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특집 | 식지 않는 부동산 열기

신도시 보다 주변 틈새 노려라

과열 피하고 위험 적어 초조 투자자에 ‘딱’­김포 ·파주와 연결되는 인천 일부도 관심권

  • 곽창석/ 닥터아파트 이사 cskwak@empal.com

신도시 보다 주변 틈새 노려라

신도시 보다 주변 틈새 노려라

김포 일대가 신도시로 지정되면서 생태 전원마을로 탈바꿈할 전망이다. 대규모 아파트촌이 들어선 김포시 사우동의 전경.

김포와 파주에 대한 신도시 개발 계획이 발표되자 연일 신도시에 대한 전망이 쏟아져 나오고 있다. 정부는 5월10일 광역도로 교통 개선이란 난제 해결을 전제로 한 김포(480만평) 파주(275만평) 신도시 개발 청사진을 내놓았다. 강남권 고급 거주지 수요를 분산하는 역할을 할 것으로 기대되는 성남 판교와 올해 하반기 개발 예정인 화성 동탄지구까지 더하면 실질적으로 이들 4개의 신도시 지역에 19만7000가구가 새로 지어지는 셈이다.

이에 따라 신도시 예정지역에 속해 있는 파주 운정지구, 김포 장기동, 운양면, 양촌면 아파트를 비롯해 인근 파주 교하지구, 금촌지구, 김포 북변동, 인천 서구 일대까지 개발에 대한 기대감으로 들썩이고 있다.

실제로 신도시 개발 계획 발표 이후 운정지구에 위치한 20평형대 아파트는 500만∼1000만원, 30평형대는 1000만∼2000만원, 40평형대는 2000만원 가량 시세가 오른 상태다. 하지만 신도시가 2008년 입주를 시작해 주거 기능이 갖춰진다 하더라도 상권, 학군, 공공시설 등이 들어서 자족형 도시의 기능을 갖추려면 그 이상의 시간이 필요한 데다 토지거래허가구역, 투기과열지구 지정 등의 규제가 가해질 가능성이 있어 투자에 유의해야 한다.

우선 400조원에 이르는 부동자금이 안정적인 수익을 좇아 부동산시장을 기웃거리고 있는 데다 신도시 개발이라는 호재까지 겹쳐 토지 사기단이 기승을 부릴 것으로 예상된다. 이들은 개발이익을 챙길 수 있다는 달콤한 유혹으로 부동산 문외한을 대상으로 다양한 사기행각을 벌일 수 있다. 개발지로 수용될 땅을 분할해서 파는 수법이나 개발 제한을 풀 수 있다고 속여 쓸모없는 땅을 고가로 파는 수법 등을 우선 생각할 수 있다. 이러한 제의를 받은 경우 해당 지역 시·군·구청에 문의해보거나 부동산 지식이 있는 지인에게 물어보는 것이 ‘악마의 유혹’을 피하는 가장 좋은 방법이다.

신도시 땅 구입했다 안 팔려 돈 묶인 사례 많아



1990년대 초 개발된 일산지역 상업지가 10년이 지난 지금까지도 일부 빈 땅으로 남아 있다. 용인 에버랜드 개발로 투기 붐이 일었던 주변지역은 수많은 투자자들의 투자금만 삼킨 채 방치되어 있다. 이처럼 토지는 기본적으로 사기는 쉬워도 팔기는 어렵다는 점을 알고 거래에 임해야 한다. 신도시 투자 역시 마찬가지다. 개발 분위기를 타고 지나치게 가격이 오른 토지를 덜컥 잡았다가 10∼20년 동안 자금만 묶였던 사례는 얼마든지 있다는 점을 명심해야 한다.

지가가 오를 대로 오른 신도시 지역이 부담스러운 투자자라면 신도시 주변 지역의 ‘틈새시장’을 노려볼 만하다. 이들 틈새시장은 과열로 치닫는 신도시 예정지에 비해 상대적으로 관심권에서 약간 벗어나 있어 초보 투자자들에게 기회를 제공할 수도 있다.

