[영상] “문재인 정부와 부동산정책 똑같아 다른 결과 기대하기 어려워”

김인만 부동산경제연구소장. 박해윤 기자

“이재명 대통령이 부동산 관련 발언을 많이 하지만 지금까지 가시화된 정책은 문재인 정부 때와 다르지 않다. 문재인 정부 때도 양도소득세를 올리고 보유세를 높이며 대출을 조였다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 지정했다. 3기 신도시에 신규 주택도 공급했다. 그런데도 문재인 정부 때 서울 아파트값이 크게 올랐다. 그때와 지금 정책이 똑같은 만큼 이재명 정부에서 다른 결과가 나오기를 기대하기 어렵다.”

부동산 전문가인 김인만 부동산경제연구소 소장이 2월 27일 인터뷰에서 아파트 시장을 전망하며 한 말이다. 이재명 정부는 지난해 10월 토지거래허가구역을 추가 지정하고 올해 1월 수도권 유휴부지에 신규 주택 건설 계획을 발표했다. 또 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 선언한 데 이어 보유세 인상을 암시하고, 주거용 임대사업자의 대출 만기 연장 제한을 추진하고 있다. 하지만 김 소장은 이 정책들만으로는 서울 아파트 가격의 추세적 하락을 기대하기 어렵다고 말한다. 김 소장에게 부동산시장 전망과 무주택자의 내 집 마련 전략을 물었다.

5년 내 135만 채 공급 비현실적

강남구와 서초구 아파트값이 100주 만에 하락했다.

“‘추세적 하락’으로 이어지지 못하고 ‘일시적 하락’에 그칠 가능성이 크다. 서울 아파트 가격이 크게 올랐던 문재인 정부 때와 별반 다르지 않은 정책들만 나왔기 때문이다. 추세적 하락이 나타나지 않으면 ‘노도강’(노원·도봉·강동구)이나 ‘금관구’(금천·관악·구로구) 등 15억 원 이하 중저가 아파트 시장은 앞으로도 상승세가 이어질 것이다. 이 시장은 부모 지원과 대출 등을 끼고 아파트를 구매할 여력이 되는 신혼부부들이 수요를 이끌고 있다.



주택 공급량을 보면 추세적 하락은 더욱 요원하다. 문재인 정부 때는 그나마 입주 물량이 연 4만7000~4만9000채 나왔다. 지금은 반토막 수준이다. 현 정부는 2030년까지 주택 135만 채를 짓겠다는 계획을 지난해 9월 발표했는데 현실성이 떨어진다. 문재인 정부 때부터 국토교통부가 총력을 기울여 건설 중인 3기 신도시 가운데 가장 빨리 완공된 17만5000채(하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)가 8년이 지난 이제야 입주를 시작하고 있다. 이 대통령은 소셜네트워크서비스(SNS) 계정에 부동산 관련 발언을 30번 넘게 올리면서도 공급에 대해서는 한마디도 하지 않았다. 공급 계획을 실행하는 데 자신감이 없는 것으로 짐작된다.”

강남 아파트 매도자들은 추세적 하락을 예상해 싸게 파는 것 아닌가.

“그렇지 않다. 최근에 시세보다 3억 원가량 저렴하게 집을 내놓은 매도자들을 만나 보니 이들도 10년 후 한강 벨트 집값이 더 오르리라고 생각하고 있었다. 추세적 하락을 예상해서가 아니라, 은퇴할 나이가 다 됐고 앞으로 아파트 여러 채를 보유하면서 세금을 신경 쓰기가 피곤하다는 이유로 집을 팔려는 것이다. 이런 집들이 양도세 중과 유예가 끝나는 5월 9일 전에 다 팔리고 나면 이후에는 매물이 더는 나오지 않을 것이다. 고가 아파트 시장은 올해 하반기까지 거래가 실종될 것으로 보인다.”

추세적 하락이 나타나려면 어떤 정책이 나와야 하나.

“5월 9일 이후로도 다주택자로 하여금 집을 팔게 만들어야 한다. 그러려면 보유세는 높이되 양도세는 낮춰야 한다. 문재인 정부 때 보유세와 양도세를 모두 높였다면 이번엔 다른 결과를 내기 위해 다른 정책을 쓰자는 것이다. 보유세와 양도세를 모두 올리면 다주택자가 집을 파는 게 아니라, 전세 보증금과 월세를 올리는 방식으로 비용을 감당하면서 주택을 보유하려 든다. 양도세를 내릴 경우 ‘부자 감세’ 등 논란이 생겨 정치적으로 부담스럽다면 시세 대비 10%가량 싸게 파는 매도자에게는 그만큼 양도세 세율을 깎아주는 방법 등 다양한 아이디어를 고려해봄직하다.”

앞으로 3년간 전월세 폭등할 것

무주택자는 언제 집을 사는 게 좋을까.

“중저가 아파트를 살 여력이 된다면 지금 사야 한다. 앞으로 적어도 3년은 전월세가 폭등할 것이기 때문이다. 2028년까지는 입주 물량 자체가 급감해 별다른 도리가 없다. 이재명 정부 그림대로 아파트뿐 아니라 빌라나 오피스텔 임대사업자에게까지 보유세를 높이고 대출 만기 연장을 제한한다면 전셋집이나 월세방이 줄어들어 전월세 상승 현상이 심화할 것이다. 실제로 문재인 정부 시절 비아파트 보유세가 상승했을 때 만난 한 할머니는 종로에서 월세를 받던 도시형 생활주택 건물을 팔아버렸다. 이후 그 자리에 상업용 빌딩이 들어섰다. 세입자가 쫓겨나고 전월세 주택 수는 줄어든 것이다. 실제로 지금 세입자들은 집주인이 언제 집을 팔지 몰라 불안해한다.”

이 대통령은 다주택자가 싸게 판 집에 전세 수요자이던 무주택자가 들어가 살면서 전세 수요가 줄고 전월세도 안정될 거라고 했는데.

“경기나 인천 사람들이 서울로 올라와서 생기는 전월세 수요를 고려해야 한다. 또 젊은이들이 결혼 후 독립해 가정을 꾸리면 전월세 수요가 추가된다. 빨리 지을 수 있는 빌라나 오피스텔은 대출 연장을 막을 게 아니라 오히려 대출을 더 내줘 아파트 전월세 수요를 흡수할 수 있게 해야 한다고 본다.”

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