빅데이터로 본 부동산시장

• 대세 하락은 정해졌지만 폭은 크지 않아

• 서울은 가격, 수도권은 전세가율 점검

• 부산·광주 분양 유망, 대구·대전 완만한 상승

[뉴스1]

온라인 종합부동산포털 부동산114 조사에 따르면 2018년 한 해 동안 서울 아파트 가격은 18% 상승률을 기록했다. 2016년과 2017년 2년 동안 11% 상승률을 기록한 것과 비교하면 비약적이다. 이로 인해 지금 부동산시장을 바라보는 국민의 심리는 극단으로 치닫고 있다. 하나는 ‘앞으로도 서울 부동산 혹은 대한민국 부동산은 불패’라는 신앙에 가까운 맹신, 또 하나는 ‘말도 안 되는 가격 폭등은 이제 곧 그 대가를 치를 것’이라는 분노에 찬 종말론이다. 

이런 양극단의 심리는 2019년 변곡점에 선 부동산시장을 바라보는 데 도움이 되지 않는다. 시장 참여자의 기대와 바람만으로 복잡다단한 대한민국 부동산을 예측할 수는 없기 때문이다. 이럴 때일수록 장기적 관점에서 균형 잡힌 시각으로 부동산시장을 바라본다면 오히려 기회를 잡을 수 있다. 그것을 해결하는 열쇠가 바로 빅데이터다. 필자는 2010년 부동산 빙하기 때 건설회사에 입사해 최근 호황기까지 약 8년간 사이클을 거치며 다수의 편견을 뒤엎고 빅데이터로 주택 가격 상승 예상 지역들을 꾸준히 발굴해온 경험이 있다. 이를 바탕으로 지난해 ‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래’를 출간하기도 했다. 그렇다면 빅데이터가 2019년 대한민국 부동산에 보내는 시그널은 무엇일까. 

첫째, 주택시장의 메가트렌드인 ‘주택고령화’ 현상에 주목해야 한다. 주택시장을 예측할 때 가장 유효한 방법이 ‘웬만하면 잘 바뀌지 않는’ 메가트렌드를 활용하는 것이다. 지금 국내 주택시장에서 ‘인구고령화’보다 중요한 것이 바로 ‘주택고령화’다. 

2018년 말 현재 입주 10년 차 이상인 고령주택의 비중은 72%에 육박한다. 반면 입주 5년 차 이내인 ‘젊은 주택’은 역대 최고의 입주물량을 포함해도 16%에 불과하다. 즉 10채 중 많아야 2채가량인 새아파트의 희소가치는 커질 수밖에 없고, 주변 아파트 가격이 떨어지더라도 새 아파트를 갖고자 하는 사람들이 청약시장으로 몰리면서 ‘청약경쟁률’은 높아질 가능성이 크다. 

다들 ‘끝났다’고 이야기하는 지방 아파트 가격은 2018년 0.4% 상승했다. 그러나 주택고령화로 아파트 평균 청약경쟁률은 16.5 대 1을 기록했다. 다시 말해 지방에 1000가구를 분양하면 평균 1만6000명이 청약했다는 뜻이다. 아파트 가격이 오르지 않는 상황에서도 말이다. 따라서 급속한 주택고령화 추세로 2019년에도 지방을 포함해 수도권 우량입지의 새 아파트는 각광받을 것이란 예측을 어렵지 않게 할 수 있다.

주택고령화 심화, 분양시장 활황 이어져

지은 지 40년이 돼가는 서울 강남구 한 아파트 단지의 외벽 페인트가 벗겨져 있다. ‘주택고령화’ 현상은 주택시장의 메가트렌드로 자리 잡았다. [뉴시스]

둘째, 분양시장의 바로미터인 ‘미분양’ 수치를 눈여겨봐야 한다. 아무리 주택고령화로 분양시장이 괜찮다 해도 일시적으로 과잉공급될 경우 시장에서 소화되지 않아 탈이 날 수 있다. 지금 경상·충청권의 분양시장이 그렇다. 2014년 해당 지역에 부동산 봄바람이 불자 그간 겨울잠을 자고 있던 구도심 외곽의 토지를 개발해 일시에 1000가구 이상 대규모 주택을 공급했다. 같은 도시개발이라도 인구밀도 1만6000명/km2인 서울 마곡지구는 괜찮았지만 인구밀도가 전국 평균에도 못 미치는 지방의 도시개발은 탈이 날 수 있다. 