용인과 광주가 분당의 외부 경제 효과를 톡톡히 보고 있는 점이 이를 잘 설명해주고 있다. 또 과거의 경험으로 볼 때 신도시 개발지로 수용되면서 받은 보상금은 가까운 주변지역에 재투자된 사례가 많았다. 이런 점을 알기 때문에 주변지역을 선점하려는 발 빠른 투자자들은 이미 움직이기 시작했다.

더욱 공격적인 투자자는 김포 파주 라인을 연결하는 수도권 서부지역의 기반시설 확충과 연계해 인천 서구 검단 마전 강화 지역과 고속전철 역사가 들어서는 광명시 일대를 노려볼 만하다. 지하철 9호선과 발산지구 개발을 앞두고 있는 서울 강서권 역시 관심의 대상이다.

한마디로 신도시 개발은 기반시설과 편의 요소를 체계적으로 갖추어 살기 좋은 곳을 만드는 작업이다. 신도시 개발로 조성된 이런 기반시설과 편의시설은 곧바로 신도시 주변지역에 외부 경제 효과를 가져다준다. 울창한 수목이 주변지역에까지 맑은 공기를 제공하는 것과 같은 이치다. 이런 점을 염두에 둔다면 신도시 주변 틈새시장에 대한 투자의 기회는 그만큼 넓어질 것이다.

신도시 보다 주변 틈새 노려라

신도시로 지정된 뒤 부동산 매물이 자취를 감춘 경기 파주시 운정지구 일대.

투자자들 입장에서 신도시 개발의 역사와 정부 대책의 허점을 읽는 것도 투자 안목을 높이는 데 중요하다. 분당 일산 등 신도시의 입주로 91년부터 우리 부동산시장은 매우 중요한 전환점을 맞이했다. 부실시공과 베드타운 건설에 따른 부작용에 대한 비난이 있었지만 집값이 잡혀 그후 외환위기를 맞이할 때까지 7∼8년의 부동산시장 안정기를 보낼 수 있었던 것이다.

그러나 외환위기 이후 건설업체가 줄줄이 도산하면서 정부 정책은 부동산 수요 견인 쪽으로 방향을 틀었다. 분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 청약통장 가입자격 완화, 주택자금 대출 확대, 양도세 취등록세 감면 등의 각종 부동산 경기 부양책들이 한 달이 멀다 하고 쏟아져 나왔다. 이런 부양책의 기저에는 수요를 견인해서 경기를 살리겠다는 의도가 깔려 있었다. 그러나 정작 수요를 진작하는 각종 규제완화 정책과 당시 정부가 내놓은 이른바 지구단위계획 심사 강화와 용적률 하향조정 등 공급규제 조치는 어긋날 수밖에 없었다. 우리 주택시장에서 수십년을 지탱해오던 투기수요 억제책을 포기하고 수요를 시장 자율에 맡긴 반면 공급 측면에서는 쾌적한 주거환경 조성을 이유로 수요자가 원하는 주택의 공급 경로를 차단한 꼴이 된 셈이다.

이 과정에서 공동주택 사업승인 대상에서 제외된 다세대 주상복합 오피스텔 등 건축허가 대상 건물들이 무분별하게 늘어났고 결국 도심 주거환경이 더욱 악화되는 부작용을 낳았다. 더욱이 아파트값 상승으로 서민들은 역세권 대규모 아파트 단지에 살 꿈도 꾸기 어려운 상황이 돼버렸다.

김포 파주 신도시의 건설은 이렇듯 분당 일산 신도시 개발 당시처럼 교통비용만 올렸다는 비난을 들을 수도 있다. 그러나 기본적으로는 수도권 난개발을 막고 도로 공원 등 기반시설이 잘 갖춰진 곳에 서민들이 들어가 살 수 있는 좋은 기회를 제공하게 될 것이다. 또 큰 틀에서 보면 갈수록 높아지는 아파트값 상승 압력이 하부에서부터 김이 빠지게 하는 중요한 촉매 역할을 할 수도 있을 것이다. 서민들이 ‘미워도 다시 한번’ 신도시에 관심을 기울이지 않을 수 없는 이유가 바로 여기에 있다.





주간동아 386호 (p40~42)

곽창석/ 닥터아파트 이사 cskwak@empal.com
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