“다리만 건너면 강남인 데다 평지라 한강 조망이 용이합니다. 이미 인근에 자리 잡은 최고급 아파트 단지 덕분에 미래 가치가 어느 정도 확보됐어요. 재개발 후 기존 공업지대 이미지를 벗고 화려한 변신이 기대됩니다.”

“화려한 변신할 것”

10월 8일 오전 10시, 서울 성동구 성수전략정비구역 임장(臨場)에 동행한 김제경 투미부동산컨설팅 소장의 평가다. 한강변에 자리한 성수동 성수전략정비구역은 약 53만㎡ 부지에 아파트 42개 동 8247가구가 들어서는 대규모 재개발사업이다(지도 참조). 2009년 오세훈 당시 서울시장의 ‘한강르네상스’ 프로젝트 일환으로 추진됐으나 박원순 전 시장의 재개발 규제로 오랫동안 답보 상태였다. 올해 재보궐선거에서 오 시장이 당선한 후 다시금 주목받는 곳이다. 현재 1~4구역 모두 건축심의에 돌입한 상태다. 투벤저스가 김제경 소장과 함께 재개발 입소문 중심지인 성수전략정비구역의 5개 포스트를 직접 찾았다.

1 강남까지 한달음에, 서울숲역

성수전략정비구역 임장에 앞서 김 소장은 “(성수전략정비구역) 입지 가치를 한눈에 내다볼 수 있는 수인분당선 서울숲역에서 만나자”고 말했다. 서울숲역은 성수전략정비구역과 직선거리로 약 300m 떨어진 곳. 3~5번 출구로 나서면 ‘서울숲’이 지척이다. 김 소장은 “‘성수동은 공업지대 이미지가 여전히 강하다’며 성수전략정비구역 가치에 의구심을 갖는 사람들에게 이 일대 임장을 권한다”면서 다음과 같이 부연했다.

“부동산 입지에서 중요한 것은 강남 접근성이다. 성수전략정비구역 인근에서 성수대교를 건너면 압구정동, 영동대교를 건너면 청담동이다. 대중교통편으로도 강남 이동이 용이한데 서울숲역 바로 다음 역이 압구정로데오역이다.”

“역대 최고 분양가 ‘아크로서울포레스트’”

“인근에 이미 고급 아파트가 존재한다는 것도 성수전략정비구역의 장점”이라고 덧붙인 김 소장의 손끝이 고층 아파트를 가리켰다. 2017년 7월 34억8000만 원으로 당시 역대 가장 높은 분양가를 경신한 아파트 단지 ‘아크로서울포레스트’다. 최근 실거래가 59억 원(5월 29일 202.62㎡·이하 전용면적)을 기록했다. 인접한 또 다른 단지 ‘갤러리아포레’(271㎡ 2020년 7월 29일 67억 원, 2020년 7월 3일 41억3000만 원 실거래) 등과 함께 강북 최고급 아파트의 대명사로 불린다. 다만 아크로서울포레스트(2020년 11월 입주 95.64~264.55㎡)와 갤러리아포레(2011년 7월 입주 167~271㎡) 모두 대형평형 위주로, 일반 아파트 시세와 일대일 비교는 어렵다.

2 성수전략정비구역의 미래, 트리마제

“성수전략정비구역의 미래 가치를 예측할 때 상징적 존재다. (성수전략정비구역의) 가격 바로미터라고 할 수 있다”는 김 소장의 말에 향한 다음 임장 포스트는 ‘트리마제’. 정문 쪽으로 성수전략정비구역과 마주한 아파트 단지다.

트리마제가 성수전략정비구역 가격의 바로미터인 이유는?

“트리마제는 성수동 부동산 이미지를 현실적 차원에서 끌어올렸다. 입주한 지 한참 된 갤러리아포레 가격이 높다고 해서 성수동 아파트 값이 전반적으로 비싸졌다고 생각지는 않는다. 이곳은 이른바 ‘천상계’ 고급 아파트와 그보다 현실적인 가격대의 ‘인간계’ 아파트를 이어주는 중간 단계 같은 단지다. 84㎡ 물량도 적잖아 소형부터 대형평형대 아파트까지 고루 분포할 성수전략정비구역 아파트와 비교할 수도 있다.”

