저금리·증시 불안 시대, ‘리츠’가 뜬다

신한알파리츠가 보유한 부동산 자산 중 하나인 경기 성남시 분당구의 크래프톤타워(옛 알파돔타워). [사진 제공 ·신한알파리츠]

30대 직장인 박모 씨는 요즘 증권 거래 모바일 애플리케이션(앱)을 열어볼 때마다 기분이 썩 괜찮다. 올해 들어 코스피가 크게 떨어지면서 몇몇 주식에서는 별 수익을 얻지 못했지만, ‘부동산 주식’만큼은 승승장구하고 있어서다. 

그는 지난해 여름 신한알파리츠 상장 당시 공모주 청약에 참여해 이 주식을 400만 원어치 사들였다. 신한알파리츠는 경기 성남시 분당구 ‘크래프톤타워’와 서울 용산구 ‘더프라임’ 빌딩을 보유하고 여기서 나온 임대료를 주주들에게 배당하는 코스피 상장 공모 리츠(Real Estate Investment Trusts·REITs)다. 신한알파리츠는 지난해 12월과 올해 6월 각각 주당 116원, 137원을 배당했다. 주당 5000원에 사들인 박씨로서는 5% 안팎의 연 수익률을 낸 셈. 요즘 같은 저금리 시대에 은행 예·적금으로는 올릴 수 없는 수익률이다. 여기에 더해 주가도 크게 상승했다. 연초 5300원이던 주가가 꾸준하게 상승세를 나타내더니 7월 들어 7000원 선을 넘겼다. 1년 새 주가가 40%가량 오른 것이다(그래프1 참조). 

40대 직장인 최모 씨는 1년 전 시작한 해외리츠 투자에 대해 “꽤 만족스럽다”고 말했다. 여윳돈으로 오피스텔을 사려고 했던 그는 각종 세금과 임대 관리에 대한 부담으로 부동산 간접투자로 마음을 바꿨다. 그는 빌딩과 주거시설 등을 골고루 보유한 미국, 일본의 리츠 펀드에 투자해 연간 5%가량 수익을 냈다. 최씨는 “수도권 오피스텔 투자 수익이 연 4~5%라고 하는데, 오피스텔을 직접 관리해야 하는 수고로움까지 고려한다면 부동산 간접투자가 더 나은 것 같다”고 말했다.

올해 들어 주가 40% 상승

부동산 간접투자 상품인 리츠가 주목받고 있다. 현재 코스피에 상장된 6개 부동산 공모리츠 가운데 대표 선수라 할 신한알파리츠와 이리츠코크렙 둘 다 무난하게 예정됐던 배당금을 지급하고 주가도 크게 오르면서 저금리와 국내 주식시장 급랭으로 갈 곳 잃은 투자자들의 관심을 받고 있다. 실제 이 두 공모리츠에 투자한 개인투자자 규모가 눈에 띄게 늘었다. 신한알파리츠와 이리츠코크렙은 상장 당시 각각 4749명, 761명의 개인투자자를 모았는데, 올해 3월 말 기준으로 개인 주주가 5968명과 3376명으로 각각 26%, 344% 증가했다. 

해외부동산 간접투자도 올해 사상 최대치를 경신할 것으로 전망된다. 8월 11일 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 해외부동산에 투자하는 공모펀드 설정액이 3조688억 원으로, 사상 처음 3조 원을 돌파했다. 순유입액이 2017년 6100억 원, 2018년 3900억 원에 그쳤지만, 올해 들어 벌써 8900여억 원이 순유입된 결과다. 

국내외 부동산 간접투자 상품으로 자금이 몰리는 이유는 갈수록 강화되는 저금리 기조와 대내외 악재로 생긴 국내 주식시장에 대한 불안 때문이다. 이리츠코크렙 운용을 맡고 있는 코람코자산신탁의 조창우 자산운영2팀장은 “지난해 말부터 주식시장 상황이 워낙 좋지 않다 보니 정상적인 시장에서는 목표 수익률을 15%로 설정하는 헤지펀드 등이 이를 7~8%로 낮춘 상태”라며 “이들이 연간 5~6% 수준에서 안정적으로 배당하는 리츠를 피난처로 삼으면서 주가가 올랐다”고 설명했다. 뉴코아아울렛과 NC백화점 등 이랜드리테일의 5개 매장을 보유한 이리츠코크렙의 주가는 연초 5000원 이하에서 출발해 4월부터 가파르게 오르기 시작했고 6월 이후 6000원 선을 유지하고 있다(그래프2 참조).

