하반기 서울 ‘로또분양’ 넘쳐난다

올해 하반기 서울 강남권에서 분양 시작을 알릴 서초구 서초동 서초우성1차 아파트 공사 현장(위)과 조감도. [김도균]

역대급 폭염으로 대거 미뤄졌던 분양이 다음 달부터 순차적으로 실시된다. 특히 새 아파트가 귀한 서울 시내에 하반기에만 3만3000여 가구가 분양될 예정이라 벌써부터 1순위 청약통장이 대거 몰릴 것으로 전망된다. 또 하반기 분양의 절반이 강남권 재건축 아파트 일반분양분이어서 관심이 집중된다. 

강남권 일반분양은 언제나 인기가 높다. 중도금 대출이 되지 않아도 일단 당첨부터 되고 나서 고민하자는 생각으로 청약 신청을 하는 사람도 적잖다. 이는 시세 대비 3.3㎡당 1000만 원이 저렴한 분양가 때문이다. 3월 서울 강남구 개포동 ‘디에이치자이개포(개포8단지)’는 3.3㎡당 1000만 원이 싼 4160만 원에 분양해 ‘로또분양’의 끝판왕을 기록했다. 1600여 가구의 일반분양 물량의 가격이 모두 9억 원 이상으로 중도금 대출이 전혀 되지 않았지만, 평균 경쟁률은 25 대 1이었다. 

9월 예정된 서초구 서초동 ‘래미안리더스원(서초우성1차)’도 비슷한 상황이 연출될 것으로 예상된다. 래미안리더스원은 지하 3층~지상 35층 12개 동, 총 1317가구 규모다. 이 가운데 일반분양 물량은 232가구로 전용면적 83㎡, 84㎡형이 분양 물량의 절반 이상을 차지한다(표 참조).

9월 서초동 재건축 일반분양 스타트

래미안리더스원이 들어설 자리는 강남역 근처의 삼성전자 서초 사옥에서 도보로 10분가량 떨어진 곳으로, 래미안 브랜드 타운이 형성돼 있다. 서초우성3차 아파트를 재건축한 ‘래미안서초에스티지’와 서초우성2차 아파트를 재건축한 ‘래미안서초에스티지S’가 올해 초 이미 입주를 마쳤다. 인근 무지개와 신동아 등 재건축 아파트도 분양에 나설 예정으로 이것들이 모두 들어서면 5000가구 이상의 신규 아파트 단지로 재탄생할 것으로 보인다.
 
초미의 관심사인 분양가는 어느 정도일까. 현재까지 주택도시보증공사(HUG)는 투기과열지구 내 신규 아파트 평균 분양가가 인근 지역에서 1년 전 분양된 아파트 분양가의 110%를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 가장 최근 분양된 인근 단지는 서초구 잠원동의 ‘신반포센트럴자이’로 평균 분양가가 3.3㎡당 4250만 원이었다. 이를 근거로 하면 래미안리더스원의 평균 분양가는 3.3㎡당 4600만 원 안팎이 될 것으로 추정된다. 

올해 초 입주한 서초동 래미안서초에스티지 전용면적 83㎡가 2월 18억9000만 원에 실거래됐고, 현재는 19억 원대에 호가가 형성돼 있다. 래미안리더스원 예상 분양가는 인근 시세 대비 3억 원가량 낮은 셈이다. 하지만 중도금 대출이 되지 않아 중도금, 잔금 등을 스스로 마련해야 한다. 이를 연체할 경우 계약이 파기될 수 있으며, 납부한 중도금도 돌려받지 못할 수 있다. 



래미안리더스원 바로 옆에 붙어 있는 ‘서초그랑자이(무지개아파트)’ 역시 12월 분양을 앞두고 있다. 서초그랑자이는 지하 3층~지상 35층 9개 동, 총 1481가구로 건설되며 일반분양 물량은 215가구다. 주택형은 전용면적 59 · 74 · 84 · 104 · 119㎡로 구성될 예정이다. 서초그랑자이 분양가는 9월 분양될 래미안리더스원 분양가 대비 110% 수준에서 책정될 것으로 보인다. 연말 집값이 폭등 혹은 폭락하지 않는다는 전제하에서 시세차익은 래미안리더스원과 비슷한 수준이 될 전망이다.