가격은 어느 정도인가.

“물론 트리마제 가격도 상당히 높다. 최근 매매가 35억 원(8월 9일 84㎡ 실거래)을 기록했다. 그 정도면 반포동에 비견될 정도로 만만찮은 가격대다. 트리마제 바로 옆이 바로 성수전략정비구역이다. 마찬가지로 한강 뷰를 누릴 수 있는 고층 아파트 단지가 조성될 전망이다. 실제 정비사업이 끝나면 상부상조하는 식으로 가격 시너지 효과가 생길 것이라고 예상한다.”

3 한강 뷰 보장할 고층 개발

트리마제와 인접한 1지구에서 본격적으로 성수전략정비구역 임장을 시작했다. 남쪽으로 한강·강변북로와 면한 평지에 2~3층 높이 다세대주택이 즐비하다. 다만 골목마다 도로가 비교적 곧게 뻗어 있고 최근까지 꾸준히 보수된 것으로 보이는 살림집 모양새가 제법 깔끔하다. 김 소장이 “지난번 한남뉴타운(재정비촉진구역) 예정지에 직접 가보니 어땠나. 당장 언덕 위 동네고 차량이 못 들어가는 좁은 길이 대부분이지 않았나(‘주간동아’ 1307호 ‘50억 원까지 간다, 한남뉴타운 미래 궁금하면 반포 보라’ 제하 기사 참조)”며 말을 이어갔다.

“‘몸테크’ 가능한 깔끔한 주거지”

“반면 성수전략정비구역은 평지에 자리해 차량 진입이 비교적 용이한 편이다. 집주인이 직접 들어가 살기 어려운 한남뉴타운과 달리 ‘몸테크’(몸+재테크: 도시재정비사업을 기대하고 노후 주택에 직접 거주하는 것)가 가능하다. 현재 (성수전략정비구역에) 있는 건물도 실제 살기에 그리 나쁘지 않은 환경이다.”

뉴타운(재정비촉진구역)과 전략정비구역의 차이는?

“전략정비구역은 2009년 오세훈 당시 서울시장(33·34대)이 추진한 한강르네상스 프로젝트의 일환이었다. 성수·압구정·이촌·여의도·합정 등 한강변 지역을 최고 50층 고층 아파트 단지로 재개발하는 것이 뼈대였다. 박원순 전 시장 시절 이곳(성수)을 제외하고는 모두 전략정비구역 지정이 해제됐다.”

50층 개발 가능성을 두고 설왕설래가 있었다.

“전략정비구역 조성의 핵심은 아파트 고층 개발과 강변북로 지하화 및 공원 조성이다. 50층 높이 고층 아파트라는 상징성이 주는 프리미엄, 한강공원을 자기 앞마당처럼 활용할 수 있는 이점이 크다. 아파트 50층 건설은 2011년 2월 17일 제1종 지구단위계획 결정 및 주택재개발정비구역 고시 당시 발표됐다. 그럼에도 최근 몇 년 동안 “실제 50층 건설이 가능할까” 하는 의문이 많았다. 2014년 박원순 전 시장이 내놓은 ‘2030서울플랜(2030서울도시기본계획)’에 따라 서울 주거용 건축물 최고 층수를 35층으로 제한했기 때문이다. 이미 고시를 거친 성수전략정비구역도 서울시 건축심의를 통과해야 한다. 시정 방향이 고층 개발을 제한하는 가운데 성수전략정비구역이라고 예외일 수 있을지 합리적 의심을 품은 이가 적잖았다. 한강르네상스 프로젝트를 내놓은 오 시장이 다시 취임하면서 이러한 의구심은 해소되지 않았나 싶다.”

고층 개발 의의는?

