투자 대상은 과거에는 오피스빌딩이나 준공 후 미분양아파트에 집중됐으나 최근엔 도시형 생활주택, 호텔, 골프장 등으로 범위가 확대되는 추세다. 리츠의 종류는 투자 대상 상근임직원 유무에 따라 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 리츠로 구분한다. 이 세 가지 중 하나의 형태를 취하되 투자 대상이 개발사업에 한정된 것을 개발전문 리츠라고 한다. 자기관리 리츠의 특징은 실체 회사로 상근임직원을 두고 영속성을 가지며, 블라인드 펀드 형태를 띤다는 것이다. 블라인드 펀드는 투자자금을 미리 모집한 뒤 투자처를 물색해 투자하는 펀드를 말한다.
2002년 도입 후 꾸준한 성장세
2002년 국내에 처음 설립된 리츠는 꾸준한 성장세를 보이고 있다. 이에 따라 부동산 간접투자상품인 리츠 설립 또한 활기를 띤다. 최근 2년간 28개(2009년 18개, 2010년 10개)의 리츠가 신규로 인가됐다. 자산규모도 급증해 최근 2년간 2조4000억 원(연평균 1조2000억 원)이 늘어 2010년 10월 기준 7조3000억 원에 이른다. 2009년에는 미분양아파트 리츠가 시장을 주도했고, 올해는 자기관리 리츠가 주도했다. 10월 말 현재 45개 리츠가 설정돼 있는데 자기관리 8개, 위탁관리 8개, 기업구조정 리츠 29개다.
리츠를 통해 투자되는 대상을 살펴보면 오피스 57%, 상가 23%, 미분양아파트 18%, 기타 2%다. 현재 공모를 통해 상장된 부동산투자회사는 골든나래, 다산리츠, 케이알 2호, 코크렙 7호, 코크랩 8호, 코크렙 15호 등 6개다. 초기에는 공모 리츠가 중심이었으나 현재는 사모 리츠가 대세를 이룬다. 2005년 4월 위탁관리형 리츠가 도입된 이후 기관투자자들의 자금을 투자받아 운용하는 리츠 설립이 활발해졌다. 자산관리회사 처지에서도 자금조달의 리스크가 큰 공모형보다는 상대적으로 규제를 덜 받고 자금조달이 쉬운 사모형을 선호한다.
2001년 리츠 제도가 도입될 당시는 성장 가능성이 그리 크지 않았다. 그러나 저금리로 인한 대체 투자상품의 수요 증가와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축으로 최근 리츠가 주목받고 있다. 금융권 PF의 연체율이 증가하고 있고 기존 PF 채권의 부실 우려가 잔존해 신규 개발사업의 자금조달에 빨간불이 켜졌다. 이에 따라 자기자본과 투자자들의 공모자금으로 개발사업을 추진하려는 시행사들의 개발전문 자기관리 리츠 설립 신청이 크게 늘고 있다. 또한 정부가 부동산 간접투자시장의 활성화를 위해 최저자본금 완화, 차입제한 완화 등 부동산투자회사 설립과 운영에 대한 규제를 대폭 완화하는 등 제도적인 환경을 뒷받침한 것도 주요 요인이다.
투자 대안으로서 리츠의 특징은 부동산과 주식이 결합된 금융상품이라는 것이다. 일반 주식이 기업을 기초로 하는 것이라면 리츠는 부동산을 기초로 한다. 그러나 리츠는 일반 부동산과 명확하게 구분되는 장점으로 투자자들을 유혹한다. 리츠는 부동산투자 운용에 따라 수익을 얻기 때문에 배당수익이 안정적이고 양호한 수준을 유지한다. 또한 부동산은 유동성이 낮다는 단점이 있지만, 리츠 시장을 통해 유통시키면 부동산투자가 주식투자처럼 매우 유동성이 높은 금융상품으로 변한다. 부동산으로부터 나오는 수익을 기초로 주가가 결정되기 때문에 일반 주식보다 수익률이 안정적이다.
소액투자자도 거액 부동산에 투자
그리고 부동산과 연계돼 있어 일반 주식보다 리츠의 주가는 변동성이 낮고 안정적이다. 무엇보다 투자자의 눈길을 끄는 것은 소액투자가 가능하다는 점이다. 보유자금이 적은 소액투자자들도 거액의 부동산투자 기회를 얻을 수 있다. 실물자산인 부동산에 대한 투자이기 때문에 일반 금융상품보다 인플레이션 헤지 기능이 강하다.
이런 리츠에 대한 투자방법은 세 가지다. 첫째 설립발기인으로 참여하는 방법, 둘째 일반 공모에 참여하는 방법, 셋째 주식시장에서 상장된 리츠 주식을 사고파는 방법이다. 투자자의 조건과 능력에 따라 세 가지 방법 가운데 자신에게 유리한 것을 택해 투자에 참여할 수 있다. 리츠 시장이 커지면서 투자 상품에 대한 선택의 폭도 넓어지고, 부동산 임대 및 매각을 통해 안정적인 배당수익이나 양도차익을 기대할 수 있어 일반 투자자들의 관심도 커지고 있다. 한국부동산투자운용협회 분석 결과 2002년부터 2009년까지 리츠의 연평균 수익률은 17.78%에 이른다.
특히 최근 3년(2007∼2009년)의 평균 수익률은 31.51%로, 같은 기간 코스피(14.13%)와 코스닥(6%) 상승률보다 높았다. 부동산 간접투자시장 내 경쟁상품인 부동산펀드와 비교해도 리츠 수익률이 높게 나타났다. 2006∼2009년 리츠의 연평균 수익률은 26.61%로 같은 기간 임대형 부동산펀드의 연평균 수익률인 11.76%의 2.3배를 기록했다. 리츠가 부동산펀드보다 수익률이 높은 이유는 임대수익을 통한 배당 외에 매각 차익에서 생기는 청산배당까지 추가로 발생하기 때문이다.
그러나 투자 상품과 입지에 따라 운용 중인 리츠 배당수익률은 큰 차이를 보여 투자에 주의해야 한다. 매입 가격이 높거나 리모델링이 원활하지 않은 경우 그리고 지방에 있는 물건의 경우, 정기예금 이자율보다 낮은 배당수익률을 기록하기도 했다. 따라서 투자자들은 리츠 투자에 앞서 기본적으로 다음의 세 가지를 분석해야 한다. 첫째는 리츠 운영 경영진의 경영능력이고, 둘째는 부동산의 질이다. 투자하는 부동산의 입지와 가격의 적정성이 중요하다. 마지막으로 회사의 재무건전성을 파악해야 한다. 특히 개발전문 리츠는 개발사업에 대한 투자로 리스크가 높은 만큼 투자 대상과 회사 선택에 신중해야 한다.
