• 노영민 비서실장 말 들었다면 4억 이상 절세 가능

• 1년 뒤 매도하면 양도세 11억대로 껑충

• 내년 보유세 2배 올라도 팔지 않는 게 실익

서울 강남권에 아파트 두 채를 소유한 김조원 전 청와대 민정수석이 결국 주택을 팔지 않고 사퇴해 ‘직보다 집을 택했다’는 말이 나오고 있다. 노영민 비서실장은 지난해 12월 수도권에 주택 2채 이상을 보유한 비서관급 이상 참모를 대상으로 6개월 내 처분을 권했으나 김 전 수석은 이 기한을 넘겨 송파구 잠실동 갤러리아팰리스(전용면적 123㎡)를 실거래가보다 2억 원 이상 비싸게 매물로 내놔 논란을 일으켰다. ‘주택을 처분할 의지도 없으면서 꼼수를 부린다’는 의심을 사기도 했다. 

김 전 수석은 잠실 아파트 매물을 거둬들인 지 하루 만에 사의를 표명했다. 정치권 일각에서는 그가 양도소득세(이하 양도세) 폭탄을 피하려고 이 같은 선택을 했을 거라는 추측이 돌고 있다. 그가 소유한 잠실 아파트나 강남구 도곡동 한신아파트(전용면적 84㎡) 모두 시세가 20억원 가까운 고가 주택이어서 어느 것을 팔든 그로서는 양도세 폭탄을 피하기 어려운 처지이기 때문이다. 


부동산 업계에 따르면 문재인 정부 들어 도곡동 아파트는 8억원 가까이 집값이 뛰었다. 2001년 그의 아내 명의로 4억3000만원에 사들였다는 잠실 아파트는 부동산중개소에 내놓은 대로 22억원에 팔릴 경우 5배 이상의 시세 차익이 발생한다. 

이 집이 22억원에 매매됐다는 가정 하에 다주택자에 대한 양도세 중과율이 바뀌는 시점을 기준으로 양도세 차이를 비교해보면 세금 폭탄을 실감할 수 있다. 그의 양도세는 주택 보수비, 취득 시 발생한 세금 등 부수적인 비용을 감안하지 않고 계산했다.

<양도세 산출 방법>
양도세=<[(양도가액-취득가액)*양도세율]-누진공제액>+지방소득세

6월 말까지 팔았으면 양도세 5억대로 줄어

먼저 김 전 수석이 노 비서실장의 권유대로 2020년 6월 30일까지 이 집을 팔았을 경우다. 정부는 2020년 6월 30일까지 한시적으로 다주택자가 서울과 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔면 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제가 적용되도록 했다. 장기보유특별공제율은 보유 기간 1년당 2%로 계산한다. 보유 기간이 10년 이상이면 20%, 15년 이상이면 최고 30%를 양도 차익에서 뺀다. 

김 전 수석의 잠실 아파트의 양도차익(매도가-취득가)은 17억7000만원이지만 장기보유특별공제율 30%를 차감하면 12억3900만원에 해당하는 양도세 과세표준이 적용된다. 2020년 양도세 과세표준에 따르면 양도차액이 5억원을 초과할 경우 양도세 기본세율은 42%이며 누진공제액은 3540만원이다. 이에 따라 12억3900만원에 일반과세율 42%를 곱한 후 누진공제액 3540만원을 차감하면 양도세 산출세액은 4억8498만원이다. 여기에다 지방소득세(산출세액X10%)를 더해야 총 양도세가 계산된다. 이런 과정을 거쳐 산출한 총 양도세는 5억3347만8천원이다. 

김 전 수석이 6월말까지 집을 팔지 못해 7월 말에 매도했을 경우 양도세가 크게 오른다. 7월 1일부터는 조정지역 내 2주택 이상 다주택자에게 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 대신 2021년 5월 31일까지 해당 주택을 팔면 양도세 기본세율에 2주택자 중과세율 10%가 추가로 적용된다. 이에 따라 양도차익 17억7000만원에 양도세율(종전 42%+중과세 10%) 52%를 곱하고 여기서 누진공제액 3540만원을 제한 산출세액은 8억8500만원. 여기에 지방소득세(산출세액*10%)를 더하면 총 양도세는 9억7350만원이 된다. 한 달 만 일찍 팔았어도 4억3000만원 이상의 절세 효과를 볼 수 있었던 셈이다.

김 전 수석이 해를 넘겨 2021년 7월 말 매도하면 양도세는 어떻게 될까. 2021년 6월 1일부터는 2주택자 이상 다주택자에게 올해보다 강력한 양도세 중과율(2주택 20%, 3주택 이상 30%)이 적용된다. 또 양도세 과세표준도 2020년과 달라진다. 2021년에는 양도세 과세표준에 10억 초과 항목이 생겨 양도차익이 10억원을 초과하는 경우 기본세율이 45%로 높아지고 누진공제액수는 6540만원으로 늘어난다. 이를 적용해 양도차익 17억7000만원에 양도세율(45%+20%) 65%를 곱한 뒤 누진공제액 6540만원을 빼면 산출세액이 나온다. 계산된 산출세액 10억8510만원에 지방소득세(산출세액*10%)를 더하면 총 양도세는 11억9361만원이 된다. 양도세 중과로 1년 새 양도세가 2억2000만원 이상 불어나는 것이다. 

조세 전문 세무사들은 “내년 6월 1일 이후 양도세가 지금보다 한층 더 중과되면 팔기가 더 어려워지고 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담도 커질 것”이라며 “현금 부자가 아니라면 내년 5월 말까지 주택을 처분하는 것이 현명한 선택일 수 있다”고 전망했다. 

그가 집을 팔지 않은 대신 두 채를 그대로 갖고 있을 때 보유세는 얼마나 될까. 국토교통부가 고시하는 부동산 공시가격 알리미에 의하면 김 전 수석의 잠실 아파트는 현재 기준시가가 11억4400만원이다. 이 가격이 내년에도 변하지 않는다는 가정 하에 추산한 2020년 재산세는 280만4160원, 종부세는 222만8800원으로 둘을 합친 보유세가 503만2960원에 이른다. 2021년에는 재산세 349만9680원, 종부세 576만3200원을 합친 보유세가 926만2880원으로 급격히 오른다. 한신아파트의 보유세는 이보다 더 높다. 현재 기준시가 12억5300만원이 내년에도 그대로라는 가정 하에 추산한 결과 2020년 재산세 309만1920원, 종부세 275만3280원을 더한 보유세는 584만5200만원이며 2021년엔 재산세 390만5160원, 종부세 728만500원을 합친 보유세가 1118만5660원으로 오른다. 두 채의 아파트 소유로 부담해야 하는 보유세가 2020년 1087만8160원에서 2021년 2044만8540원으로 2배 가까이 치솟는 것이다. 

민간인으로 돌아간 김 전 수석이 주택을 처분할 때 내야하는 양도세 9억7350만원은 두 아파트를 소유함으로써 부담해야하는 보유세 2000만원을 50년 동안 낼 수 있는 액수다. 김 전 수석의 선택은 비슷한 처지에 있는 강남 다주택자들의 고민을 담고 있다는 관측도 나온다. 주택 처분과 보유의 갈림길에서 선 강남 다주택자들의 선택에도 영향을 미칠 것으로 보인다.