1억 이하 소액 투자자 증가 추세

이리츠코크렙이 보유한 5개 이랜드리테일 매장 중 하나인 경기 성남시 분당구의 뉴코아 야탑점. [사진 제공 ·이랜드리테일]

그간 부동산 간접투자는 기관투자자나 일부 자산가의 영역이었다. 그러나 지난해 이리츠코크렙, 신한알파리츠 같은 공모리츠가 등장하면서 개인투자자도 5000원 단위 소액으로도 ‘건물주’가 되는 길이 열렸다. 신한알파리츠를 운용하는 신한리츠운용에 따르면 개인투자자 중에는 1주에서 1만 주 사이를 보유한 경우가 37%로 가장 많다. 신한리츠운용 관계자는 “발행액(5000원) 기준으로 보면 1억 원 이하 소액 투자 비중이 높다”며 “수백만에서 수천만 원 수준으로 투자한 일반인이 적잖은 셈”이라고 설명했다. 리츠가 2001년 도입돼 이 두 리츠 이전에도 몇몇 주식시장에 상장된 공모리츠가 있었지만, 자산가치가 크지 않고 공실률에 따라 배당률도 크게 달라져 대중화에는 한계가 있었다. 

하지만 우량 부동산 자산을 보유한 이 두 ‘신입’ 공모리츠가 상대적으로 높은 배당률을 보이며 주가 또한 상승하자 개인 투자자들의 관심도 함께 커지고 있는 것. 신한알파리츠가 보유한 크래프톤타워에는 크래프톤(옛 블루홀), 네이버, 무인양품 등이, 더프라임에는 유베이스(UBASE), 신한생명, KT 등이 입주해 있다. 두 빌딩 임대율은 각각 99.2%, 96.9%로 만실에 가깝다. 이리츠코크렙이 이랜드리테일과 맺은 임대차 계약기간은 2016년부터 2032년까지며, 임대료를 매년 물가상승률에 연동해 인상하기로 했기 때문에 안정성이 높다는 평가를 받는다. 40대 직장인 윤모 씨는 “지난해 가을부터 공모리츠에 관심을 가졌지만 한두 번 배당하는 것을 지켜본 다음 투자에 나설 생각이었는데, 최근 주가가 너무 올라 기회를 놓친 건 아닌가 싶기도 하다”며 아쉬워했다. 주당 125원을 배당하는 리츠를 공모 때 주당 5000원에 샀다면 연 수익률은 5%이지만, 7000원에 샀다면 3.6%로 떨어진다.

활성화용 세제 혜택도 기대

NH농협리츠운용은 10월 서울역 맞은편 서울스퀘어(사진)를 포함한 4개 프라임급 우량 오피스에 대한 재간접형 공모리츠를 상장할 예정이다. [이서현 동아일보 기자]

전문가들은 향후 시장 상황이 공모리츠에 유리한 쪽으로 흐를 것이라고 예상한다. 시중은행 예금 금리가 1% 후반(세전)으로 주저앉은 저금리 상황이 한동안 지속될 것으로 전망되고, 정부가 8월 중 공모리츠 활성화 대책을 내놓을 예정이기 때문이다. 

정부는 공모리츠가 활성화되면 일반 국민이 부동산 투자 수익을 좀 더 쉽게 누릴 수 있게 돼 부동산 투기 수요가 줄 것으로 기대하면서 지난해부터 공모리츠 상장 절차 간소화 등 활성화 대책을 내놓고 있다. 시장에서는 이번 대책에 세제 혜택 내용이 어느 정도 담길 것으로 기대한다. 먼저, 공모리츠의 배당 수익에 대한 재산세 분리 과세가 유지돼 분리 과세가 중단되는 사모 리츠 대비 절세 효과가 두드러질 것이라는 전망이 나온다. 또 일반 주식과 마찬가지로 15.4% 세율이 적용되는 리츠의 배당세율에 대해 한시적이나마 세제 혜택을 준다면 공모리츠 활성화에 큰 도움이 될 것이라고 본다. 한 리츠 운용 전문가는 “배당세율을 배당 금액 규모에 따라 차등 적용하거나 연말정산 때 소득공제 혜택을 준다면 리츠 활성화에 도움이 될 것”이라고 의견을 피력했다. 

올해 하반기 신규 공모리츠가 연이어 상장될 예정인 점도 전망을 밝게 하는 요인으로 꼽힌다. 골라 담을 수 있는 상품이 많아질수록 투자자의 관심을 더 끌 수 있기 때문이다. 

