뒤 계약할 때 다른 점포를 소개하는 방법으로 이들을 속인다. 이런 경우 반드시 해당 본사에 연락해 확인해야 한다.
03 직접 점포 개발하기
예비창업자가 직접 점포 개발을 하는 것은 성사 가능성이 높지 않다. 자신이 하고자 하는 창업 업종 및 아이템에 꼭 맞는 점포라는 확신이 있어야 하고, 매도 의사가 없는 점포 주인을 찾아가 팔라고 해봤자 이상한 사람 취급을 받기 십상이다. 이 방법은 같은 상권에서 평소 잘 아는 사람끼리 점포를 사고파는 경우에 해당한다. 유망 상권에서 종종 이런 식의 매매가 이뤄진다. 직접 점포를 개발하는 것이 그만큼 어렵다는 이야기다.
입지조건 조사 및 분석하기
입지조건 조사 및 분석이란 상품이나 서비스를 구매하고자 찾게 되는 장소 또는 점포를 파악하는 일련의 과정이다. 좋은 입지는 어떤 곳이며 점포의 위험성은 무엇인지 포괄적으로 조사 및 분석하는 데 가장 핵심적인 조건은 가시성과 접근성이다. 이 밖에 홍보성, 인지성, 주차 용이성, 점포 방향, 상권 단절 요인, 경쟁점, 점포 특성, 시설, 인허가 사항 등도 살펴봐야 한다.01 가시성
고객이 점포를 쉽게 발견할 수 있는 정도를 가리키는 것으로, 독특한 파사드(건축물의 주된 출입구가 있는 정면부)나 익스테리어(건물 외관 및 조경)를 예로 들 수 있다. 가시성은 입지분석의 핵심 조건으로, 역세권 및 번화가 대로변 점포의 임대료와 권리금이 비싼 이유 가운데 하나가 바로 가시성 때문이다. ‘점포가 목이 좋다’고 말하는 것도 흔히 가시성을 가리킨다. 가시성이 좋은 점포는 어떤 곳일까. 당연히 횡단보도와 연결된 코너 점포다. 이런 점포를 차지하려고 대기업 매장이나 프랜차이즈 직영점이 각축전을 벌이기도 한다. 당연히 임대료도 높다.
02 접근성
접근성은 고객이 점포에 얼마나 쉽게 갈 수 있는지를 가리키는 것으로, 도보 접근성과 차량 접근성이 있다. 두 가지를 모두 갖춘 곳은 아주 좋은 입지라고 할 수 있다. 도보 접근성으로는 차로와 보도 폭, 주동선상에 위치 여부, 횡단보도와 인접 정도 등을 확인한다. 차량 접근성은 차로 폭과 방향, 점포 앞 유턴 가능 여부, 주차장 출입 및 주차 용이성을 보면 된다. 예를 들어 모 설렁탕의 경기 부천 본점은 가시성과 접근성이 모두 양호하다. 대로변 코너에 위치해 가시성이 높고 10차로와 4차로의 교차로 양면 횡단보도와 접해 접근성이 뛰어나다. 또 매장 앞에서 차량 유턴이 가능하다.
점포를 구할 때는 항상 지역주민 또는 고객의 눈높이에서 입지조건을 조사하고 분석해야 한다. 그럼에도 고객이 아니라 창업자 위주로 점포를 찾다 실패하는 경우가 종종 있다. 정리하자면 자신이 동원할 수 있는 자금, 업종, 그리고 손익과 경쟁점을 조사 및 분석해 종합적으로 가장 적합한 입지를 선택해야 한다. 또 요즘처럼 경기침체가 길어질 때는 성숙기가 긴 업종, 원가비율이 낮고 수익률이 높은 아이템을 찾은 후 손익분석, 상권분석, 점포 개발 등 4박자가 맞아떨어지는 입지를 선정할 필요가 있다.
넬슨의 입지 선정 8원칙 넬슨(R.L.Nelson)의 입지 선정 8원칙이란 △점포 입지의 잠재력 △점포의 접근 가능성 △입지의 성장 가능성 △점포의 중간 저지성 △입지의 누적 흡인력 △입지의 양립성 △경쟁 점포 회피 △입지의 경제성을 말한다.
1. 잠재력 취급하는 상품이나 서비스의 시장 점유율이 확대될 가능성과 점포 입지가 상권 및 지역 전체에서 차지하는 비율 정도.
2. 접근 가능성 고객이 점포에 쉽게 접근할 수 있는 정도.
3. 성장 가능성 상권이 성장하고 점포 매출이 늘어날 가능성. 개방형 입지냐 폐쇄형 입지냐를 파악하는 것으로, 개방형 입지는 성장 가능성이 크지만 폐쇄형 입지는 성장 가능성이 적다. 코너에 위치한 점포가 대표적인 개방형 입지다.
4. 중간 저지성 중간에서 저지할 수 있는 가능성. 사람은 대부분 자신의 주거지에서 경쟁력 있는 상업지로 몰리는데, 주거지와 상업지 사이에 점포를 개설해 이들의 접근성을 중간에서 저지하는 것이다. 사람이 많이 다니는 골목 지름길 입구에 위치한 점포가 여기에 해당한다.
5. 누적 흡인력 동일 업종 점포가 모여 고객을 불러모으는 것. 서울 동대문 한약재 전문시장, 답십리 고미술상가거리, 구로기계공구상가, 낙원악기상가, 용산전자상가 등 전문상가 형태가 많다.
6. 양립성 병·의원 건물에 약국, 안경점처럼 상호보완적 업종이 모여 경쟁력을 키우는 것.
7. 경쟁 점포 회피 소규모 또는 입지가 열세인 점포가 경쟁력이 뛰어난 주변 점포와 경쟁을 피하는 것. 하지만 회피만 할 게 아니라 경쟁력 있는 점포와 보완관계에 있는 업종을 선정해 도리어 영업 활성화를 추구할 수 있다.
8. 경제성 유동인구가 많은 곳에 있는 비싼 점포를 선택할지, 자금 규모에 맞게 싼 점포를 선택할지 경제성을 따지는 것. 사업타당성(손익) 분석에서 하루 손익분기점(BEP) 매출을 달성할 수 있는지 여부에 따라 입지를 선택한다.
