주간동아 1432

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[영상] “양도세 부담, ‘일시적 2주택’ 특례 적극 활용하면 이득”

김제경 소장 “1주택자도 조정대상지역은 2년 실거주해야 비과세”

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    김우정 기자

    friend@donga.com

    입력2024-03-27 09:00:02

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    “고령의 부모님이 편찮으셔서 살림을 합쳤습니다. 그 바람에 1가구 2주택이 됐는데, 향후 집을 팔면 양도소득세 중과세율이 적용되나요.”

    “집 2채 중 1채는 전세를 놓았습니다. 이 경우 임대소득세를 내야 합니까.”

    “부동산 절세, 길은 있다”

    김제경 투미부동산컨설팅 소장. [조영철 기자]

    김제경 투미부동산컨설팅 소장. [조영철 기자]

    시도 때도 없이 바뀌는 부동산 세금 제도를 두고 몇 해 전 양포세(양도소득세 상담을 포기한 세무사)라는 신조어가 유행했다. 세무사마저 갈피를 못 잡을 정도로 부동산 세금이 복잡해진 세태를 빗댄 것이다. 최근 정부가 ‘공시지가 현실화’를 전면 폐지하겠다고 발표하는 등 세제 전반을 손질하고 있으나 여전히 부동산 세금은 주택 보유자에게 골칫거리다. 부동산과 관련된 세금으로는 취득할 때 내는 취득세와 보유 기간에 따라 매기는 보유세인 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있다. 전월세 소득에 대한 임대소득세, 부동산 차액에 붙는 양도소득세(양도세)도 챙겨야 한다. 부동산 세금 문제와 관련된 상담 경험이 많은 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “부동산 세금은 길이 없다고 생각하면 없지만, 절세 기회를 찾아보면 다양한 방법이 있는 만큼 비과세 요건을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다”고 조언한다. 3월 19일 김 소장을 만나 보유 주택 수에 따른 절세 전략을 들어봤다.

    내 집 마련에 성공해 주택을 보유하게 되면 어떤 세금부터 챙겨야 하나.

    “먼저 취득세부터 살펴보자. 취득세 등 부동산 관련 세금에서 중요한 것은 자신이 보유한 주택이 규제지역에 있는지 여부다. 흔히 부동산 규제지역에는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지구 등이 있으며, 세금은 서울 강남3구·용산구 등 조정대상지역인지 여부가 핵심이다. 무주택자가 집 한 채를 보유하게 된 경우 취득세는 조정대상지역과 관계없이 주택 가격에 따라 1.1~3.5% 기본세율이 적용된다. 자세히 살펴보면 33평형(전용 면적 85㎡) 이하 주택은 가격에 따라 취득세율이 1.1~3.3%고, 이보다 넓은 주택에는 농어촌특별세 0.2%p가 붙는다.”



    집이 한 채뿐이라면 보유세 부담은 적지 않은가.

    “그렇다. 보유세는 크게 재산세와 종부세로 나뉜다. 재산세의 경우 다주택자든, 1주택자든 상관없이 공시가격에 따른 재산세율이 적용돼 부과된다. 종부세는 주택 보유 수에 따라 세율이 차등 적용된다. 1주택자는 12억 원 이상 고가 주택을 가진 사람에 한해 중과 없이 일반 종부세율이 적용된다. 다만 여기서 집값 기준은 ‘공동주택공시가격’으로, 대개 시세의 70% 정도다. 정부가 세율을 낮춘 데다, 최근 공시가격도 떨어지고 있어 어지간한 종부세 납부액은 수백만 원대에 그칠 것이다.”

    흔히 부동산 세금에서 양도세가 가장 골치 아프다고 하는데.