먼저, NH농협리츠운용이 10월 국내 첫 재간접형 공모리츠를 상장한다. 재간접형 공모리츠란 재간접형 주식펀드와 마찬가지로 직접 자산을 매입하는 것이 아니라, 부동산 수익 증권(부동산펀드 혹은 리츠)의 일부를 사들여 이를 주식시장에 상장하는 것을 말한다. 가칭 ‘농협리츠’에 담기는 자산은 서울역 맞은편 ‘서울스퀘어’와 서울 강남 ‘삼성물산 서초사옥’ ‘강남N타워’, 그리고 서울 잠실 ‘삼성SDS타워’다. 이 4개 빌딩의 총 자산가치는 2조8000억 원인데, 그중 4.2%에 해당하는 1180억 원을 농협리츠로 만든다. 예상 배당 수익률은 연 5~6%. NH농협리츠운용 관계자는 “그동안 기관투자자만 접근할 수 있었던 프라임급 우량 오피스에 개인도 투자할 수 있게 하겠다는 취지”라며 “공모리츠에 대한 인식이 많이 개선된 만큼 기관투자자 외 개인이 공모할 수 있는 금액 비중을 되도록 높일 계획”이라고 밝혔다. 

롯데쇼핑도 공모리츠에 잰걸음을 내고 있다. 롯데백화점 강남점을 비롯한 롯데백화점 4곳과 롯데아울렛 2곳, 롯데마트 4곳 등 1조5000억 원에 달하는 10개 부동산 자산으로 가칭 ‘롯데리츠’를 10월쯤 상장할 예정이다. 이 중 공모로 조달하려는 금액은 3000억~5000억 원으로 예상된다. 한 투자 전문가는 “5월에 불발된 홈플러스리츠는 공모액이 2조 원에 달해 시장에서 너무 무리한 규모라는 시각이 있었는데, 롯데쇼핑은 공모액을 상당히 줄여놓아 성공 가능성이 높아 보인다”고 평가했다.

부동산 입지와 임대차 계약 등 꼼꼼히 따져야

롯데쇼핑은 롯데백화점 강남점을, 대우건설은 베트남 하노이 스타레이크 시티에 있는 부동산 자산을, 이지스자산운용은 인천 부평구 십정2구역 아파트를 공모리츠 형태로 선보일 계획이다(왼쪽부터 시계 방향으로). [박해윤 기자, 뉴스1, 사진 제공 ·인천도시공사]

부동산 전문 자산운용사인 이지스자산운용도 올해 하반기 공모 및 상장을 목표로 임대아파트 공모리츠를 추진하고 있다. 가칭 ‘이지스리츠’는 인천 부평구 십정2구역 주거환경개선사업으로 신축되는 공동주택 5678가구 중 공공지원 민간임대 3578가구를 자산으로 하는 것으로, 공모 금액은 1000억 원이다. 아파트 임차인이 내는 월세를 모아 주주에게 배당하는 셈. 이지스자산운용 관계자는 “아파트는 일반 투자자가 이해하기 쉽고 자산가치도 독립적으로 평가할 수 있다는 장점을 지닌다”며 “연간 배당 수익률은 5.0~5.5%로 예상한다”고 말했다. 

성장하는 공모리츠 시장에 건설사도 가세한다. 대우건설은 최근 국내 건설사 가운데 최초로 공모리츠 운용 계획을 발표했다. IBK기업은행, 교보증권, 해피투게더하우스(부동산 임대관리개발 회사)와 함께 리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC) ‘투게더투자운용 주식회사’ 예비인가를 국토교통부에 신청한 것. 대우건설은 이 AMC를 통해 일반인이 해외부동산에 투자할 수 있는 공모 상품을 내놓을 계획이다. 대우건설 관계자는 “앞으로는 ‘시공 후 매각’에서 벗어나 부동산 개발 계획 단계부터 운용까지 모두 고려해야 사업 기회를 넓힐 수 있다는 판단 아래 리츠 사업을 개시하는 것”이라며 “첫 투자 대상지는 대우건설이 현재 사업을 진행 중인 베트남 하노이의 행정복합도시 ‘스타레이크 시티’ 관련 자산이 될 예정으로, 구체적인 공모 일정은 좀 더 기다려달라”고 말했다. 

물론 리츠 투자에도 위험이 아예 없진 않다. 공실이 발생해 임대 수익을 거두지 못하거나 리츠 청산 시기에 부동산을 사들인 가격보다 높게 팔지 못한다면 투자 손실이 발생할 수 있다. 한 리츠 운용 전문가는 “투자할 리츠를 선택할 때는 해당 부동산 입지와 임대차 계약 내용, 임대인의 능력 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 당부했다.