그렇다면 국토교통부(국토부)가 발표하는 전국 미분양 적정 수준을 어느 정도로 봐야 할까. 과거 흐름을 보면 대형평형 위주의 비정상적 공급이 종료된 2011년부터 전국에 미분양이 속속 등장했다. 그 수가 6만 호를 넘기면서부터 주택 가격이 전국적으로 떨어지고 미분양 증가 속도도 가팔랐다. 전국 미분양 6만 호를 넘어서는 순간을 ‘주의’ 단계로 볼 수 있다. 

지난해 11월 30일 한국은행이 기준금리를 1년 만에 1.5%에서 1.75%로 인상한 이후 시중은행의 주택담보대출 금리가 5%에 육박했다. 사진은 서울 명동의 한 은행 앞. [뉴시스]

2018년 7월 6만3000호까지 증가한 아파트 미분양은 최근 3개월간 6만 호에서 안정세를 유지하고 있다. 이는 주택고령화에 따른 수도권 분양시장의 활황과 1000가구 이상 미분양을 안고 있는 경상·충청권의 미분양이 꾸준히 감소하고 있기 때문이다(그래프1 참조). 

2019년 전국 미분양의 향방은 결국 경상·충청권의 신규 공급량이 조정되느냐에 달렸다. 일단 전국 분양물량 추이는 2016년 45만 호, 2017년 32만 호, 2018년 29만 호로 꾸준히 감소하고 있다. 2014년부터 3년 동안 정부가 신규 택지 지정을 중단한 결과다. 

또한 경상·충청권의 2019년 분양예정물량은 지난 3년 연평균의 절반으로 파악된다. 소화불량에 따른 시장의 자연스러운 공급 조정을 기대할 수 있는 대목이다. 경상·충청권 분양물량이 예상대로 안정적으로 조정된다면 2019년 분양시장은 2018년의 양호한 흐름을 이어갈 것이다.

2019년 입주폭탄 우려 수준 아냐

지난해 연말 서울과 수도권 청약시장은 집을 사려는 실수요자들로 북적였다. 사진은 경기 남양주시 ‘다산신도시 자연&자이’ 본보기집(왼쪽)과 남양주 다산신도시 뒤로 보이는 3기 신도시 대지인 왕숙1지구. [뉴스1]

셋째, 2019년 입주폭탄이 주택 가격 하락세에 기름을 부을 것인가 하는 문제도 주시해야 한다. 2018년 초 전국적으로 역대급 입주물량 45만 호가 예고돼 언론에서 ‘2018년 입주폭탄으로 2008년 급락장 재현된다!’ 같은 헤드라인이 쏟아졌다. 상식적으로 ‘역대급 입주물량=폭락’ 개연성은 충분하다. 

그러나 2019년을 맞이한 현재 2018년 45만 호 입주폭탄은 터지지 않았다. 그 근거를 ‘준공 후 미분양’ 흐름에서 찾을 수 있다. 준공 후 미분양이란 아파트 분양을 개시하고 완공, 입주할 때까지 팔리지 않는 가구를 일컫는다. 쉽게 말해 ‘불 꺼진 새집’을 의미하는데, 입주폭탄이 터지려면 불 꺼진 새집이 폭발적으로 증가해야 한다. 

사실 2017년에도 입주물량 통계를 보면 38만 호 정도로 꽤 많았다. 일반적으로 연간 30만 호 입주물량을 적정 수준으로 보는데 이를 초과한 데다, 숨 돌릴 틈도 없이 2018년 45만 호 입주가 이뤄졌다. 그렇다면 그사이 준공 후 미분양은 얼마나 늘었을까. 

부동산114의 집계를 살펴보면 준공 후 미분양은 ‘2018년 1월 1만2058호→2018년 11월 1만6638호’였다. 2017년과 2018년 2년 동안 83만 호 입주물량을 고려했을 때 4000호 증가폭은 그리 심각해 보이지 않는다. 게다가 2018년 11월 준공 후 미분양 1만6000호는 역대 최고치의 30% 수준이다. 

2019년 역시 38만 호의 적잖은 입주가 기다리고 있다. 입주폭탄으로 거론될 법하지만 최근 2년의 흐름에 비춰보면 그렇지 않다. 위기는 이미 2018년에 왔으나 주택고령화 트렌드, 2008년 대비 여전히 낮은 대출금리, 높은 전세가율로 준공 후 미분양 급증세는 이뤄지지 않았다. 2019년은 입주폭탄의 8부 능선을 넘기고 시작하는 해다. 지방의 국지적 입주폭탄은 해당 지역 관점에서 우려되지만 전국적인 입주폭탄 재현 가능성은 매우 낮다. 