강남 · 서초 하반기 일반분양 물량 900여 가구

서울 동대문구 전농동 청량리역 인근에 들어설 주상복합아파트 ‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’ 조감도. [롯데건설 홈페이지]

강남구 내 대규모 신도시로 역변이 예상되는 개포동 역시 일반분양이 대기 중이다. GS건설이 11월 강남구 개포동에 분양하는 ‘개포그랑자이’는 개포주공4단지를 재건축하는 단지로 지하 4층~지상 35층 34개 동, 총 3343가구 규모다. 이 가운데 일반분양은 239가구로 전용면적 59~132㎡로 구성될 예정이다. 하반기 서울에서 분양하는 아파트 가운데 유일한 3000가구 이상 대단지로, 일반분양분은 적지만 완공 이후 대단지 아파트의 특성상 브랜드 가치가 높아질 것으로 전망된다. 

개포그랑자이 분양가는 디에이치자이개포 분양가를 기준으로 110%를 적용하면 3.3㎡당 4500만 원 안팎이 될 것으로 보인다. 내년 2월 입주 예정인 래미안블레스티지 전용면적 84㎡ 매물 호가가 21억~22억 원에 형성된 점을 감안하면 시세차익은 6억~7억 원에 이를 것으로 추정된다. 

시세차익이 높은 만큼 전용면적 84㎡ 이하 당첨 안정권 커트라인은 60점이라는 것이 업계의 정설이다. 인기가 높았던 디에이치자이개포의 평균 당첨 가점은 68점에 달했고, 강남3구가 대부분 평균 60점을 넘겼기 때문이다. 하지만 당시 청약점수를 높이려고 허위로 기재한 사람이 많아 당첨 발표 이후 불법당첨 사례가 무더기로 적발됐다. 이 같은 일이 발생하지 않으려면 청약 가점을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 

이외에도 눈여겨볼 강남권 하반기 분양 물량이 있다. 강남구 청담동 삼익아파트를 재건축하는 ‘청담삼익 롯데캐슬’(1230가구), 서초구 반포동 삼호가든3차를 재건축하는 ‘디에이치 반포’(835가구), 강남구 삼성동 상아2차를 재건축하는 ‘상아2차래미안’(679가구) 등이다. 이들 단지는 모두 일반분양분이 전체의 10%가량으로 매우 적지만 시세차익이 예상돼 많은 이가 청약에 나설 것으로 보인다. 

은평구, 동대문구 등 강북권도 재개발 일반분양 일정이 잡혀 있어 기대가 높다. 이들 지역은 역세권 개발 호재 등으로 최근 일반 아파트 가격 역시 오르는 추세다. 강북권이지만 일반분양의 경우 시세 대비 분양가가 낮아 시세차익이 예상되는데, 금액 면에서 강남권보다 낮을 수 있지만 분양가 대비 상승률은 더 높을 것으로 보인다.

수색  ·  증산 뉴타운 궤도 올라

가장 시기가 빠른 것은 10월 분양이 예정된 은평구 수색동 30번지 일원 ‘수색9구역 SK뷰’다. 수색·증산뉴타운 재개발지역은 궤도에 올라 일반 아파트 가격이 가파른 오름세를 보이고 있다. 한국감정원에 따르면 은평구 아파트 매매가는 지난달 0.72% 상승했다. 같은 기간 서울 아파트 평균 상승률 0.39%와 비교하면 2배 수준이다. 6월 은평구청장 취임 이후 증산5구역과 수색8구역이 연이어 사업시행인가를 받은 것이 7월 은평구 집값을 견인한 것으로 추측된다. 

수년째 차일피일 미뤄지던 수색역세권 개발 사업이 속도를 내는 모양새여서 인근 마포구 상암동과 서대문구 가재울뉴타운 등을 뛰어넘을 것으로 전망된다. 수색9구역 SK뷰는 총 753가구를 분양하며 이 가운데 일반분양은 251가구로, 전용면적 59~112㎡의 중소형 위주다. 

12월에는 은평구 증산동에서도 재개발 아파트 분양물량이 나올 예정이다. 증산2구역을 재개발하는 곳으로 아파트명은 미정이나 GS건설의 자이 브랜드가 들어설 것으로 보인다. 전체 1386가구 가운데 일반분양은 461가구이고 전용면적은 38~84㎡로, 수색9구역과 마찬가지로 중소형 위주로 구성된다. 서울지하철 6호선 증산역이 가깝고 단지 인근에 불광천이 흘러 교통 및 주변 환경도 좋은 편이다. 수색·증산뉴타운 재개발 사업이 추진되면 중·장기적으로 인프라가 잘 갖춰지고 주변 환경도 쾌적하게 정비되는 등 호재가 집값에 반영될 것으로 예상된다. 