저금리를 이기는 투자 포트폴리오는?
금·달러 꾸준히 매입하며 여윳돈 최적 분산

[shutterstock]

7월 한국은행이 기준금리를 1.50%로 인하하면서 저금리 시대가 본격 도래했다. 저금리 기조는 앞으로 더욱 강화될 것으로 전망된다. 기준금리와 비교되는 국고채 3년 금리가 사상 최저 수준인 1%대 초반으로 내려앉았고, 시장에서는 한국은행이 앞으로 기준금리를 한두 차례 더 인하할 것으로 점치고 있다.
재테크 전문가들은 이럴 때일수록 ‘과욕은 금물’이라고 입을 모은다. 공격적 투자로 높은 수익을 내기보다 적게 벌더라도 안전하게 유지하는 것이 현명한 처세라는 것. 권장되는 목표 수익률을 시중은행 예금 금리의 2배 수준인 4%가량으로 설정하라는 조언이다. 

이러한 관점에서 추천되는 투자 상품은 리저드(lizard)형 주가연계증권(ELS). 이는 위험에 처한 도마뱀이 제 꼬리를 자르고 도망가듯, 지수가 추가 하락할 가능성이 크면 조기 상환으로 위험을 관리하는 ELS를 말한다. 하락 장에서 기초자산이 조기 상환 기준 이하로 떨어져도 미리 정한 일정 수준 밑으로 내려가지 않으면 중도 상환할 수 있는 기회를 부여한 상품이다. 이러한 ELS 상품의 기대 수익률은 연 4~8%. 신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장은 “슈퍼리치 고객은 대부분 해외지수로 구성된 리저드형 ELS를 여전히 많이 활용하고 있다”며 “현재 지수가 많이 떨어졌기 때문에 오히려 지금 가입하는 것이 유리한 측면도 있다”고 말했다. 

금이나 달러 같은 안전자산을 꾸준히 매입하는 것도 권장된다. 고액 자산가라면 장기적 관점에서 10% 부가가치세를 내더라도 골드바를 매입하는 것이 좋다. 하지만 금값이 올해 들어 30% 이상 올라 일반 투자자가 도전하기에는 부담스럽다. 류상진 신한PWM서울파이낸스센터 팀장은 “금을 1g 단위로 쪼개 살 수 있는 금 선물 ETF(상장지수펀드)에 투자하는 것도 좋은 방법”이라며 “다만 금이나 달러는 단기 시세차익 목적보다 포트폴리오 다변화 차원에서 접근해야 한다”고 당부했다. 

원금 손실 위험을 최대한 줄이고 싶다면 증권사 발행어음도 괜찮은 수단이다. 발행어음이란 증권사가 자체 신용으로 발행하는 만기 1년 이내 금융 상품. 만기가 되면 미리 약정한 금리로 원리금을 지급한다. 현재 한국투자증권, NH투자증권, KB증권 등 3곳에서 판매하고 있다. 이 상품은 예금자 보호 대상은 아니지만 증권사가 파산하지 않는 한 원금이 손실될 위험이 거의 없다. 가장 먼저 발행어음을 내놓은 한국투자증권의 금리는 현재 2.1%. 그다지 높지 않은 것으로 여길 수 있지만, 사실상 원금을 보장하면서도 1년 내 단기로 굴릴 수 있는 상품 중 2%대 금리를 약속하는 상품이 요즘 같은 때 드물다는 점을 고려한다면 괜찮은 대안이 될 수 있다. 

신동일 부센터장은 “만일 여윳돈이 3000만 원이라면 리저드형 ELS에 1000만 원, 비과세 혜택을 받을 수 있는 브라질 국채에 1000만 원, 달러화 ELS에 500만 원, 발행어음에 500만 원을 분산 투자하고, 최근 주가가 조정된 넷플릭스, 엔비디아, 마오타이, 텐센트 등 글로벌 유니콘 주식을 한두 주씩 꾸준히 사서 모을 것을 추천한다”고 말했다. 류상진 팀장은 “국내 채권이나 신흥국 채권보다 적격 투자등급을 받은 글로벌 채권, 그리고 적립식 채권형 펀드를 권한다”며 “요즘처럼 저금리에 대내외 경기까지 불안정할 때는 연 수익률 5%가 정말 어려운 일이라는 점을 잊지 말도록 하자”고 당부했다.