넷째, 2019년 ‘5% 대출금리’에 대한 우려도 적잖다. 그러나 실현 가능성을 따져보면 이야기가 달라진다. 금리가 상승하면 2019년 38만 호 입주물량도 폭탄으로 작용할 여지가 얼마든지 있다. 최근 뉴스에서 최고 5% 가계대출금리 가능성을 언급하고 있다. 그러나 세부 내용을 들여다보면 최고 5% 가능성은 7~10등급인 저신용자에게 해당하는 것이다. 

2018년부터 까다로워진 주택담보대출 심사를 통과할 수 있는 대상은 저신용자가 아닌, 신용 5등급 이상인 중신용자부터다. 전국은행연합회 소비자포털 자료에 따르면 2018년 11월 기준 신용 5~6등급의 주택담보대출 시중금리는 만기 10년 이상 분할상환 기준 3.29~3.81% 수준이다. 다시 말해 주택담보대출을 받을 수 있는 가구의 이자 부담은 여전히 4%도 안 된다는 뜻이다. 

당장 가계대출만 한 먹거리가 없는 은행 처지에서는 기업대출보다 가계대출이 매력적일 수밖에 없다. 까다로운 당국의 규제로 은행들이 고신용자를 유치하고자 대출금리를 섣불리 인상하지 못하고 있다. 따라서 2019년 가계대출이 가능한 가구의 대출 부담은 크게 늘지 않을 전망이다.

서울은 2~3% 하락하는 ‘완만한 둔화’

더 나아가 우리나라 대출금리 및 주택시장에 근본적으로 영향을 미치는 ‘미국 국채 10년물 수익률’도 2.7% 수준에 머물러 있다. 다만 향후 글로벌 경제상황에 따라 미국 국채 10년물 수익률이 3.0%를 완전히 넘어서는 순간 1~2년 시차를 두고 우리나라 대출시장과 부동산시장에 충격을 가져올 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.
이상의 4가지 데이터가 주는 시그널로 2019년 대한민국 부동산시장을 종합 정리해보면 시장 순환주기와 입주물량 증가로 대세 하락으로 방향은 정해졌지만 그 폭은 크지 않을 전망이다. 이를 지난 3년간 부동산 상승기에 참여해온 사람들의 체감온도로 환산할 경우 ‘완만한 둔화’가 적절한 표현이 될 것이다. 

서울은 첫째도 ‘가격,’ 둘째도 ‘가격’, 셋째도 ‘가격’이다. 서울은 1만6000명/km2의 ‘넘사벽’ 인구밀도를 자랑하는 도시다. 다시 말해 아파트 지을 땅은 없는데 사람은 엄청 많이 몰려 산다는 뜻이다. 서울인구 ‘1000만 명 붕괴’가 큰 의미가 없는 이유다. 지금까지 서울인구는 꾸준히 감소해왔지만 주택 가격은 ‘넘사벽’ 수준으로 상승했다. 이런 상황에서 서울의 아파트 과잉공급 여부를 확인하는 것은 불필요하다. 

다만 3.3㎡당 5000만 원에 육박하는 가격에 대해서는 짚어볼 필요가 있다. 필자는 지난 8년간 주택시장 현장 경험을 통해 ‘주택 가격 적정성’을 쉽게 판단하는 기준으로 ‘젊은 주택 대비 중년 주택의 가격 수준’을 찾아냈다. 이를 요약하면 입주 6~10년 차 중년 주택 가격이 입주 5년 차 이내인 젊은 주택 가격의 90%를 넘으면 해당 지역은 ‘오를 확률’이 높다는 것이다. 

다시 말해 어느 지역의 젊은 주택 가격이 3.3㎡당 1000만 원이고 중년 주택 가격이 3.3㎡당 900만 원을 넘어서는 순간 젊은 주택으로 갈아타려는 중년 주택 거주자의 가격 부담이 크지 않아 집을 갈아타게 되고, 결국 ‘실수요’가 움직이면서 주택 가격이 상승하는 의미다. 반대로 중년 주택 가격이 젊은 주택의 90%를 밑돌면 실수요의 가격 부담이 커져 주택시장이 둔화 혹은 하락할 수 있다. 

이를 바탕으로 서울 주택 가격을 평가하면 서울은 재건축 아파트를 제외하고 젊은 주택 대비 중년 주택의 가격이 2018년 삼사분기 기준으로 90%를 하회한 85%를 기록했다. 즉 서울의 신축 아파트 가격이 너무 급등해 실수요자가 옮기기엔 부담되는 가격이 됐다는 뜻이다. 따라서 2019년 서울 아파트 가격은 조정을 받을 테지만 ‘완만한 둔화’라는 전제하에 많아야 2~3% 하락폭을 기록할 것으로 보인다. 