동대문구 청량리동 일대도 비슷한 상황이다. 서울지하철 청량리역 일대는 강북권에서 ‘마·용·성’을 이을 차기 핵심지로 꼽힌다. 특히 서울시가 도심개발을 공언해 벌써부터 분위기가 달아오르고 있다. 7월 서울시는 청량리동의 대규모 철도역세권과 주변 지역을 교통 및 상업 중심지로 만들기 위한 ‘청량리역 일대 종합 발전 계획’을 내놓았다. 이로 인해 일대 집값이 8월 들어 뛰는 형국이다. 재개발 입주권 가격이 일반분양가보다 낮고, 개발 호재로 시세차익도 보장돼 강북권에서는 가장 유망한 지역으로 꼽힌다. 

이런 가운데 올해 초 한 차례 미뤄졌던 청량리역 인근 아파트 일반분양이 하반기에는 성사될 것으로 전망된다. 동대문구 전농동 청량리4구역에 들어서는 ‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’는 몇 달 전부터 ‘강북로또’로 불리며 무주택 실수요자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 해당 아파트는 지하 7층~지상 65층 4개 동, 초고층 주상복합아파트로 총 1425가구 가운데 1253가구가 일반분양으로 나온다. 

무엇보다 서울지하철 1호선과 경의중앙선을 한꺼번에 이용할 수 있는 청량리역에 바로 붙어 있어 시세차익이 담보되는 곳으로 평가된다. 강원 강릉까지 이어지는 KTX를 이용할 수 있고, 인천 송도와 경기 마석까지 연결되는 GTX-B노선 개통이 예정돼 있어 유동인구가 폭발적으로 늘어날 것으로 보인다. 분양가는 3.3㎡당 2000만 원대 중반으로 전망된다. 6월 인근 동대문구 전농동 래미안크레시티 전용면적 84㎡가 9억3800만 원에 실거래된 것과 비교하면 일정 수준의 시세차익이 예상된다.

서울 시내 일반분양, 시세차익은 기본

서울 강남구 삼성동 상아2차 아파트 재건축 현장. [김도균]

이외에도 동대문구 용두동 청량리 동부청과시장 대지에 건설 추진되는 아파트도 하반기 분양을 앞두고 있다. 중견 건설사인 ㈜한양이 짓는 주상복합 ‘동대문 수자인’은 최고 59층 4개 동으로, 총 1152가구가 모두 일반분양될 예정이다. 전용면적은 84, 124㎡ 두 종류다. 당초 4월 분양이 예정됐지만 인·허가가 늦춰졌고, HUG의 규제로 분양가 산정에 어려움을 겪어 분양 일정이 미뤄지고 있는 형국이다. 청량리역 롯데캐슬SKY-L65와 비슷한 수준에서 분양가가 책정될 것으로 예상된다. 

이 밖에 10월에는 HDC현대산업개발이 마포구 아현동에 건설하는 ‘아현2구역’(총 1419가구) 일반분양이 예정돼 있다. 또 서대문구 홍제동에 대우건설이 공급하는 ‘홍제1주택푸르지오’(819가구)도 분양 예정이다. 11월에는 두산건설이 용산구 원효로3가에 공급하는 ‘용산두산위브’(306가구), 대림산업이 동대문구 용두동에 공급하는 ‘용두5구역e편한세상’(823가구) 등 일반분양이 나올 예정이다. 

현재 부동산시장은 한 치 앞을 내다볼 수 없을 정도로 급격하게 변하고 있다. 4월 다주택자 양도소득세 중과 시점 이후 거래량이 급격히 감소하며 집값 거품이 빠질 것이란 전망이 나오기도 했다. 그러나 7월 박원순 서울시장이 여의도·용산 개발 마스터플랜에 대한 의지를 피력하면서 여의도·용산 집값이 한 달 새 수천만 원씩 뛰었다. 그러자 강남권을 비롯해 개발 호재가 예상되는 강북지역들까지 호가가 올라 1년 전처럼 상승장이 재연되는 것 아니냐는 분위기가 형성되고 있다. 

전문가들은 실수요자에게는 일반분양이 좋은 기회가 될 것이라고 강조했다. 여경희 부동산인포 연구원은 “분양시장은 정부가 실질적으로 분양가 상한 규제를 하고 있기 때문에 가격적으로 상당한 매력이 있다. 특히 동대문구는 최근 들어 청량리역 역세권 개발이 가시화되면서 일반 아파트까지 오르는 추세다. 또 은평구 수색동 역시 재개발 사업에 탄력이 붙고 있어 눈여겨봐야 할 지역이다. 청약 가점이 어느 정도 되는 무주택 실수요자라면 올해 하반기 분양시장이 좋은 기회가 될 것”이라고 평가했다.