참 맞히기 어려운 집값… 전문가들도 속수무책

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 아파트 단지 모습.[뉴스1]

매 연말이나 상반기가 끝나는 이맘때면 인사처럼 듣는 이야기가 있다. “집값 어떻게 되나요?” 대부분 얼버무리며 넘어가지만, 때로는 통계수치 몇을 앞세워 답을 늘어놓기도 한다. 이때 답하는 기자도, 말을 듣는 상대방도 안다. 맞으면 좋고, 틀리면 그만이다. 하지만 “네 얘기를 믿었다 손해 봤다”는 농담 섞인 힐난을 들을 때도 있다. “그런 걸 다 알면 내가 진즉이 부자 됐다”는 말로 응수하고 넘기지만 썩 즐거운 경험은 아니다.

국내에서 난다 긴다 하는 경제 전문가들도 매년 이맘때 비슷한 고통을 겪는다. 다만 이들은 힐난 섞인 농담 수준을 넘어 전문성을 의심받는 강도 높은 평가를 감내해야 한다. 집값 전망을 보기 좋게 틀려 한동안 천덕꾸러기 대접을 받던 한 전문가 얘기는 관련 업계 전설이다. 그는 민간연구소의 잘나가던 부동산시장 전문가로, 외환위기 직후 “한국에서 부동산시장은 끝났다”는 주장을 강력하게 펼쳤다. 하지만 그의 예측과 달리 2020년 이후 부동산시장은 단군 이래 최대 호황을 누렸고, 집값은 천정부지로 치솟았다.

이런 이유로 삼성글로벌리서치(옛 삼성경제연구소)나 LG경영연구원(옛 LG경제연구원), 현대경제연구원 같은 국내를 대표하는 대기업 산하 민간연구소는 아예 부동산 관련 전망을 내놓지 않는다. 이들도 2000년 이전에는 부동산 관련 전망을 냈지만 이후 중단했다. 국책연구기관인 국토연구원과 한국부동산원도 최근 몇 년째 부동산 전망을 내놓지 않고 있다.

거시경제 악화로 집값 예측 빗나가

여기에는 이들이 쏟아낸 전망에 집값이 출렁일 것을 우려한 정부의 압박도 영향을 미쳤다. 하지만 근본적으로는 예측이 빗나갔을 때 쏟아지는 비판을 의식한 것이 이유다. 그렇다면 거의 매년 되풀이되는 전망 오류는 왜 생길까. 이에 대해 해당 기관들은 러시아의 우크라이나 침공, 국제유가 급등, 금리 상승 같은 돌발변수를 예상하기 어렵기 때문이라고 해명한다.

올해 부동산시장과 관련해서도 각 연구기관은 얼굴을 제대로 들기 어려운 상황에 놓일 것으로 보인다. 지난 연말 연구기관 거의 대부분이 상승폭에 차이가 있을지언정 모두 상승세를 유지할 것이라 전망했다. 상승폭도 보수적인 곳이 2~3% 수준이었고 5% 이상 오를 것으로 예측한 곳도 있었다.



하지만 1분기(1~3월)부터 시장 분위기가 급변했다. 금리가 다락같이 오르면서 수요가 크게 위축되고 있기 때문이다. 이에 따라 각 연구기관은 올해 하반기에는 부동산시장이 제자리걸음을 하거나 마이너스 성장을 할 가능성이 있다며 전망치를 수정하기에 바쁘다.

국내 종합건설업체 모임인 대한건설협회의 산하기구 ‘건설산업연구원’(건산연)은 6월 27일 서울 강남구 건설회관에서 ‘2022년 하반기 건설·부동산 경기 전망’을 주제로 개최한 세미나를 통해 올해 상반기 집값이 0.2% 상승한 반면, 하반기에는 0.7% 떨어져 연간 0.5% 하락할 것으로 전망했다. 건산연은 지난해 11월 발표한 올해 집값 전망에선 수도권과 지방이 각각 3.0%, 1.0% 상승하고, 전국적으로는 2.0% 오를 것으로 예측했다.

전망치가 폭 차이를 보이는 경우는 많지만 방향 자체가 뒤집어진 것은 이례적이다. 건산연은 이에 대해 “새 정부 출범 등 주택시장 활성화 기대감에도 거시경제 환경의 악화로 상승세가 제한적”이라며 “하반기 경제 상황이 더욱 악화될 것으로 전망되는 만큼 가격 변곡점이 나타날 가능성이 크다”고 설명했다.
대형 주택건설업체 모임인 ‘한국주택협회’와 중견중소주택업체 모임인 ‘대한주택건설협회’ ‘주택도시보증공사’(옛 대한주택보증)가 공동 출연해 설립한 주택산업연구원도 지난해 12월 보도자료를 통해 “매매가 2.5% 상승, 전세금 3.5% 상승”을 전망했다.

하지만 6월 15일 서울 여의도 국회에서 열린 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 추진전략 토론회’에서 “올해와 내년까지 주택시장이 조정과 보합세를 보이고, 2024년 이후 상승세로 전환할 것”이라고 입장을 바꿨다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 이와 관련해 “올해는 빠른 금리인상 등으로 경기둔화가 예상되고, 양도소득세 한시 인하에 따른 매물 증가 등으로 주택 가격이 약세를 면치 못할 것으로 보인다”고 설명했다. 그는 이어 “내년에는 상황이 다소 나아지겠지만 고금리가 유지될 가능성이 큰 반면, 매물 출하가 진정되고 새 정부의 공급 확대 정책으로 수요자의 구매 조급증도 완화되면서 전반적으로 보합세를 유지할 것”이라고 덧붙였다.

향후 집값 보합·약세 전망 커

전문 건설업체들 모임인 대한전문건설협회의 산하기관 ‘대한건설정책연구원’은 좀 더 적극적으로 전망을 수정했다. 이곳은 지난해 말 올해 집값을 전국 기준으로 5%, 수도권은 7% 오를 것으로 예측했다.

그런데 3개월 만인 올해 3월 펴낸 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈-제5호’ 보고서를 통해 이를 뒤집고 “보합으로 수정 전망한다”고 밝혔다. 연구진은 이에 대해 “주택 공급 확대 개선이 불확실하고 금리인상 지연으로 저금리 상황이 유지될 것으로 판단했지만, 인플레이션에 대응해 금리인상이 본격화되고 수급 불안 심리가 빠르게 개선되고 있어 전망을 수정한다”고 밝혔다.

이들의 수정 전망대로 집값은 내리막길을 걷게 될까. 현재 주택시장 상황을 보면 가능성은 높다. 무엇보다 집값 상승세가 눈에 띄게 둔화됐다. KB국민은행이 집계한 월간 주택 가격 동향에 따르면 상반기 서울 주택 매매가 상승률은 0.93%에 그쳤다. 2019년 상반기(0.08%) 이후 3년 만에 최저치다. 특히 아파트는 상반기 0.83% 상승해 전년 동기(8.43%)의 10분의 1 수준으로 내려앉았다.

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