    “아무래도 다른 세금에 비해 부과 액수가 크기 때문이다. 1주택자가 눈여겨볼 양도세 관련 내용은 바로 비과세 규정이다. 12억 원 이하 주택을 2년 이상 보유했다면 양도세는 원칙적으로 ‘0원’이다. 여기서 취득 시점은 잔금을 치른 날과 등기일 중 빠른 쪽 기준이다. 모든 국민은 주거 이전의 자유를 누리는데, 양도차익에 과도한 세금을 물리면 그 권리가 침해받을 수 있기 때문이다. 다만 집이 한 채라도 취득 시점에 조정대상지역에 있었다면 단순 보유뿐 아니라 2년 실거주 요건을 충족해야 양도세가 부과되지 않는다.”

    “임대소득세, 원칙대로 내는 게 최선”

    2채 이상 주택을 가졌다면 법적으로 다주택자로 분류돼 취득세를 비롯한 세금 부담이 무거워지기 십상이다. 따라서 부동산 규제를 특히 눈여겨봐야 한다. 가령 비(非)규제지역이라면 집을 2채 보유했더라도 취득세 기본세율이 적용되는 반면, 조정대상지역에 두 번째 주택을 매입하면 중과세율 8.4%가 적용된다. 이때도 눈여겨보면 절세 포인트가 있다는 게 김 소장의 지적이다. 그는 “부동산 투자나 생애주기에 따라 불가피하게 2채를 보유하게 된 경우 ‘일시적 2주택 특례’를 통해 세 부담을 줄일 수 있다”면서 다음과 같이 설명했다.

    “‘일시적 2주택 특례’를 활용하면 취득세 부담을 덜 수 있다. 조정대상지역 아파트를 매입해 취득세를 납부할 때 ‘새집을 사고 나서 3년 안에 기존 집을 팔겠다’고 신고하면 일반 취득세율을 적용받을 수 있다. 다만 신고한 대로 3년 안에 기존 주택을 팔지 않으면 중과세율을 적용받는 것은 물론, 가산세도 물어야 하니 주의해야 한다.”

    세금 납부에서 1주택 보유와 2주택 이상 보유가 다른 점은.

    “재산세는 다주택자라 해도 주택 수에 따른 세율 차이가 없다. 종부세도 복잡할 게 없다. 최근 세법이 개정되면서 기존에 다소 복잡하던 종부세도 규제지역, 비규제지역 막론하고 2주택까지는 일반 세율이 적용된다. 2주택 보유자는 전세의 경우 여전히 비과세 대상이지만, 월세 소득에 대해선 세금을 내야 한다. 이 얘기를 하면 ‘집 1채는 내가 실거주하고, 나머지 1채에서 월세 소득을 올려도 임대소득세를 내지 않는데 어찌된 건가’라고 묻는 이들이 있다. 뒤늦게라도 적발되면 가산세가 붙어 더 많은 세금을 내야 할 수도 있으니 납부 의무자라면 ‘에프엠(FM)’대로 내는 게 최선이다.”

    2주택부터는 양도세를 피하기 어려울 듯한데.

    “2주택 보유자부터는 양도세를 일반세율로 납부해야 한다. 특히 주택이 조정대상지역에 있다면 중과세율이 적용된다. 양도세는 자칫 억 단위가 될 수 있으니 애초에 비과세 조건을 충족하는 게 가장 좋다. 여기서도 핵심은 일시적 2주택 특례를 적극 활용하는 것이다. 지난해 관련 세법 시행령이 개정되면서 주택 처분 기한이 연장됐다. 현재 두 번째 주택을 취득하는 경우를 기준으로 설명하자면, 일시적 2주택 보유가 허용되는 기간은 3년이다. 그 안에만 종전 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 이 경우도 12억 원 이하 주택만 대상이고, 초과분은 안분계산(按分計算)해 납부해야 한다.”

    결혼이나 합가(合家), 상속 등 생애주기에 따라 일시적으로 2주택이 된 경우는 어떤가.