두 번째로 수도권은 입주물량에 따른 전세가율 수준을 봐야 한다. 지난 3년간 경기·인천 등 수도권에서는 43만 호의 많은 입주가 이뤄졌다. 신도시에 위치한 대규모 택지 입주의 결과다. 따라서 수도권은 서울과 달리 입주에 따른 과잉공급 여부를 점검할 필요가 있다. 

수도권은 전세가율이 70%를 넘어서야 실수요가 견조한 시장이라고 할 수 있는데, 입주물량이 많이 발생하면 실수요자 찾기가 어려워 전세가율이 70%에 미치지 못하는 경우가 많다. 따라서 2019년 수도권을 바라볼 때는 입주 증가에도 여전히 전세가율이 70%를 상회하고 있는지 확인해야 한다. 

‘그래프2’는 2018~2020년 1만 가구 이상 입주하는 ‘메가 입주’ 지역의 전세가율과 입주물량을 보여준다. 부채꼴 점선 안에 있는 도시들이 1만 가구 이상 입주에도 전세가율 70% 이상을 유지하는 곳이다. 다만 빗금 쳐진 경기 오산시는 소득 수준과 동탄2신도시의 영향으로 예외 지역으로 봐야 한다.

부산 조정지역 해제됐으나 회복 시간 걸려

올해 서울 집값은 안정세를 보일 것이란 전망이 우세한 가운데 지역에 따라 등락이 있을 것으로 예상된다. 사진은 최근 공급물량이 증가한 서울 송파구 일대 아파트 단지. [뉴스1]

또한 경기 화성·남양주·양주·파주·평택 등과 같이 반달로 표시된 곳들은 동탄2·다산·옥정·운정·고덕 등 택지지구 위주로 접근하는 것이 바람직한 도시다. 김포·시흥시는 부채꼴 점선의 경계에 있는데, 이는 워낙 신도시 규모가 크다 보니 철도 개통 예정지, 중심 상업지 등 알짜 입지 위주로 선별적 공략이 바람직하다는 의미다. 

세 번째로 5대 광역시의 경우 부산은 조정대상 해제지역의 회복 가능성, 대구는 규제지역 추가 가능성, 울산은 조선업 회복 가능성을 봐야 한다. 2018년 12월 28일 부산의 부동산 심리를 꺾어온 7개 규제지역 가운데 부산 진구·남구·연제구·기장군 등 4개 지역이 해제됐다. 그러나 이미 기장군 일광신도시의 미분양은 1000가구를 넘어선 상황이다. 따라서 2019년은 해제지역의 회복세를 바라기보다 저점을 다지는 시기로 봐야 한다. 

부산 역시 인구밀도 4000명/km2를 자랑하는 대도시로, 새 아파트 지을 땅이 많지 않다. 따라서 주택고령화의 영향으로 기장군을 제외한 분양시장은 여전히 청약 마감 성적을 기록하고 재고주택의 경우 심리적 영향으로 2%대 하락을 겪을 것으로 보인다. 

대구는 여전히 수성구 한 곳만 규제지역으로 묶여 있다. 게다가 양도세 중과도 비켜간 상황이다. 대구 역시 높은 인구밀도를 자랑하는데, 2019년 안정적인 공급 여건이 기대돼 분양시장은 2018년과 같은 활황을 이어갈 것으로 예상된다. 또 재고주택시장의 경우 최근 급등한 가격 수준을 반영해 2% 내외 상승률을 기록할 것이다. 다만 조정대상지역이 3곳 이상 추가될 경우 부산처럼 심리 위축에 따른 주택 가격 하락이 예상된다. 

울산은 높은 소득 수준을 자랑하는 도시임에도 여전히 ‘조선업 침체의 늪’에 빠져 있다. 최근 수주물량 및 수출 동향이 반등을 보이고 있지만 기저효과로 판단되며, 여전히 조선업의 확실한 회복 시그널이 보이지 않는 한 2018년과 비슷한 수준을 이어갈 것이다. 

광주는 최근 급등한 시세에도 여전히 민간아파트의 희소가치가 높다. 이는 임대아파트 분양이 30% 수준으로 다른 도시 대비 민간아파트 분양이 부족하기 때문이다. 이러한 영향으로 2019년에도 2018년과 같은 분양시장 활황이 예상된다. 특히 향후 ‘민간공원 특례사업’ 인근 지역에 분양이 3~4곳 예정돼 있어 내 집 마련을 희망하는 실수요자라면 눈여겨보는 것이 좋다. 또한 주택고령화 트렌드에 따라 새 아파트가 비교적 많은 광산구·북구·서구 등이 중·장기적으로 가치가 높은 지역이다. 

