가족 공동명의 부동산, 지분 이전하면 세금은?

가족 간 부동산을 거래할 때도 세금을 신경 써야 한다. [GETTYIMAGES]

Q 형과 함께 부동산을 구매해 지분을 반씩 갖고 있어요. 제 지분을 형에게 넘기려 합니다. 가족 간 부동산 매매 시 주의해야 할 점을 알려주세요.

A 가족끼리 부동산을 공동으로 소유하다 한 사람이 온전히 소유하고자 지분을 증여 또는 양도하는 경우가 많습니다. 특수관계인 간 거래할 때 ‘증여’하기로 하고 증여계약서를 작성했면 ‘증여세’를 내면 그만입니다. 양도할 경우에는 부동산 지분 명의가 이전되는 만큼 현금 등 자산을 받아야 하므로 고려할 부분이 많습니다.

모르는 사람과 부동산을 거래한다면 시가에 따른 현금을 받고 명의를 이전하겠지만, 가족은 특수관계인이라 양도가액을 정할 때 특수한 관계가 반영될 수 있습니다. 결론부터 말하면 시가를 명확히 산정해 양도해야 합니다. 6개월 이내 매매사례가액이나 감정가액이 있다면 시가대로 양도하면 됩니다. 만약 시가가 없다면 기준시가를 토대로 양도가액을 산정해야 합니다.

양도자 처지에서 양도가액을 시가보다 5% 더 내거나 3억 원 이내 금액으로 양도하면 문제가 없지만, 이 범위를 넘어선 금액으로 양도하면 세법상 부당행위계산부인 규정에 따라 양도가액을 시가로 보고 계산해 양도자에게 양도소득세를 부과합니다. 즉 5%나 3억 원보다 많은 혜택을 특수관계인에게 주면 그 가격을 양도가로 보지 않고 시가를 양도가액으로 봐 전부 양도세를 부담한다는 의미입니다.

양수자 처지에서는 양도가액이 시가보다 30% 또는 3억 원 이내 금액이 문제가 없지만, 이 범위를 넘어선 금액으로 양수할 때는 ‘(시가-대가)-MIN(시가×30% 또는 3억 원)’의 금액을 증여로 봐 증여세를 부과합니다.

따라서 가족끼리 거래할 때 양도가액을 시가의 5% 이내로 하면 양수자, 양도자 모두 세법상 문제될 게 없습니다. 물론 총액은 3억 원을 넘지 않아야 합니다.
또한 세법에는 가족끼리 자금을 이체해 부동산을 매매하는 경우 증여로 추정하는 규정이 있습니다. 다만, 법원 결정으로 경매 절차에 따른 처분, 파산 선고로 인한 처분, 국세징수법에 따른 공매, 매도자와 매수자가 부동산 등을 서로 교환해 등기 및 등록하거나 양수자가 재산을 취득하기 위한 자금의 원천이 명확한 경우 증여로 추정하지 않습니다.



이 같은 경우가 아니라면 당사자들은 해당 거래가 증여가 아님을 명백히 증명할 필요가 있습니다. 매매계약서 및 계좌이체 등 금융 거래 내역, 양수 대금에 대한 소득 증빙 같은 각종 증빙서류를 과세 관청에 제출해야 거래를 양도로 인정받을 수 있습니다.

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