    “생애주기에 따라 특례를 적용받을 수 있으니 잘 살펴보면 좋다. 대표적인 게 신혼부부특례다. 예컨대 결혼 전 각자 주택을 1채씩 가진 이들이 결혼하면 1가구 2주택이 된다. 이 경우 3년이 아닌 5년 안에만 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 두 사람이 가진 주택 중 어느 것을 팔아도 무방하다. 동거봉양특례도 있다. 자녀가 고령의 부모를 모시고 살려고 합가해 1가구 2주택 보유자가 됐을 때 적용받을 수 있다. 이 경우 합가일 기준으로 10년 안에 부모 혹은 자녀가 가진 주택을 처분하면 특례 대상이 된다. 부모가 돌아가신 후 집을 상속받아 2주택자가 된 경우에는 별다른 처분 기한이 없다. 다만 이 경우 비과세를 적용받으려면 반드시 상속받은 집이 아닌 자신이 기존에 보유한 주택을 처분해야 한다.”

    “중과세 피할 수 있을 때 다주택 정리 고려해야”

    3주택 이상 보유자의 절세 전략은 무엇일까. 김 소장은 “보유 주택이 3채 이상이면 각종 규제 대상이 된다는 점에서 세금 전략이 상당히 복잡하지만, 역설적으로 복잡하기에 심플하다고 할 수 있다”고 말했다. 취득세의 경우 3주택자부터 조정대상지역 주택을 살 때 중과세율 12.4%, 비조정대상지역 주택은 8.4%가 적용된다. 보유 주택이 4채가 넘을 경우 비조정대상지역이라도 중과세율이 12.4%다.

    3주택 보유는 부동산 투자의 종착역인가.

    “억대 취득세를 감안하면 대부분 주택을 또 매입하는 것은 사실상 어렵다. 주택이 아닌 오피스텔, 상가, 토지 등은 3주택 이상 보유해도 취득세율 4.6%를 적용받긴 한다. 다만 최근 비(非)주택 임대료 수익이 낮아진 데다, 각종 사기 피해도 적잖아 섣부른 투자는 금물이다. 따라서 3주택 이상 보유자가 부동산 투자를 원한다면 재건축·재개발을 고려할 만하다. 재건축·재개발에선 관리처분인가 후 이주 철거가 이뤄지면 건축물이 사라진다. 철거 후 투자할 경우 취득세는 토지에 대한 4.6%만 납부하면 된다. 재건축·재개발 입주권 투자 시 자신이 보유한 주택 수에 따라 전략이 달라지는 이유다. 가령 무주택자나 1주택 혹은 일시적 2주택자라면 건축물이 남은 상태에서 사 일반 취득세율 1.1~3.5%를 적용받는 게 유리하다. 반면 3주택 이상이라면 멸실된 주택을 사 토지에 대한 취득세율 4.6%를 적용받는 편이 낫다.”

    이 경우 종부세, 양도세 절세 전략은.

    “3주택 이상부터는 빼도 박도 못 하고 종부세 중과가 적용된다. 또한 월세 수익은 물론, 전세 간주임대료(보증금에서 발생한 수익을 임대료로 간주하는 것)에 대해서도 세금을 내야 한다. 다만 종부세와 임대소득세는 인별 과세가 원칙이니 공제 기준을 잘 확인하면 절세 기회가 있을 수 있다. 3주택 이상부터는 양도세 비과세 혜택을 못 받기 때문에 관건은 중과가 아닌 일반세율을 적용받을 수 있는지 여부다. 1월 정부는 당초 5월 끝날 예정이던 다주택자 양도세 중과 배제를 1년 더 연장했다. 다만 언제까지 중과 배제가 이어질지 모른다. 그런 점에서 다주택자는 중과세를 피할 수 있을 때 주택을 정리하는 게 한 방법일 수 있다. 만약 보유 주택이 모두 서울 핵심 지역에 있어 처분하기 아깝다면 자녀에게 증여를 고려할 만하다.”

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    김우정 기자

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