대전은 2019년에도 견조한 상승세를 이어갈 것으로 예상된다. 특히 도안신도시와 도마변동 도시정비사업이 예정된 서구가 다른 곳보다 높은 상승세를 기록할 것으로 보인다. 이 밖의 지방으로는 빅데이터를 통해 주택순환주기상 ‘저점’이 포착되고 있는 충북 청주 흥덕구, 경남 창원 성산구 등 통합시가 눈여겨볼 만한 지역이다. 그동안 잘나갔던 강원 속초, 전남 여수·순천 가운데 최근 입주 증가와 서울 다주택자의 매수세가 줄어든 속초는 보수적으로 접근해야 할 지역이다.

위기가 기회, 현명한 판단 필요

김현미 국토교통부 장관(왼쪽에서 두 번째)이 2018년 12월 19일 정부서울청사에서 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선 방안’을 발표하고 있다. [뉴시스]

2019년 극단적인 심리가 강해질수록 ‘팩트 체크’에 공을 들여야 한다. 첫째, 주택시장을 구분해서 봐야 기회를 얻는다. 주택시장은 주택 생애주기에 따라 분양시장과 입주시장, 재고주택시장으로 나눌 수 있다. 같은 지역의 주택시장이라도 분양할 때, 입주할 때 다르고 입주 후에도 주택 연령에 따라 가격 흐름이 달라지기 때문이다. 

분양시장의 좋고 나쁨은 ‘미분양 추이’ ‘1순위 청약경쟁률’ 등의 데이터로 따져볼 수 있다. 입주시장의 좋고 나쁨은 ‘준공 후 미분양’이 얼마나 증가했는지 살펴보면 된다. 재고주택시장은 ‘주택연령별 가격동향’을 따져 중년 주택 가격이 젊은 주택 대비 90% 이상인지 확인하면 된다. 이런 데이터는 정부에서 제공하는 부동산정보 모음 플랫폼 ‘국토교통 정보시스템’과 민간에서 개발한 지리정보시스템(GIS) 기반의 부동산정보 사이트 ‘호갱노노’에서 찾을 수 있다. 

둘째, 3기 신도시에 섣불리 움직일 필요 없다. 

3기 신도시 분양은 빨라야 2021년이고, 2기신도시의 사례에 비춰봤을 때 2023~2025년 공급될 예정이다. 따라서 지금으로부터 약 5년 후 부동산시장이 어떤지에 따라 3기 신도시 공급이 전체 부동산시장에 도움이 될지, 독이 될지 판단할 수 있을 것이다. 

다만 이번에 발표된 교통정책에 따라 단기적으로 해당 수도권지역의 하방압력이 상쇄됐을 뿐 아니라 소폭 반등까지 기대할 수 있다. 특히 이미 개발되거나 분양된 경기 남양주 별내지구는 별내선 연장, 김포한강신도시는 서울지하철 5호선 연장, 하남·감일지구는 서울지하철 3호선 연장 등 서울 접근성 향상에 따른 수혜를 입을 가능성이 높다. 이에 따라 실수요자는 향후 자금 사정과 업무 여건에 따라 선택의 폭을 넓힐 수 있을 것으로 전망된다.

부동산 실전 팁
2019년 ‘서울’ 실수요자, 어떤 매수 전략이 필요한가

시장이 하락세로 전환된 상황에서는 안정성이 담보된 지역을 공략해야 한다. 2017년까지 지난 18년 동안 연간 가격변동률의 표준편차와 평균 데이터를 합성해 필자가 계산한 결과 서울 주택 가격의 안정성이 높은 지역은 서대문구·마포구·은평구·성동구 등 중심업무지구로의 접근성이 용이한 곳이었다. 따라서 대기업 출퇴근 수요와 정보기술(IT), 금융, 미디어 등 창조산업이 있는 도시에 관심을 가져야 한다. 

전세가율이 60% 이상인 아파트를 공략해야 한다. 현재 무주택자 기준 서울의 주택담보대출비율(LTV)은 40%이다. 즉 전세가율이 60% 이상인 경우 잔액은 주택담보대출로 조달이 가능하다는 의미다. 게다가 최근 가격이 급등한 곳의 전세가율은 50% 수준으로 떨어졌으며 반대로 실수요가 견조한 곳은 전세가율이 60%대를 유지하고 있다.