“파급 효과가 남다르다고 본다. 당장 층수가 높아진다고 용적률이 늘어나지는 않아 사업성 자체에 큰 변화는 없다. 도리어 건축비용이 더 들어 부담이 될 수 있다. 다만 건폐율이 줄어 동간 거리가 넓어진다. 달리 말하면 한강 뷰를 누릴 수 있는 가구수가 늘어난다는 것이다. 한강과 마주한 동뿐 아니라 상대적으로 뒤편 동에서도 한강을 바라볼 수 있게 된다.”

4 제각각 매력 4개 지구

건물 소유주의 양해를 구하고 1지구에 있는 한 다세대주택 옥상에 올라가니 인근 지역이 한눈에 들어왔다. 1~4지구 간 지형에 큰 차이는 없어 보였다.

지구별 진행 상황과 특징은?

“현재 속도 차이는 거의 없다. 본래 4→1→3→2지구 순으로 진행 속도가 빠르다고 했지만, 지난해 2지구가 조합설립인가를 받아 진행 속도가 비슷해졌다. 이 중 가장 인기 있는 곳은 1지구다. 이미 높은 가격대가 형성된 트리마제나 서울숲 공원, 서울숲역 등과 가까운 점이 메리트다. 가장 넓은 면적(9만4398㎡)에 가구수(2909가구)가 제일 많은 것도 한몫한다. 그렇다고 다른 지구 조건이 나쁜 것은 아니다. 가령 4지구의 경우 영동대교 방향 사선으로 아파트를 지을 수 있어 한강이 파노라마처럼 잘 보일 것이다. 2·3지구는 가격이 비교적 낮다는 것이 특징이다. 특히 2지구는 강변북로 지하화의 최대 수혜지라는 점이 주목된다. ‘가성비’가 좋다고 할 수 있다.”

현재 투자에 필요한 비용은 어느 정도인가.

“가장 메이저(major) 지역인 1지구의 경우 20억 원 초반, 2·3지구는 18억 원가량이다(약 99㎡ 매물 기준). 22억~23억 원 정도 필요한 한남뉴타운보다 투자 금액이 수억 원 적다. 오세훈 시장 취임 후 토지거래허가구역으로 지정되면서 가격이 묶인 것이다. 본래 한남뉴타운과 비슷한 가격 변동을 보였다는 점에서 (성수전략정비구역 가격이) 저평가됐다는 시각도 있다. 실거주 조건 규제로 현재 매물이 많지는 않다.”

5 지식산업센터에서 읽히는 성수동 변화 조짐

임장을 마무리하기로 한 지식산업센터(제조업 및 지식산업체와 생산시설이 입주하는 다층 집합건축물)로 향하는 길, 자원재활용업체나 금속가공 공장이 자주 눈에 띄었다. 성수동 일대는 1960년대 이후 필기구, 구두 생산업체를 필두로 다양한 공장이 들어선 주거·공업 혼재지역이다. “성수전략정비구역 개발을 앞두고 인근 공업지역은 어떻게 변모할까”라는 질문에 김 소장은 다음과 같이 답했다.

“핫 플레이스 ‘카페거리’와 오피스 빌딩”

“전략정비구역 인근 지역도 이미 변화 조짐이 보인다. 과거 ‘아파트형 공장’으로 불리던 지식산업센터가 여럿 들어선 것이 대표적이다. 최근엔 IT(정보기술)업체가 다수 입주해 사실상 오피스 빌딩이라고 봐도 무방하다. 특히 성수동 일대 지식산업센터는 교통이 편리해 인기가 많다. 최근 성수동에는 ‘핫 플레이스’로 불리는 카페거리도 형성됐다. 토지 가격·임대료가 높아져 일부 공장은 외곽 지역으로 옮기기도 한다. 성수전략정비구역 재개발이 완료되기까지 앞으로 8년가량 걸릴 전망이다. 그전까지 성수동 공장 상당수가 이전해 주변 경관도 꽤 변할 것으로 예상한다. 한남뉴타운에 이은 톱2 성수전략정비구역의 미래가 기대된다.”

<sub>※매거진동아 유튜브 채널에서 김제경 소장과 함께한 생생한 임장 영상을 시청할 수 있습니다.


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